领袖访谈 | 白德利 太古地产生意经

观点地产网

2017-08-10 23:05

  • 时间是太古的朋友,这是白德利亲口所称的,但他的下半句是“时间也是太古的敌人”。

    观点地产网 “你别忘了,我们还有一百五十年的历史。”太古地产行政总裁白德利先生在接受观点地产新媒体专访时,用这句话回应了一个疑问,言语中带着不容置喙的自信。

    七月午后的北京,正陷入大雨前的燥热,空气中热浪翻腾。在北京三里屯太古里瑜舍酒店的一间客房里,我们与白德利隔着一张简易的桌子对坐。两个小时的采访中,不管是温和的还是尖锐的问题,白德利始终保持着平稳的语气与开放的态度。

    白德利所称的150年历史,始于1866年。那一年,一艘“阿伽麦门号”轮船从英国出发远赴上海,满载着英国施怀雅(Swire)家族在远东扩张的希望。为便于在沪发展货运事业,12月,约翰·赛缪尔·斯怀雅与合作伙伴在上海成立了太古洋行(Butterfield&Swire)。

    自此,这家英资企业以“太古”之名开启了在华风光又曲折的历史。虽然受到战乱的影响,太古曾于20世纪五十年代撤出上海,但在2016年,距离其首度入沪150年后,太古集团又以兴业太古汇这一作品宣告“回归”。

    如今,太古已然成为一家庞大的多元化跨国企业集团,名下的太古方糖、国泰航空、太古广场更是为香港及大陆所熟知。

    与一百多年前急速扩张的步伐大为不同,目睹各行各业兴亡荣衰之后的太古,似乎更显从容,地产业务亦是如此。

    在与太古地产深度交流后,会发现它对自身的经营理念笃定非常,并且在市场洪流中坚持着自己的商业逻辑。

    轻重天平

    三里屯太古里一群色彩斑斓的不规则建筑中,坐落于南北两区之间的瑜舍酒店,是太古于2008年推出的酒店产品,设计极简,价格不菲。

    说到酒店,虽然看起来光鲜亮丽,但实际上这类业务却因为盈利周期过长而让开发商们颇为苦恼。一名业内颇有声望的发展商曾直言,酒店是一门不赚钱的生意。

    但白德利并不认同这一观点,他称,酒店虽然利润相对其他业务会低一些,却是太古业务中很重要且非常独特的一部分。酒店并不是一个独立的板块,它对太古项目中的零售业务拥有非常大的推动作用。

    在财务衡量上,由于将酒店置于综合体开发中进行考量,太古评估的是综合体总体回报率,只要这个回报率达到门槛收益率,这个项目便可成行。

    据悉,太古拥有商务酒店品牌东隅(EAST)系列及精品酒店品牌“居舍系列”(TheHouseCollective)两大品牌,持有权益的酒店七个,分布于各地综合体项目之中。其中,三里屯太古里的瑜舍酒店(TheOppositeHouse),便是太古旗下HOUSE系列的首个产品,亦是太古的首个酒店项目,共有99间客房。

    除了酒店,太古的商业物业亦以自持为主。截止到2016年末,太古地产投资物业应占楼面面积达2650万平方呎,其中近三分之一位于内地。大量持有商业资产的方式,对于那些追求高速发展的房企而言是难以想象的,但是太古坚持着重资产的逻辑,而且几乎“百发百中”。

    太古旗下的太古坊、太古广场、广州太古汇、成都远洋太古里、三里屯太古里等商业物业,无一例外地成为了当地的标志性商业项目。去年,太古地产的租金收入达107.7亿港元,在众多商业地产商中排名前列。

    不过,重资产运营需要有强大的现金流能力,太古亦会适时地选择出售物业来回笼资金。比如,去年太古以65.28亿港元将九龙湾的一个非核心商厦卖掉,把所得资金用于太古坊的重建工作,并录得溢利11.7亿港元。

    对于接下来是否有做轻资产的计划,白德利称,太古历史上并没有做过轻资产输出,但对于轻资产模式持开放态度。而且,许多亚洲乃至全球的企业都有询问过,太古能否输出酒店品牌,因而太古也在评估品牌输出的可行性。

    至于酒店业务是否可能单独上市,白德利表示,太古对酒店做了五年计划、十年计划,目前这两个计划中都没有上市的打算。

    市场之辨

    2017年至今,是房地产市场颇不平静的一年。对于住宅开发商而言,应接不暇的楼市地市政策增添了后市的不确定性,如何延续上一年的佳绩让他们绞尽脑汁。

    与此同时,商业市场亦非风平浪静,国内两大知名商业地产运营商SOHO中国及万达集团紧连着出售旗下的核心物业,引发了业内对商业市场前景的担忧,内地地产商的运营能力、负债情况亦再度受到关注。

    在这一事件面前,白德利表现出与市场主流反应所不同的判断逻辑。听完关于对上述市场动态的发问,来华工作多年的白德利,未来得及听翻译便脱口而出:“万达卖了酒店项目,但是有人愿意接手呀!”

    白德利一语道出他对酒店这类重资产项目的倾心之意,然后一一列举了成都博舍、北京瑜舍所获取的成绩,并不忘流露自身对即将开业的上海镛舍的期待。

    至于内地地产商项目运作方式、运营逻辑与港资的区别,白德利亦有自己的观察。曾有业内人士将部分港资、英资企业发展较慢归因于过度看重项目的投资回报,即他们要预测到20%回报率才会出手,而中资则满足于5%的回报率。

    对于这样的言论,白德利认为太过片面了,不同开发商出于对开发周期的考虑,以及对买卖时间点的判断会有很大的区别,“甚至有些港资企业的投资回报会低至2%或者0,仅是为了达到循环现金流的目的。”

    借此,白德利亦重申,对于太古而言,快周期并不是看重的因素,由于物业需要长期持有,太古更加注重产品的质量。

    那么,在具有相对优势的情况下,太古是否认为接下来将是发展的黄金时期呢?对这个问题,白德利的回答在不偏离太古向来含蓄低调风格的同时,亦流露出了极高的自信。

    他称,未来十年太古非常愿意在香港和大陆市场发展更多项目,“我们还是专注于香港和大陆市场,而不是其他市场,因为我们觉得这两个市场已经足够大了,足够我们发展和进一步投资。”

    白德利表示,内地、香港乃至全球土地或项目价格高企以及汇率的波动,都有可能影响到太古进一步投资的进程,但他非常自信的一点是,太古拥有非常强大的现金流以及强劲的财务指标,这是太古的优势。

    “可以说,只要我们一旦决定了,我们是能够买我们想要的东西,发展我们想要发展的项目。”

    时间之友

    自2002年进入内地以来,太古在这十六年间发展了5个综合体项目,其中有三个项目均是与国内具有国资背景的企业合作。

    与国资背景企业联谊并能够维持和谐稳定的关系,对于具有海外发展背景的企业而言,并不多见。

    针对这一问题,便有了白德利这句话:“你别忘了,我们还有一百五十年的历史。”

    确实,时间是太古的朋友,这是白德利亲口所称的,但他的下半句是“时间也是太古的敌人”。

    在2016年接受观点地产新媒体采访时,白德利曾提及太古正在筹划的大连项目:2014年,太古与彼时的中信房地产及大连港置地签署了协议,计划在大连港发展内地第六个项目,持股50%。

    如今问及项目的进展,白德利稍显无奈地表示,这个项目已经终止了,“有时候时间也是你的敌人,可能我们来得不是时候”。

    实际上,太古这种百年企业虽然历史深厚,但若要有所创新、扩大规模,或将面临着“大象跳舞”一般的难度。外界看太古,更多是它不变的一面,但这家老牌企业其实亦在不断探索,试图与日新月异的市场同行。

    白德利介绍,过去一年中,受益于国内政策对创新创业的驱动,新的技术亦越来越为开发商所关注。所以太古亦在紧锣密鼓地跟着技术创新的脚步,将新技术落实到旗下的商场当中。目前,太古已有一个的团队专于研究社交媒体、新技术的发展。

    而且太古在2014年曾提出了一个名叫blueprint的创业计划,将旗下部分物业给予创业公司使用,并提供创业加速的孵化服务。太古期望,在这些创新科技的公司中找到它未来的合作伙伴。

    写字楼业务竞争激烈、酒店盈收慢的同时,近年来发展商对于购物中心这类业务更没法掉以轻心,忧心程度甚至有过之而不及。在线上零售快速分割市场之时,大牌零售商关闭在华店铺已不是大新闻,线上商超阿里巴巴布局新零售亦挑战着以往的商业模式,挑动着市场的神经……

    白德利并不避讳这一市场新潮流,他称,面对线上的竞争,太古正在寻找自己新的定位,探索线上线下结合。“任何人都应该拥抱这个变化,我觉得这是我们要做的。”

    以下为观点地产新媒体对太古地产行政总裁白德利先生的专访实录:

    观点地产新媒体:在过去一年间,商业地产发生了怎样变化?是否看到一些新的趋势?太古是如何面对的,又有哪些变化?

    白德利:去年我们主要是看到了这个市场技术的变化与更新,主要是受中国在创新创业上的驱动而产生。对于技术的不断发展,我们也在紧锣密鼓地进行自身技术的创新,将一些新的技术运用到商场中。

    至于战略方面,太古不会有太大的变化,我们依旧关注香港市场和大陆市场,其中在大陆我们则更加专注于一线和新兴一线城市。

    此外,我们也发现到香港写字楼市场呈现出一个变化的趋势,即市场中心已经开始向外发散。此前一些大公司都在中环等中心区域办公,但现在开始会转移到太古坊这样的地方。对此,我们感到非常地鼓舞,为我们带来了很多利好。

    放眼全世界,也可以看到类似的变化趋势,比如说伦敦与纽约的中心都有这种扩散现象,我们也很高兴在香港赶上了这样一个节奏。

    在零售行业,我们发掘了两个显著的变化。首先,我们在香港这几个月以来的销售尤其是太古广场这个项目,奢侈品销售明显回升了。和两年前相比,这是非常鼓舞人心的。

    观点地产新媒体:潘石屹把包括上海凌空SOHO在内的项目卖掉了,外界在猜,是不是因为考虑到行业前景不是很好。在市场下行之时,对于太古这类比较有运营经验的公司来说,接下来的十年是不是发展的黄金时期?

    白德利:我们当然希望未来的十年能够在香港和大陆市场发展更多的项目,但是这也要取决于价格。

    过去几年,不光是香港和大陆的市场,全球的市场也是这样的,刚开始进入的价格就已经很高了,再加上汇率的波动和变化,都会影响到企业的进一步投资。

    但是对我们来说,我们肯定希望多发展一些项目,但是做多少,去哪里投资,要综合考虑多方面因素。我们还是专注于香港和大陆市场,而不是其他市场,因为我们觉得这两个市场已经足够大了,足够我们发展和进一步投资。

    而且我们有非常强大的现金流与强劲的财务指标,可以说,只要我们一旦决定了,我们能够买我们想要的东西,发展我们想要发展的项目。但是,有比较充足的资金并不意味着资金是用之不竭的,有时候也会选择跟合作开发的方式减缓资金压力。

    观点地产新媒体:选择合作伙伴有标准吗?

    白德利:选择伙伴合作和结婚差不多,首先要找气味相投的伙伴。太古和一些伙伴的关系比较久了,比如说我们和中信的合作关系,从集团的层面看,两家从八十年代就已经开始合作了。我们的合作伙伴还有远洋集团、香港兴业国际以及美国的西蒙。

    所以,我们会挑选不同类型的伙伴合作,不是消极地只进行财务投资,在国内开发的项目也会积极承担管理角色,去发挥我们的优势。如果要是不参与管理,对太古来说也是无法接受的,这是我们的核心能力和价值。

    而且,实际上我们的租户也希望太古来进行运营和管理。太古和很多租户都保持了长期的合作关系,建立了很好的互信关系。

    观点地产新媒体:太古为商业注入两个元素即技术与创新,可否具体介绍?目前上海的一些商场开始引入了联合办公的业态,比如上海的来福士引进了优客工厂,上海虹桥天街也在做联合办公,太古的科技元素与创新元素有没有一些具体一点的动作和想法?

    白德利:我们其实有一个专门的团队来负责发展社交媒体、新技术,运用在我们的办公市场与零售市场中。而优客工场的这种模式,我们两三年前就开始有了。

    我们的联合办公业务不光是大家一起办公,还需要培育他们,有意让这些刚刚创业的公司,特别是在房地产领域创业公司,在这个孵化器中加速发展。

    观点地产新媒体:会把这个业务放到中国哪个项目进行试点吗?

    白德利:虽然我们还没有宣布,但是我们确实在看项目。

    我们注意到了未来有两个趋势,即人们对便利性和城市生活的需求将愈发强劲。大型综合体项目,如太古广场、太古汇,迈阿密的BrickellCityCentre,可以让人们更加便捷地生活。人们在这里办公、消费,这个地方也就开成了一个社区、一个生态,互相的连接性需求更加强劲。

    观点地产新媒体:太古没有做网上商场,未来是否会尝试发展至线上?

    白德利:我们不是零售商,我们是业主,在线上线下相结合的趋势下,太古也在寻找自身的定位。太古的定位不是和马云进行正面的竞争,而是把线上线下衔接在一起,我们现在也在探索之中。

    对于这种竞争的局面,没有人能够说清楚,线上与线下的搏弈最终会是什么样的。但是我想有一点是肯定的,就是两者之间的界线会越来越模糊甚至融合在一起。但是,任何人都应该拥抱这个变化,不能离它而去或者忽视它。

    同时,我也相信,没有人希望一天到晚只是在网上购物,人是需要社交的,还是愿意去线下体验。只要我们把购物体验不断完善,我相信我们的未来是非常光明,非常美好的。

    观点地产新媒体:在太古的几大业务中,有没有对住宅、写字楼、购物中心、酒店及租赁公寓各设一个业绩回报目标?

    白德利:这五大块确实都会有各自的业绩回报要求。比如,酒店的利润会低一点,我们就会把它放在综合体中开发,设一个总体回报率。如果总体回报率能够达到门槛收益率的要求,我们就会去做这个项目。

    我要特别提一下酒店部分,酒店也是我们开发中非常重要的组成部分。虽然财务表现不亮眼,但是对零售的带动和贡献非常大。而且我们一直是做综合性的开发,不会把这五个部分割裂来看。

    观点地产新媒体:太古讲究回报率,但有一名业内人士对于回报率有一个评价称,香港开发商开发得慢,会要求净利润率要达到20%以上,但是大陆开发商10%都可以做。

    白德利:我觉得这种说法简化了港资与内房的区别。据我所了解,并不是所有的港资企业一定看20%回报率,有时候甚至是2%或者0,只是为了维持现金流的运转。

    对于住宅销售型物业,开发商一般都会对周期要求非常高,希望踩在高点快速地卖出项目,所有人都想在低点买高点卖,但如果恰巧碰到还未达到高点,也需要慢下来等一等。

    而对于商业物业,就太古而言,由于是长期持有型物业,我们就不会太注重周期性,而是关注它的质量。要保证项目的质量,当然需要也值得花更长时间。

    有一点你说得很对,国内许多开发商有规模优势,因此可以支撑他们降低对利润空间的要求,确实也有这样的现象。

    观点地产新媒体:一些业内人士认为,酒店投资回报很慢,觉得酒店是一门慢生意,像王健林就把酒店项目给抛售掉了。

    白德利:他卖了,但是有人接手啊!其实很多香港的开发商如嘉里、新世界、九龙仓等都有他们的酒店系列。

    我们有两个酒店系列,包括“居舍系列”(TheHouseCollective)与东隅(EAST)系列,虽然数量不多,但它们在很短的时间建立了很高的知名度和美誉度。

    观点地产新媒体:酒店系列未来会不会单独拿出来上市?

    白德利:未来会不会品牌输出或者上市,暂时没法给出一个准确的答复。在上市方面,我们对酒店有五年计划、十年计划,至少这两个计划里面没有涉及上市的打算。但同时,我们是开放式的,会看未来的发展情况来决定。

    观点地产新媒体:太古似乎所有的商业项目都是重资产持有,接下来会不会发展轻资产?

    白德利:其实,每一家公司的现金流不会一直都是充裕的,所以我们有的时候也会和合作伙伴一起发展项目。

    至于轻资产,太古也并非完全排除这种方式。我们历史上没有轻资产,假如未来有一个非常非常大的项目,有企业愿意让太古进行管理,我们也会考虑这种轻资产模式的可行性。

    观点地产新媒体:太古进入内地十几年时间,能够很好地和政府、国企打交道,这方面有什么样特殊的战术或者理念可分享的?

    白德利:别忘了我们有150年的历史,这150年来太古一直在香港和大陆发展,深耕这个市场,了解这个市场,这对我们有很大的帮助。

    而且太古和政府的关系也很密切,能够得到他们一些比较中肯的意见。我们在合作过程中与这些国企或者政府形成了相互信任,这种信任本身是不容易建立的,需要多年时间才能达到。

    观点地产新媒体:京沪广深四个一线城市及杭州、成都是公认的目前中国最重要的城市,现在太古进入了四个,深圳、杭州什么时候进入?

    白德利:虽然我现在不能给你一个确切答复,但是我们对这些市场非常感兴趣,尤其是深圳。

    深圳是中国改革开放故事中很重要的组成部分,我们当然也希望能够在这里发展。当然,这个要取决于对的地段、对的价格。

    观点地产新媒体:太古在大连的项目进展如何?

    白德利:大连的项目已经终止了,有的时候时间是你的朋友,有时候也是你的敌人,可能我们来得不是时候。

    我们之前签了一个框架协议,表明合作开发意向,但合资公司至今还未成立。我相信大连的未来是美好的,但是我们目前不会在东北这一块发展,会更加着重在一线城市,在上海、北京多做一些项目。

    观点地产新媒体:从太古以及您自身的角度,怎么评价或者总结过去这一年?

    白德利:去年成都远洋太古里做得很成功,无论博舍酒店还是零售商场部分都做得非常好,不光在中国,在亚洲的知名度都非常高。

    可能因为这样,无形中成都远洋太古里给了兴业太古汇一定的压力,但是我们这个团队依旧非常专注。去年是太古里的故事,今年是兴业太古汇的故事,我们希望能够见到另外一个里程碑。

    而且上海对我们来说非常特殊,因为150年前太古来到了上海,现在我们又回到了上海这样一座城市。

    对我个人而言,我希望每一个项目都非常健康地发展,即使我不在那里,项目也能够运营好。因此我很重要的一部分工作是留下好的团队,好的人才,所以我很多时间都花在团队建设中。

    撰文:张凯璇

    审校:徐耀辉

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