小房企上市样本 去年溢利4500万的三巽启动香港IPO

观点地产网

2019-10-18 09:53

  • 截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度以及截至2018年及2019年6月30日止六个月,产生的收入分别为5.41亿元、2.63亿元、7.24亿元、1.75亿元及5.62亿元。

    观点地产网 10月17日,三巽控股集团有限公司披露了香港IPO招股书。

    据悉,三巽总部位于上海、植根安徽省、布局长三角地区的高速发展的专注于住宅物业的中国房地产开发商。自2004年成立集团前身安徽三巽投资以来,就致力于深耕安徽省的房地产市场,实现了安徽省境内从核心城市到县的多层次开发,成功打入山东省和江苏省的房地产市场。

    根据相关统计按合约销售额计,三巽于中国典型房企Top200的排名由2017年的第171名升至2018年的第130名。根据安徽省房地产商会,于2018年在总部位于或主要市场在安徽省的房企中,按新增土地储备计三巽排名第一,以及按合约销售额计排名第二。

    招股书披露,三巽的全部收入来自销售所开发的物业。截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度以及截至2018年及2019年6月30日止六个月,产生的收入分别为5.41亿元、2.63亿元、7.24亿元、1.75亿元及5.62亿元,而毛利分别为1.01亿元、6880万元、2.07亿元、4210万元及2.05亿元,期内溢利分别为5599万元、387.5万元、4499万元、1077万元及6204万元。

    招股书显示,三巽的业务模式为销售若干物业以收回资金拨付业务、营运及扩展计划。经营业绩及现金流量可能因物业发展项目时间表及物业销售时间等因素而波动。例如,于2017年,较2016年及2018年录得相对较低的收入,于2017年录得净亏损。

    值得注意的是,此次招股书中并未披露三巽合约销售额的相关情况。

    此外,毛利率由2016年的18.7%上升至2017年的26.2%,并进一步上升至2019年的28.6%,以及随后由截至2018年6月30日止六个月的24.0%上升至截至2019年6月30日止六个月的36.4%。毛利波动的主要原因为已交付的建筑面积波动。毛利率波动的主要原因为不同物业项目的毛利因项目的售价、建筑及劳工成本及物业的土地使用权成本不同而不同。

    于2017年及2018年,毛利率继续上升,原因为于2017年竣工及交付的明光英伦华第一期、于2018年竣工及交付的明光英伦华第二期、利辛英伦华第一期及亳州壹号院一期的毛利率相对高于2016年于滁州交付及竣工的物业的毛利率。

    在土地储备方面,于2019年8月31日,三巽共有35个处于不同开发阶段的项目,覆盖三个省的九个城市,其中29个物业项目位于安徽省、五个位于江苏省及一个位于山东省,总土地储备面积约420万平方米。其中,土地储备由2016年12月31日的110万平方米增加至2019年8月31日的420万平方米。

    截至2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日,三巽的净资本负债比率(按有关期间末计息借款总额减现金及现金等价物、受限制现金及已抵押存款,除以权益总额再乘以100%计算)分别为约41.2%、58.5%、净现金状态及净现金状态。

    流动资产净值由截至2017年12月31日的4.51亿元减少至截至2018年12月31日的3.15亿元;再增加至截至2019年6月30日的人民币7.55亿元,主要由于发展中物业以及预付款项、其他应收款项及其他资产增加,部分被合约负债因应物业项目增加而增加所抵销。

    截至2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日,三巽未偿还银行贷款及其他借款总额分别约为2.29亿元、5.14亿元、7.09亿元及14.2亿元。

    审校:杨晓敏



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