商业志 | 光大安石黑石路径

观点指数研究院

2018-10-22 18:39

  • 光大安石的商业故事是从一座烂尾楼开始,而这种收购、投资老旧商场再经过改造升级后退出,成为光大安石发展商场的常见思路。

    编者按:2018年,新商业浪潮下,时代在变化,商业的变化也愈加迅速。

    进入“美好生活”新时代,我们必须洞察商业新趋势。因为传统和创新之间有着鸿沟需要跨越,商业与各行各业更需要建立完美的连接。

    2018观点商业年会即将到来之际,观点地产新媒体放眼全国商业版图,选择一系列代表性商业地产发展商、运营商、零售商和品牌商等,作为观察、分析和研究的标杆,希望以此为契机,呈现商业语境下的企业变革、创新大图景。

    观点指数 在光大控股从一家曾经的小投行,到被冠上“中国黑石”之称的基金巨鳄这一过程中,光大安石房地产基金平台早已成了它在产业投资领域里最浓墨重彩的一笔。

    十年前,在国内房地产基金还处于发展初期时,光大控股就已经买下雷曼兄弟在国内的业务与团队。早期摸索阶段免不了多少有些曲折,但如今的光大安石已成为国内少数具备募投管退全链条产业能力的房地产私募基金。

    俗话说,地产金融不分家,对于房地产基金更是如此。嫁接各类资金平台、以更低成本为项目融资后,挑选优质标的,参与项目的操盘、经营管理……

    对于基金管理人与项目运营团队而言,十八般武艺不在话下。在投资过程中,光大安石“一个不巧”塑造了一个购物中心品牌大融城。

    一支基金的十年路途

    世纪之初互联网创业公司蜂拥上市之时,吸引一波美元基金开始来华寻找投资标的,那时的人民币基金方兴未艾。早期光大控股收购雷曼业务后成立的光大亚雷,及安石入股后的光大安石,均是以美元基金为主。

    在人民币房地产基金受青睐之前,银行贷款曾是地产开发项目的主要资金来源。研究报告显示,在2010年限购令等调控政策的实施后,开发商另寻资金出路使得人民币房地产基金开始爆发式增长,也为光大安石等基金创造更多投资机会。

    碍于美元基金投资周期长、外汇审批手续复杂,直到2012年,光大安石美元基金的规模仅有7.89亿美元。也是在2012年,光大控股开始成立光大安石人民币基金。据悉,成立初期的人民币基金,在投资方式的选择上多以单一地产开发项目为主,并以债权及固定收益方式的方式参与。

    过往资料显示,光大安石投资过的住宅项目合作方包括远洋、荣盛、华发、金科、合生创展、融科智地等企业,单个项目投资规模多在5-10亿元。

    但快进快出的住宅投资并没有成为光大安石持续关注的领域,2010年,从第一个改造项目重庆大融城开始,光大安石开始涉足投资运营购物中心,早早打下了商业运营的底子。

    近两年,由于受行业调控及政策规范私募基金投资住宅项目影响,整个行业的关注焦点更加侧重商业地产及股权类投资,而大融城也发展成为光在安石的商业招牌之一。

    成立人民币基金之后,光大安石的资产管理规模稳步上升,除了2015年因房地产投资风险的缘故,对部分存量地产夹层贷款类项目选择了退出。

    如今,光大安石已成为国内资管规模最大的房地产私募基金。在光大控股55支基金合计1389亿的资管规模里,光大安石人民币基金便占到了三成。

    2018年上半年,光大安石平台新增投资项目8个,新增管理规模人民币46.32亿元,退出投资项目8个,减少管理规模41.37亿元。年中时,光大安石平台在管项目34个,在管规模496.97亿元,成立至今成功退出超过100个项目,规模约500亿。

    从投资组合构成来看,截至2018年中,光大安石的住宅项目比例已降至7.27%,商业、写字楼及综合体的比例占比超过三分之二。

    在不动产投资进入快轨之时,2016年,光大控股将光大安石注入A股上市公司嘉宝集团(后改名为光大嘉宝),使得光大安石成为A股房地产私募上市第一股。

    背靠光大集团以及两家上市公司股东,光大安石在资金募集上显得更加游刃有余。在北京新光大中心、重庆观音桥大融城、上海光大安石中心综合体中,光大嘉宝或光大控股均有参投。

    光大嘉宝半年报显示,来自光大安石的不动产资管业营业收入2.97亿元,其中管理及咨询服务费收入2.69亿元、其他收入2823万元,期内无超额收益。

    在高净值人士寻求跨境资产配置的大趋势下,2018年2月,光大安石旗下基金通过收购美国本土资产管理公司Arrow RE Holdings,开始探索国际化布局。据悉,光大安石在美国的投资方向是改造地段优异但经营困难的商业项目,以大型城区零售综合体为主。

    光大安石商业道路

    光大安石的商业故事是从一座烂尾楼开始,而这种收购、投资老旧商场再经过改造升级后退出,成为光大安石发展商场的常见思路。

    2010年,光大安石获取了重庆江北观音桥的现代广场,这个项目曾几度转手,后由光大安石与联想控股合作收购所得。2012年6月,光大安石与同昌盛业投资共同成立管理公司,对该项目进行管理。2013年,光大安石正式接手了该项目的管理。

    中信证券报告披露了现代广场从烂尾楼“起死回生”的过程,包括商场动线调整、消费群的重新定位、低坪效租户的清理以及对团队架构的重整等,最终使项目的出租率与坪效得以提升。公开报道曾称,2014年观音桥大融城的租金收益超亿元,目前其投资收益率超过23%。

    维持商场新鲜度、紧跟消费需求,商场持续焕新是其保有活力的来源。光大安石商业运营管理中心总经理林宝泰在年初接受采访时曾提及,观音桥大融城运营5年每年品牌的调整数量都达到了30%以上,而且年内项目还将加大投资对内部动线和外立面进行改造。

    重庆观音桥大融城也是光大安石首笔通过资产证券化退出的商业投资——2016年9月,以该项目为底层资产的“首誉光控—光控安石大融城资产支持专项计划”在深交所挂牌。这一产品引得众多投资机构竞购,拿到了较低的发行利率。发行说明书显示,优先级A档及优先级B档利率为3.8%及4.3%,创下发行时点下业内同类产品最低记录,为国内私募基金退出提供了又一范本。

    观音桥项目的成功改造像撕开了新世界的一角,光大安石的商业操盘能力显现出来后,更多的合作接踵而来。光大安石在2014年7月以17.6亿港元入股了新加坡上市的重庆商业地产商英利国际置业,接手下后者两个商业物业,同样改造成大融城产品。

    对于房地产基金而言,风险监测能力、投后管理能力至关重要,特别在强调运营能力为主商业地产项目里,一个项目投资失败为投资人带来的损失难以挽回。

    图:光大安石风险管理流程

    来源:光大嘉宝公告

    光大安石对项目操盘能力,包括开发、招商、运营及销售等方面的主动开发与改造能力,一定程度上成为它获取项目的竞争力之一。2013年,负责对项目进行开发管理的资产管理公司安石资管的成立,巩固了光大安石“募投管退”全链条一体化中的“管”的一环。

    在模式选择上,目前光大安石采取轻重并举方式拓展商业项目。2017年11月,卓越大融城项目正式开业,成为光大安石旗下首个轻资产输出项目。

    年初管理层接受媒体采访时曾提及对于商业项目的选择标准:一线城市光大安石以重资产收购为主,关注的是城市副中心区和新兴城区核心区域;二线发达及中等城市以重资产为主,轻资产为辅;二线较弱城市则以轻资产合作为主,只选择核心商圈。

    除了发挥商业项目管理能力,对于开发商而言,作为私募基金的光大安石更多时候是起到对接资金的作用。

    光大安石曾在2015年入股了阳光100成为第二大股东,希冀通过与阳光100开展在商业地产上的合作,实现后者的轻资产输出。2015年1月,光大安石与嘉实基金、四川信托及快钱公司宣布将以240亿元建设投资20多家万达广场,这也是早期万达为发展轻资产模式牵手的伙伴。不过,上述两笔合作,目前从公开报道上来看似乎并未有更多的进展。

    继6月份静安大融城开业后,光大安石旗下的大融城商场已累计开业8个,未来顺德与西安项目也将陆续亮相。截至9月,大融城在全国8个城市拥有13个大融城项目,总面积超过125万平方米。

    据悉,光大安石计划在至2020年以轻重资产并行的模式在全国运营25-30个大融城,管理资产价值超500亿。在回报方面,光大安石要求单个商业项目的年回报率能达到12%以上。

    撰文:张凯璇

    审校:欧阳颖

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