观点指数 | 十一月联合办公报告:盈亏算盘与二线聚拢

观点指数研究院

2019-12-30 18:56

  • 即便行业临冬,仍有联合办公从业者认为“联合办公在未来几十年内将达到一个万亿级别的市场”。在目前,一众联合办公企业如何调整发展战略,“活下来”才是首要任务。

    观点指数 2019年已接近尾声,联合办公市场已然进入了一个新时代,中小玩家存活越来越困难,即便头部玩家也不得不面临高速扩张后的阵痛。

    WeWork事件让行业的的盈利问题暴露在阳光之下,联合办公似乎变成一块难啃的骨头。资本退潮、高空置率等多重因素夹击下,联合办公企业的发展趋于谨慎,或推陈出新大搞增值服务提高利润,或自折羽翼强行降低成本负担也有将目光转移至行业竞争较少的二线城市,另寻出路。

    即便行业临冬,仍有联合办公从业者认为“联合办公在未来几十年内将达到一个万亿级别的市场”。在目前,一众联合办公企业如何调整发展战略“活下来”才是首要任务。

    二线聚拢,一线城市联合办公市场或趋近饱和

    过去,联合办公企业在资本市场乘风逐梦踏浪前行,但水能载舟亦能覆舟。和过往几年纷至沓来的大额融资消息相异,2019年“哀鸿遍野”,裁员、关店、业务收紧、融资不顺等消息不绝于耳。

    在这些喧闹的声音中,联合办公企业正将目光转移至强二线城市以下。这类地区发展迅速,和联合办公企业聚集密集的一线城市对比,租金便宜且更容易让其获得城中心的优质项目。

    图片来源:观点指数整理

    从近半年来联合办公企业新开项目来看,联合办公新开项目选址地正往苏州、杭州等强二线城市聚拢,而以往联合办公企业新项目的选址地往往集中在北京、上海、广州、深圳四个准一线城市。据观点指数不完全统计,近半年来全国范围内新开营业的联合办公项目有14家,除去上海仍然保持着高开业项目数量外,杭州新开业项目数达到了3家,占比21.42%。

    此外,观点指数选取11个联合办公空间重点布局城市观察,发现北京联合办公项目平均工位租金最高,达到1682元/工位/月,上海次之,为1206元/工位/月。据观点指数此前研究,2019年上半年,深圳、广州的联合办公项目市场份额位列第三、第四,但其工位平均租金却比西安、重庆等中西部城市低,仅为994元/工位/月以及924元/工位/月。

    虽然北京的联合办公平均工位租金最高,但值得注意的是,近半年来北京联合办公项目开业数为四个准一线城市最低。相反的,11月更有联合办公玩家在北京区域的“首店”倒下,这或许预示着北京联合办公市场已趋近饱和状态。

    11月28日,联合办公企业方糖小镇关闭了北京京粮大厦国贸CBD社区,该店为2016年方糖小镇进入北京的首店,象征意味明显。据观点指数了解,方糖小镇自2019年10月21日以来一直拖欠京粮大厦房屋租金,经多次催要仍拒不履行支付租金的义务,因此被京粮大厦单方面解除合同。

    没有履行支付租金义务的缘由或许可以从方糖小镇的融资情况中窥得一二。公开资料显示,自2016年9月获得由鼎晖投资领投、歌斐资产、华住酒店集团跟投的2亿元A轮融资后,方糖小镇便未再向外界公布新的融资情况。目前方糖小镇可能面临着“融资难”的问题。

    在目前市场环境下,一线城市租金压力提升、联合办公玩家融资受阻,再加上急速扩张后的现金流捉襟见肘,预计中小型联合办公企业将会更加后继乏力,如果不及时调整自身的发展战略,恐被市场吞没。

    弃甲曳兵,联合办公企业的盈亏算盘

    从现有数据看,联合办公现阶段的发展策略仍是以规模为王。其中不乏部分企业在规模的前提下持续优化服务,冀望未来可以不断提升利润空间。

    不过,与共享单车行业类似,联合办公行业同样依赖资本。头部玩家尚且有扩张的资本,融资受阻的中小玩家则无力扩张,突围无望后只好自折羽翼,活下来才是第一要务。

    另一方面来看,2019年经济下行、市场需求疲软,种种市场环境的变化也影响着联合办公企业的发展。据相关研究机构发布的写字楼数据显示,2019年下半年以来,今年一线城市写字楼空置率大幅上升。以北京为例,上半年北京写字楼整体空置率环比上升0.9个百分点至11.5%,是8年以来的最高值。

    可以说,过去在“双创”和“共享经济”的热潮以及资本的推动下,联合办公行业的发展曾一度水涨船高。时至今日,资本逐步退潮,联合办公企业正经历高速扩张后的巨大运营压力。11月22日,据媒体报道,SOHO中国旗下的全国最大的共享办公项目光华路SOHO 3Q已经易主予联合办公企业筑梦之星。

    2015年SOHO中国创立SOHO3Q,2018年开始SOHO3Q的业务不再局限于自己打造的写字楼,而是开始租赁第三方开发商的办公楼。

    截止2018年12月31日,SOHO中国共享办公业务SOHO3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物业,在中国7个城市拥有31个中心,合计超过3万个工位。彼时甚至传出SOHO3Q将在2019年上市,要成为“国内最大的写字楼综合服务商”。

    自WeWork上市失败到SOHO3Q项目的变卖,联合办公行业再次陷入焦虑与质疑声中,更加剧了市场的悲观情绪。屋漏偏逢连夜雨,国内联合办公行业头部企业氪空间亦在11月传出了弃租的消息。

    11月27日据观点地产新媒体报道,氪空间将放弃已经租下的铜锣湾时代广场两层楼面,退出在港最后一个项目。弃租消息传来的同一天,氪空间官微宣布,公司近日签约了位于苏州昆山市花桥镇的金卫国际广场。放弃香港项目,转而光临苏州,两地之间的换仓,似乎是氪空间想将业务重新拉回自己熟悉的角力场。

    观点指数整理氦空间近期动态发现,今年以来氪空间明显放缓了规模扩张的步调,2019年初,氪空间陷入了裁员、关店、退租的风波。同年2月,氪空间开业的联合办公项目超过50个,目前只剩下不到40个。同时,2019年5月融资发布会直至11月的时间里,氪空间基本没有发布新的联合办公项目开业信息。此次境外布局的收缩,或许预示着这家联合办公企业的发展更加审慎。

    不论是氦空间或SOHO3Q,关店或是出售项目,这都是目前市场环境下,联合办公企业的盈亏平衡盘算。在全球经济放缓,一线城市写字楼空置率持续提升的当下,上述反应或许是最优的解题思路。

    撰文:陈耀国    

    审校:欧阳颖



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