香港传真 | 第二份施政报告 林郑月娥问地从何来?

观点地产网

2018-10-10 23:52

  • 与去年发布首份《施政报告》的简单带过相比,第二份报告在土地供应上,有了更多的着墨,也提出了较为具体化的措施。

    观点地产网 10月10日中午,通往香港立法会的天桥上,人们自觉地排起了长队,领取一份新鲜出炉的《施政报告》,一个多小时前,香港女特首林郑月娥刚刚在立法会会议厅内发布上任以来的第二份《施政报告》。

    一样的天蓝色封面,一样的排版,除了将“2017”改为“2018”外,从表面来看,这份题为“坚定前行 燃点希望”的《施政报告》与去年的并无多大区别。

    但从内容来看,近六万的文字体量较去年多了20%,涉及新政约250条,涵盖良好管治、房屋与土地、多元经济、培育人才、改善民生、宜居城市及与青年同行的多个领域。

    与去年一样,林郑月娥并没有全文宣读,而是花了将近一个小时的时间重点交代提出的措施,篇幅最多的房屋和土地供应,林郑月娥称:“满足市民对住屋的需求是本届政府面对最大的挑战”。

    为了突出重点,在这份超长报告中,林郑一改以往将房屋问题归于民生领域的做法,将房屋及土地供应独立成章,并放在经济和民生的篇章之前,以此说明土地供应不足,不单导致房屋供应短缺,同时也影响市民的生活质素。

    林郑月娥表示,为展示对土地供应决心,要持之以恒地供应土地,本年6月时已将9幅私营房屋用地拨归公营房屋,已要求运房局在接下来的长策,未来10年房屋供应会增加公营房屋比例;同时会把政府开拓的新增土地,以房屋单位计算,七成用于兴建公营房屋。

    与去年《施政报告》上的简单带过不同,最新的《施政报告》对土地供应有了更多的着墨,也提出了较为具体化的措施,包括提出“明日大屿愿景”、发展新界棕地、土地共享先导计划以及活化工厦。

    现状:房屋供应不足

    作为国际大都市,香港有着鳞次栉比的摩天大厦、琳琅满目的名牌潮牌,但繁华与喧嚣背后,住房问题却一直困扰着这个城市。有数据统计,在这1000多平方公里的土地中,有20多万人蜷缩在狭小、逼仄的“劏房”之中。

    对于这些低收入人群来说,获得稍微体面的住所的最好途径就是轮候公屋,但房屋的供应不足,使得等待的时间变得越来越长,目前,在香港超过15万个家庭和单身长者正轮候公屋,他们的平均轮候时间长达5.3年。

    不断攀升的楼价也是港人心中不能承受之重。数据显示,2018年8月份,香港整体私人住宅物业的售价较去年同期高出16%,处于历史高位。市民的置业购买力指数,即按揭供款相对住户入息中位数的比率,亦持续恶化至今年第二季的74%,高于2017年全年平均水平的67%。

    为了解决港人居住问题,林郑月娥在上任后发布的首份《施政报告》中提出要建立置业阶梯,包括缩短公屋轮候时间,同时帮较有能力的公屋住户沿“置业阶梯”上移,腾出单位给有需要的市民。

    其中一个方法是“绿表置居计划”(绿置居),即提供一定房屋,让公屋住户低价购买,由租客变为业主;同时将推出“港人首置上车盘”,不符合“居屋”(类似内地经济适用房或限价房)资格的中产家庭将可参与“港人首置上车盘”计划。

    在今年6月份,林郑又提出六项房屋新措施,最重要的一环就是修订资助出售房屋的定价机制,售价将与私人房屋市价脱钩,而改以申请人的负担能力为基础,即是说无论是“绿置居”、居屋和“港人首置上车盘”单位都会用这个新定价机制。

    林郑月娥认为,在6月份新措施发布的那一刻,房屋的置业阶梯已经出现,由公屋到“绿置居”,居屋、“首置”,然后是私楼。观点地产新媒体了解到,香港房屋委员会(房委会)已经将此前一个作为试验计划的“绿置居”恒常化,亦恒常化“白居二”,即是免补地价,白表人士可以在市场购买二手居屋,在此之前,这类居屋只限于居住于公屋的绿表人士购买。

    最新的《施政报告》显示,房委会已因应新定价政策而重新接受2018年居屋的申请,而计划恒常化后的首个绿置居项目和由市区重建局提供的“港人首次置业”先导项目,亦会陆续开售,这三个项目将提供总共7426个单位。

    林郑表示,经调整定价机制后,加上买家可取得高达九成或甚至更高的按揭成数,令今后的资助出售房屋都是目标家庭“买得起”和“供得起”的,而每月的供款占家庭总入息一般不会超过40%。

    除此以外,在现有的住房供应基础上,林郑月娥亦提出不少通过灵活变动增加经营房屋供应的措施,包括实施“长者业主楼换楼先导计划”,让年满60岁并拥有单位业权满十年的业主,可在未补价的第二市场出售其原有单位后购买一个面积较小的单位。不过,戴德梁行指出,这一做法可能会令已补地价的市民觉得不公平。

    与此同时,林郑月娥拟接纳房协的建议容许全部家庭成员都年满70岁的宽敞户,调迁到较小的已翻新单位,终身免租。政府消息指,有约1.6户合资格申请,预计每户每月可节省二千至三千元租金;而在参考房协的试验后,房委会辖下资助房屋单位,亦可容许业主将未补价单位分租。

    更为重要的是,林郑月娥承诺,未来政府开拓的新增土地,新建的住宅单位,七成会是公营房屋。而年底更新的十年房屋供应目标中,公私营房屋6:4的比例亦会改变,此前便有消息猜测,这一比例可能调整为7:3。

    不过,市场亦有疑问,有意增加公屋供应后,私人房屋供应相对减少,会否会间接推高私楼价格?林郑月娥回应称,在房屋的问题,是没有胜方的,很难满足这么多的要求,“现在供应不够,是‘神仙难变’……我个袋入面(土地)供应不够,要继续努力增加土地的供应,以兴建更多公营房屋给有需要的市民可以购买。”

    根源:地从何来?

    房屋供应不足,归根到底还是在于土地供应上,林郑月娥表示,目前政府已重建置业阶梯,并重定资助出售房屋定价,现在急需处理的问题是“地从何来”。

    2016年公布的《香港2030+》规划研究显示,香港在未来30年需要的发展土地为4800公顷,如果扣除已经落实发展的3600公顷,长远欠缺1200公顷的土地,但香港土地供应专责小组主席黄远辉在一个月前表示,香港长远欠缺的土地甚至远不止1200公顷。

    与去年发布首份《施政报告》的简单带过相比,第二份报告在土地供应上,有了更多的着墨,也提出了较为具体化的措施,包括提出“明日大屿愿景”、发展新界棕地、土地共享先导计划以及活化工厦。

    具体而言,“明日大屿愿景”计划,包括在大屿山以东、交椅洲和喜灵洲附近分阶段填海,建造合共约1700公顷的多个人工岛,林郑月娥称,“明日大屿愿景”是本届政府的重点工作,未来大屿山将会继中区及东九龙后,成为第三个核心商业区。

    根据报告,该计划的研究和设计工作将于短期内启动,争取首阶段的填海工程于2025年展开。透过填海所得的土地储备,可规划用作兴建26至40万个住宅单位,供70万至110万人口居住,其中七成为公营房屋,预计首阶段的住宅单位可在2032年入伙。

    填海之外,另一个重点土地来源就是与发展商合作。根据一些公开资料及粗略估计,私人发展商合共拥有不少于1 000公顷的新界农地,林郑月娥提出可以透过公平和具高透明度的“土地共享先导计划”,更早释放、更好利用那些不在政府发展规划的私人拥有土地,以在短中期满足公营和私营房屋的需求。

    政府会公开邀请“土地共享”申请,申请所涉及的新增楼面面积,将由政府与申请者“共享”,当中不少于6至7成须用作兴建以资助出售房屋为主的公营房屋。林郑月娥称,政府也无补贴发展商,发展商需要按照市价补足地价。

    除此以外,新界棕地作为被破坏了的绿化地或农地,向来被视为土地供应中的重要一环,目前香港正规划及推展的古洞北/粉岭北、洪水桥及元朗南等新发展区,就涵盖合共约340公顷的棕地,而新界北策略发展区亦涉及约200公顷棕地;同时,林郑还指示发展局统筹有关部门提前研究新界北棕地的发展,并展开其余760公顷棕地的研究。

    值得注意的是,在最新的《施政报告》中,活化工厦同样被归为土地供应行列,林郑月娥解释称,工厦的活化在去年的《施政报告》中已经提出,但这次是“为了解燃眉之急”,首次同意将整幢工厦进行改装,用作过渡性房屋。

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    撰文:曾剑萍

    审校:徐耀辉

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