成见 | “白热化”的招拍挂

观点地产网

2019-04-02 00:19

  • 回暖的不仅仅只有股票,溢价成交、小阳春、市场回暖等词语也出现在土地市场上。

    观点地产网 面对市场的变化,资本的嗅觉总是灵敏过人。在A股市场上,房地产板块从2018年10月735.41点的低点,一路涨至1150.91点的新高。这似乎在向外界传达,冬天已经过去,天气逐渐开始回暖,属于房地产的春天即将到来。

    回暖的不仅仅只有股票,溢价成交、小阳春、市场回暖等词语也出现在土地市场上。

    4月1日,广州拍出4宗商住地,吸引了碧桂园、万科、保利等超20多家企业争抢,中海、龙光、电建笑到了最后,总成交价78.75亿元,四宗地块分别溢价45%、45%、33.53%及44%。

    类似的情况在全国各个一二线城市上演。根据Wind数据显示,今年以来,一线城市累计成交面积同比增加41.8%,累计成交总价同比增加8.1%。

    若以房企为例,融创便是其中一个典型。众所周知,融创过去一直以并购著称,但在2018年底至2019年初,其一反常态,在公开市场上大举拿地。

    据了解,2018年10月到2019年3月底,融创就已经获取了4800亿货值的土地。2019年更是主力,仅3个月便取得超3700亿货值。

    融创主席兼执行董事孙宏斌表示,去年年底到2019年初是一个拿地的窗口期,融创拿了不少地,主要在一线城市。

    实际上,过去的一年,虽然全国土地成交总额再创新高,但是流拍、底价、低溢价成交才是主旋律。

    据观点地产新媒体了解,财政部数据显示,2018年全国土地出让收入65096亿元,同比增长25%,总额再度创下历史新高。

    其中,土地出让金超过千亿元的城市有11个,最高的杭州超过了2500亿元,其他城市分别为上海、郑州、重庆、苏州、北京、武汉、广州、宁波、成都、天津等10个城市。

    另据中原地产研究中心数据显示,2018年一二线城市合计住宅土地流拍高达382宗,同比上涨167%,为近6年来最高纪录;三四线城市住宅土地流拍1203宗,合计流拍高达1585宗。

    有市场分析人士表示,从2016年新一轮楼市调控开始,一二线城市严格调控,开发商销售回款压力越来越大,拿地资金压力逐渐增加,同时严控资金流入房地产,房地产企业资金成本逐年升高,从而导致房企拿地积极性下降。

    这种情况在近期出现变化,最直观的便是房企境内债和海外债融资成本降低,以及发债规模的上升。

    据了解,目前房企境内发债融资成本均在5%以内,境外融资成本在6%至8%之间。

    Wind数据显示,截至2月底,2019年房企境内外发债规模达1918.9亿元,较去年同期增长115.1%,发债成本微降。在前两个月房企发债总额中,海外债规模达948.5亿元,较去年同期增长75.1%,海外债规模占比为49.4%。

    与此同时,各家房企在销售回款方面均保持不错的比例,碧桂园、万科、新城、金科、世茂等房企,回款率均达80%,或超过该比率,使得手上现金增多。

    另一方面,各家房企在2018年对多元化业务的探索中,并不是一帆风顺。

    万科从高喊伟大的事业都是从不赚钱开始的,到“活下去”,再到“收敛聚焦”。最近的业绩会上,主席郁亮反问媒体:“地产业务这么赚钱了,还能指望找到更赚钱的业务吗?”

    万科要“聚焦主航道,巩固提升基本盘”;孙宏斌说农业、汽车、机器人,哪个都不如房地产好;李思廉就没那么直白,只是笑称,多元化可以参考郁亮先生的讲话,目前还是房地产业比较赚钱。

    兜兜转转,走了一圈,发现还是房地产业比较赚钱。

    但是手里再多钱,过去行业再赚钱,在稳字当头的大环境下,想像过去一样赚钱总是不可能的。面粉涨的太快,面包跟不上,自然也是赚不着钱的。面包涨不起价,卖不好,面粉自然也就卖不好。

    利好的是,2019年房地产走向“因城施策”,部分城市楼市回暖;另一方面,房贷利率从过去上浮20%等重新降至上浮5%、10%。也让市场看到了一丝信号。

    据观点指数2019年1-3月中国房地产企业销售金额TOP100显示,2019年截至3月24日,一线城市新房成交同比增长34%,二三线城市同比减少1.1%、3.4%。总体上看,一线城市新房成交累计同比在持续回暖,二三线城市跌幅收窄。

    面包的重新畅销,令房企对于面粉重燃热情。2018年无人竞拍的地块,重新推出,竟引得多家房企争夺。

    据了解,3月28日,宁波出让一宗6.5万平方米的宅地,吸引了11家房企竞拍,最后经过261轮竞拍,绿城溢价37%夺下。但在2018年11月,该地块以同等条件挂出时遭遇流拍。

    无独有偶,1月11日,苏州拍卖一宗10.33万平方米的宅地,龙湖+首开联合体以40.62亿元总价斩获该地块,溢价率28.87%。对比起此前流拍时的出让条件,仅将容积率从大于或等于2.0,调整至1.8,并取消最小户型建筑面积不小于110平方米的要求。

    资金松动,市场回暖,再加上难找更赚钱的行业,对于房地产企业来讲,在土地市场上再次厮杀一番,为新的一年储备更多粮草,是一个不错的选择。

    成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界,多数情况下我们并不是先理解后定义,而是先定义后理解。

    撰文:廖尧    

    审校:徐耀辉



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