第一太平戴维斯:广州房地产市场2018年回顾与2019年展望

观点地产网

2018-12-26 16:20

  • 预计2019-2021年将迎来广州甲级写字楼交付高峰,将有超过255万新增供应入市,主要集中在琶洲、国际金融城等新兴商务区。

    甲级写字楼

    2018年共两处位于琶洲的新增供应入市,分别是保利中悦广场和保利天幕广场,为市场带来约20万平方米新增供应,将全市甲级写字楼存量推高至520万平方米。

    广州写字楼租赁市场需求强劲,全市空置率同比下降4.3个百分点至4.3%,平均租金同比增长11.2%至人民币每平方米每月190.9元。

    越秀区空置率同比下降5.0个百分点至1.7%;租金同比上涨6.6%至人民币每平方米每月132.8元。

    天河北空置率同比下降3.1个百分点至1.8%;租金同比上涨7.1%至人民币每平方米每月176元。

    珠江新城空置率同比下降4.5个百分点至4.2%;租金同比上涨14.3%至人民币每平方米每月223.6元。

    琶洲空置率同比下降5.9个百分点至9.1%;租金同比上涨16.4%至人民币每平方米每月147.5元。

    展望

    预计2019-2021年将迎来广州甲级写字楼交付高峰,将有超过255万新增供应入市,主要集中在琶洲、国际金融城等新兴商务区。

    随着2019年新增供应逐渐增多,预计未来广州甲级写字楼空置率将有所回升。

    随着近年租金的快速上升,预计未来广州甲级写字楼租金增速将有所放缓。

    零售

    2018年共六处新增优质零售物业,全市总存量达598.8万平方米。

    截至2018年末,全市优质零售物业市场空置率同比下降1.3个百分点至6.1%。其中,核心商圈同比上升0.6个百分点至4.2%,而非核心商圈的空置率则同比下降2.2个百分点至6.9%。

    全市优质零售物业首层平均租金同比增长6.1%,至人民币每平方米每月740.4元,其中核心商圈及非核心商圈的首层平均租金同比分别增长7.0%和9.1%。

    展望

    预计2019年将有五处优质零售物业入市,将为市场带来超过37万平方米的新增供应。

    2019年将迎来优质零售物业市场的交付高峰,随着大量新增供应入市,预计全市空置率将有所上升,租金增长将有所放缓。

    住宅

    截至2018年11月末,广州九区年均成交量同比下降8.9%至600万平方米,一手住宅平均成交价格同比增长18.8%至人民币每平方米28,139元。

    截至2018年11月末,广州中心城区成交均价同比下跌4.0%至人民币每平方米45,368元;市郊城区成交均价同比上升23%至人民币每平方米19,624元。

    2018年,广州服务式公寓市场无新增供应。截至2018年末,全市服务式公寓平均空置率同比下降3.6个百分点至1.4%,平均租金同比增长8.8%至人民币每平方米每月199.4元。

    展望

    为缓和经济下行所带来的压力及住宅物业市场的疲软,未来广州对限购政策环境进一步收紧的可能性甚微。

    受充沛的资金流动性及持续增长的投资及住房需求支撑,未来广州住宅销售市场成交量上升的可能性较高。

    预计2019年广州服务式公寓市场将保持上升趋势。于2019年入市的新增服务式公寓项目,如朱美拉及罗斯伍德,将令全市服务式公寓总存量增加至4,000套左右。由于这些新增供应主要集中在天河区,该区域的服务式公寓市场竞争也将愈趋激烈。然而在旺盛的市场需求下,服务式公寓市场租金或将保持平稳增长的态势。

    审校:欧阳颖

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