香港资本圆桌:苛刻资本如何寻找房地产逆周期?

观点地产网

2019-06-19 23:08

  • 这是一场短暂的聚会,却无碍它的丰富。围绕经济环境、地产行业趋势以及资本运作等话题,参会者畅所欲言,寻找同行人,冀求破解地产金融的复杂难题。

    如果不是从室内短暂过渡到室外,或许身处香港的你暂未感知到夏天的到来。在香港,无论冬夏,空调总是不厌其烦地运作着,这也让西装革履的白领精英们得以从容不迫的穿梭于中环。

    和香港的淡定从容不同,置身初夏的内地房企,或许还未能好好体会天朗气清的景象,就要接受来自融资收紧的萧瑟。5月末,各地银保监局、银保监分局开出多张罚单,直指金融机构向楼市违规“输血”的行为,房企境内外融资压力再增。

    于此时点,6月11日观点2019香港资本圆桌与包括麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊,建银国际董事总经理曾粤晖,戴德梁行环球董事、大中华区副总裁、资本市场部主管李志荣,招银国际董事总经理区俊杰,美的置业集团有限公司执行董事兼首席财务官林戈在内的50多位开发企业、投行等金融机构高层以及经济学者相聚香港文华东方酒店,共同探讨新格局下的地产金融机遇与挑战。

    可以说,这是一场短暂的聚会。半天的会议时间里,与会嘉宾忙于各抒己见,甚至无暇窗外的维港景观。但同时,这又是一场丰富的思想盛宴,围绕经济环境、地产行业趋势以及资本运作等话题,参会者畅所欲言,寻找同行人,冀求破解地产金融的复杂难题。

    房地产不能成为不稳定因素

    事实上,关于房地产格局,地产圈弥漫着对2019年的悲观预期。与会嘉宾的观点也出奇一致,即认为今年的不确定性强。一方面是来自外部对经济的压力,另一个则是国内经济转型升级的压力。过去的经验显示,政策的摇摆取决于金融、经济环境。而后两者的不确定,一定程度上也会给政策带来不确定。

    不过,否极泰来,随着2019年一季度过去,市场其实并没有想象的那么悲观,很多因素都在这个“不确定”的场景里发挥着作用。与会嘉宾认为,纵然内外部不确定性纷扰,但是可以肯定的是房地产不能成为经济的不稳定因素。

    论据之一来自于房地产对经济增长的主力作用。戴德梁行环球董事、大中华区副总裁、资本市场部主管李志荣提供了一组数据,2018年中国房地产开发投资额超出加拿大全国GDP,占中国GDP总额的13.4%,是中国经济发展的当之无愧的“稳定器”。

    除此之外,和欧美主要国家对比,中国的存量市场占总房地产市场的15%-16%,而美国、英国等国家基本在95%-98%,这也意味着中国房地产市场具有充足的潜力和空间。

    当前,国内正处于优化经济结构、换挡提速的攻关期,再加上中美贸易摩擦升级,面临的经济压力可想而知。而房地产行业整体规模量大,再加上住房升级激发的强大需求,因此无疑其仍是支撑经济持续平稳发展的重要的力量。

    不过,在面对经济增长承压的情况下,房地产调控会不会松绑,为经济增长制造需求点?从过去的历史来看,经济增长显著放缓与房地产市场的放松往往是正相关,房地产市场也呈现出每三年一次的短周期轮回。

    对于这一轮调控,绝大部分嘉宾的观点则认为不应抱有侥幸。有嘉宾指出,国家层面是希望房价可以控制在一定区间,房地产慢的时候,它就帮你,但不是帮你赚利润,而是去库存。因此是轮对房地产调控的态度空前坚定,未来房地产调控放松的概率很低。这也意味着因城施策,构建房地产市场健康发展的长效机制将会成为未来的常态。

    资本市场是最苛刻的

    资金是房企的命脉。随着调控发展深入,在去杠杆、去通道、非标融资再收紧的大背景下,房地产行业融资体系正在发生深刻变化,不仅关乎房企自身的命运,也影响着行业的走向。压力和变化并存,面对房地产行业的新格局,房企也冀望可以砥砺前行,在逆风中顺利到岸。

    在会议现场,有嘉宾也认为,当下需要房企更加稳健,以强大的融资和资金能力,来迎接房地产的最新变化。这也意味着,房企需要学会怎么像苛刻的资本市场借助腾挪空间。

    李志荣透露,在国内市场银根紧缩,去杠杆持续的大环境下,不少房企面临资金紧张的情况。因此,过去的一段时间内,出售核心商业资产以置换现金流用于开发,已经成为房企不新鲜的做法。

    需要注意的是,外资瞄准逆周期进场,成为中国一线城市商业地产投资的主力。数据显示,外资占2018年一线城市商业地产投资总额的 37%, 实际投资金额增长74%,达766亿元。其中,上海为最受欢迎城市,占2018年外资于国内投资的近七成。

    在过去的2019年一季度,外资也继续加大投资,较2018年同期增长4倍,达到277.6亿元。美资对中国商业地产的收购额,于2019年五月已超越去年全年交易额。

    而对于债市来说,上市房企也抓住窗口期,于过去的几个月中加大海外债发行规模。观点指数数据显示,2019年1-5月,房企融资总额为10234.37亿元,其中3-5月为融资高峰,分别为2143.32亿元、3309亿元以及2278.27亿元,主要以债券融资为主。细分而言,公司债在所有债券融资中占比最大,5月一度高达61.07%,融资额达到797亿元。

    上市城墙之外,暂未拿到入城许可证的房企也在奋力争取。目前内房在港股的PE还是比较低的,但是可以看到房企依然没有减退上市的热潮。2019年以来,银城国际和德信中国如愿敲钟,而众多申请赴港IPO的内地房企,如海伦堡中国、中梁控股、奥山控股、万创国际虽然招股书接连“失效”,但是依然没有放弃上市梦。这都是为了和资本市场接轨,更便于发债融资。

    当然,资本市场是苛刻的,上市并不是一个一劳永逸的解决方法,同样需要房企发挥智慧,用心经营。

    现场嘉宾认为,上市公司要多披露,提高资本市场透明度,引导投资者预期,充当股市和资本市场内外沟通的桥梁。同时也要多采取资本运作,培育商业、物业、酒店、医疗等创新业务,并在成熟的时候适时分拆,丰富上市平台的内涵。

    撰文:陈朗洲    

    审校:钟凯



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