第一太平戴维斯:广州房地产市场2017年第二季度简报(住宅)

观点地产网

2017-09-04 19:53

  • 2017年第二季度,广州九区一手住宅成交量接近176万平方米,环比下降10.3%,同比下降34.4%。

    概述

    广州住宅市场稳健,本季度录得成交量下降,而成交均价上涨。

    2017年第二季度,广州九区一手住宅成交量接近176万平方米,环比下降10.3%,同比下降34.4%。

    本季度,广州九区一手住宅成交均价上涨2.4%至人民币每平方米19,302元。

    中心城区(越秀,荔湾,海珠,天河,白云)

    成交均价为人民币每平方米36,958元,环比上涨5.1%;成交量累计约23.3万平方米,环比上升4.8%。

    市郊区域(番禺,花都,南沙,黄埔)

    成交均价环比略降0.8%,达到人民币每平方米16,650元;成交量累计超过155万平方米,环比继续下降12.2%。

    “广州住宅市场较为稳健。政府的调控政策正不断发挥积极作用,从而使一手住宅成交量的环比同比双双下降,而成交均价却平稳上涨。”罗瑞,第一太平戴维斯研究部

    市场综述

    2017年上半年,广州市GDP同比增长7.9%。其中第三产业继续保持增长,占比同比提高1.5个百分点,对经济增长贡献率达80.6%。

    自2016年,政府陆续出台调控手段,旨在降温住宅市场,以避免投机行为过剩导致的价格非理性上涨。第二季度的调控政策则指向土地招拍挂市场。今年4月,广州政府出台了今年的土地出让计划。2017年,共260宗可出让用地,共计2050万平方米用地面积,较去年同比增加18.5%。其中大部分新增可出让住宅用地集中在城郊区域,天河区和越秀区均无住宅用地供应。

    此外,政府亦针对招拍挂市场出台了新的调控手段,以规范土地市场健康,引导开发商良性竞争。土地出让模式提升至四个阶段:

    1)竞价。

    2)竞配建。

    3)竞自持。

    4)摇号。

    上述新措施试图为土拍市场提供公平的竞争环境,并通过增加土地供给缓和市场压力。

    图1

    上述新措施试图为土拍市场提供公平的竞争环境,并通过增加土地供给缓和市场压力。

    广州邻边城市佛山也于5月升级了调控。新的限购政策将二手房纳入限购范围:本地户籍限制购买两套住房,非本地户籍限制购买一套住房。这使失去购房资格的“新广州人”亦失去了在佛山的购房资格。政策对首次购房者影响较大,尤其是在广州工作的外地人口。此外,银行上调房贷利率亦对首次置业、缺乏现金支持的购房群体影响较大。另一方面,新政也对投资者起到明显的抑制作用。

    图2

    据广州市国土资源和房屋管理局数据显示,本季度,广州九区一手住宅成交量环比下降10.3%至176万平方米,同比下降34.4%。成交均价环比上涨2.4%至人民币每平方米19,302元,同比上涨5.3%。二手住宅成交量亦有所降,总成交量环比显著下降45.2%,同时成交均价录得环比6.2%的涨幅。本季度,城郊区域与中心城区的成交表现各异。中心城区一手商品住宅成交均价回升,环比上涨4.8%至23.3万平方米。城郊区域成交量则环比下降12.2%至接近155万平方米。调控效果渐显,中心城区和城郊区域总成交量分别同比下降70.1%和20.0%。

    高端住宅市场

    成交均价超过人民币每平方米3万元的一手高端住宅成交数量继续环比减少30.3%,仅录得13.35万平方米;成交套数则环比减少26.8%至905套。而对于成交均价排名前十的住宅项目,其平均成交价亦环比小幅上涨0.6%至人民币每平方米75,269元。这主要是由于多宗高端住宅成交,例如尚东柏悦府、侨鑫汇悦台、凯旋新世界等。

    图3

    自2015年4月以来,广州二手高端住宅价格连续上涨,月均涨幅达5.5%,涨幅自2016年中开始扩大。第二季度,高端住宅成交均价达到人民币每平方米77,794元,环比上涨10.9%。高端、中端住宅成交均价分别环比上涨11.3%和10.4%,至人民币每平方米95,833元和61,760元。

    市场展望

    广州住宅市场正处于健康的成长期——一手住宅成交量下降,成交均价维持轻微上涨。成交量受政府调控影响明显,而成交均价则受到需求和供给的驱动。因此,尽管政策迅速作用于住宅成交量,但稳定楼市价格健康发展仍是重点。

    广州住宅市场相对稳定,预期第三季度,新建商品住宅的成交均价和成交量有望保持平稳。开发商对市场的长远主导作用将体现在供应和需求上。土地供应量的适度释放将稳定市场供应,调控政策将稳定市场需求。未来供应和需求将逐渐趋于平衡,住宅市场效率度和成熟度将提高。

    审校:刘满桃

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