第一太平戴维斯：广州房地产市场2018年回顾与2019年展望
甲级写字楼
2018年共两处位于琶洲的新增供应入市，分别是保利中悦广场和保利天幕广场，为市场带来约20万平方米新增供应，将全市甲级写字楼存量推高至520万平方米。
广州写字楼租赁市场需求强劲，全市空置率同比下降4.3个百分点至4.3%，平均租金同比增长11.2%至人民币每平方米每月190.9元。
越秀区空置率同比下降5.0个百分点至1.7%；租金同比上涨6.6%至人民币每平方米每月132.8元。
天河北空置率同比下降3.1个百分点至1.8%；租金同比上涨7.1%至人民币每平方米每月176元。
珠江新城空置率同比下降4.5个百分点至4.2%；租金同比上涨14.3%至人民币每平方米每月223.6元。
琶洲空置率同比下降5.9个百分点至9.1%；租金同比上涨16.4%至人民币每平方米每月147.5元。
展望
预计2019-2021年将迎来广州甲级写字楼交付高峰，将有超过255万新增供应入市，主要集中在琶洲、国际金融城等新兴商务区。
随着2019年新增供应逐渐增多，预计未来广州甲级写字楼空置率将有所回升。
随着近年租金的快速上升，预计未来广州甲级写字楼租金增速将有所放缓。
零售
2018年共六处新增优质零售物业，全市总存量达598.8万平方米。
截至2018年末，全市优质零售物业市场空置率同比下降1.3个百分点至6.1%。其中，核心商圈同比上升0.6个百分点至4.2%，而非核心商圈的空置率则同比下降2.2个百分点至6.9%。
全市优质零售物业首层平均租金同比增长6.1%，至人民币每平方米每月740.4元，其中核心商圈及非核心商圈的首层平均租金同比分别增长7.0%和9.1%。
展望
预计2019年将有五处优质零售物业入市，将为市场带来超过37万平方米的新增供应。
2019年将迎来优质零售物业市场的交付高峰，随着大量新增供应入市，预计全市空置率将有所上升，租金增长将有所放缓。
住宅
截至2018年11月末，广州九区年均成交量同比下降8.9%至600万平方米，一手住宅平均成交价格同比增长18.8%至人民币每平方米28,139元。
截至2018年11月末，广州中心城区成交均价同比下跌4.0%至人民币每平方米45,368元；市郊城区成交均价同比上升23%至人民币每平方米19,624元。
2018年，广州服务式公寓市场无新增供应。截至2018年末，全市服务式公寓平均空置率同比下降3.6个百分点至1.4%，平均租金同比增长8.8%至人民币每平方米每月199.4元。
展望
为缓和经济下行所带来的压力及住宅物业市场的疲软，未来广州对限购政策环境进一步收紧的可能性甚微。
受充沛的资金流动性及持续增长的投资及住房需求支撑，未来广州住宅销售市场成交量上升的可能性较高。
预计2019年广州服务式公寓市场将保持上升趋势。于2019年入市的新增服务式公寓项目，如朱美拉及罗斯伍德，将令全市服务式公寓总存量增加至4,000套左右。由于这些新增供应主要集中在天河区，该区域的服务式公寓市场竞争也将愈趋激烈。然而在旺盛的市场需求下，服务式公寓市场租金或将保持平稳增长的态势。
