演讲 | 沈建光:从全球视野看中国经济和房地产

观点地产网

2017-08-09 10:09

  • 大家在目前非常乐观的情况下,我还是要给房地产行业泼泼冷水,明年的宏观政策预期未必对房地产行业很有利。

    沈建光(著名经济学家、瑞穗证券亚洲公司董事总经理):从今年来看,大家对房地产的预期比较乐观,有时候大家预期一致乐观的时候,我反而有点不放心。

    我记得在2014年的时候,大家都很悲观,当时我记得谈论最多的是怎么样断臂求生,把项目该抛的抛,怎么样存活下来,当时大家都是比较悲观的。

    到了2015年,主要的问题是怎么转型,房地产要转向养老、旅游等方面。虽然去年一年我没参加,但是我相信大家都是比较乐观的,因为2016年房地产进入一个大的转折点,今年这个形势都比预期的要好,尽管政府进行了很多的调控,但是三四线城市异军突起,房地产销售、投资都非常强劲。

    这个情况明年会怎么样?作为经济学家,我觉得最主要的职责还是要有点前瞻性的判断,房地产这个行业跟宏观政策是最密切相关的,明年政策的变化对房地产的影响会很大。所以大家在目前非常乐观的情况下,我还是要给房地产行业泼泼冷水,明年的宏观政策预期未必对房地产行业很有利。

    我从全球开始讲起,做经济研究,这几年是非常有意思的,有很多大的争论,我去年有这样一些判断,当时很有争论。

    我在2016年讲到美元是强弩之末,不要相信美元会一直不断地上涨,国内对这个观点的争议很大,大家一致看好美元,认为人民币会大幅贬值。

    当然大家也看不透欧元,我在去年年底也讲到,欧洲经济在强劲的复苏,欧元会反转,美元会走弱。

    现在的情况还是不错的,经济比较平稳,但是去年其实是非常危险的一个时刻,就是人民币似乎是会一次性大幅贬值。现在大家看到人民币都升值了,但是去年确实有很多国内的学者提出中国政府应该一次性大幅贬值10%到20%,这个观点其实是在经济界占主流观点的。

    我当时就反驳这种观点,我觉得美元已经是强弩之末,人民币在这时候千万不能大幅贬值,跟美元挂钩已经得到比较多的好处了,我们现在比较好的局面是在这个情况下人民币兑美元升值,但是对欧元大幅贬值。

    今年欧元对美元的走势非常凌厉,从最低的1.04现在已经到了1.17,涨幅超过了10%。而美元一路下滑,从2016年年底,美元指数到104,现在只有93,所以美元是一路下滑,这对我们国内很多投资者来说是意想不到的,因为他们都是看多美元的,其实这是一个很大的反转。

    这个背景我感觉跟全球经济密切相关,特朗普上台之后,基本上他所有的经济政策都不及预期,我们看到他要废除医改法案以失败告终,他的税收改革,提出大幅减税,现在也没有任何进展。还有基建,当时特朗普说要大规模的基建,到现在什么也没看到。

    特朗普当选之后对美国最乐观的预期,现在都落空了,而且不光是预期落空,政治上的丑闻还接二连三。他提出的减税的政策,共和党和民主党都同意,但是问题是如何把财政赤字的窟窿补上去,共和党和民主党的分歧很大,所以短期来看要达成协议是非常困难的。

    另一方面来看,美国经济今年以来增长只有2.1%,IMF今年把所有国家的预期都上调了,包括中国、欧洲,就是对美国是下调的,美国上半年的增长就在2%左右,这跟特朗普上台之后市场预期美国的经济增长预期3%,甚至有乐观的人预期到4%,是完全不匹配的。

    美元走弱的一个根本原因,就是美国经济的增长低于预期,美元周期也是到了美元走弱的时候。

    为什么我这么看好欧元呢?我刚刚从欧洲16个城市走了一圈回来,现在欧洲的经济形势是非常强劲的,包括失业率都在下降,德国的失业率是历史新低,葡萄牙、西班牙的失业率在大幅下降,企业的乐观指数也是屡创新高。

    德国企业的景气指数也创新高,而且德国是少有的在当今世界上政府已经连续三年财政盈余的。

    中国过去几年都是积极的财政政策,这一轮我们发展起来跟财政的支持非常有关系,但是恰恰在德国这样一个国家,它的财政还是盈余的。

    今年如果德国还是财政上放宽,货币上欧洲央行也觉得没有必要再搞量化宽松,所以整个欧洲经济是向好的,这就是为什么我们看到欧洲市场今年到明年有很大的转折点,就是欧洲央行退出量化宽松,美联储已经开始缩表,包括日本、英国都开始考虑是不是要加息,或者退出量化宽松,所以整个全球的货币环境在改变,美元也在走弱,这个趋势我觉得还会持续到明年。

    中国现在最大的一个争论就是,我们这一波的增长是新的周期还是旧的模式。

    刚才孟总讲到中国经济已经开始出现U型回升,但是我们看中国的GDP增速还是在U型的下降通道中,我们用另外一个指标,用发电量、铁路货运量、银行贷款来看,反而是大幅上升的。

    我记得在2015年博鳌房地产论坛上我也讲了这一点,当时的经济并不好,但是数据看上去还很好。今年看到GDP的数据不是很好,跟前两年差不多,但是实际的经济数据要大大好于前两年,今年消费、出口、投资三架马车一起发力,所以我认为我们现在的实际增速远远高于6.9%。

    还有一个对GDP的增长贡献,我们看到一季度统计局的统计当中,投资的贡献是非常低的,投资的贡献只占了不到20%。

    但是这一轮中国的经济反弹有一个最大的贡献,就是基建和房地产投资的回暖。所以如果把这个考虑进去,如果修正一下,我觉得中国的经济增速是要远远高于6.9%这样一个水平的。

    从三架马车来看,出口今年是一个亮点,过去几年出口都是负增长,但是今年基本上有15%左右的增长水平,出口产品也是高新科技为主,所以中国的出口形势是非常好的。

    第二个是消费,消费非常强劲,过去两年也非常强劲,在经济不好的时候消费也不错,现在经济回暖,消费会更强劲,所以这两架马车是没有问题的。

    再看第三架马车——投资,这就是我认为中国目前的经济增速高于6.9%的原因,这里面一个重要的因素就是房地产投资。房地产投资2014年年初的时候增速是4%,当时房地产紧缩政策非常严厉,房地产投资增速一路从14%跌到了1%,2015年只有1%的房地产投资增速,今年又恢复到10%左右,这个很明显的房地产投资对中国经济拉动,这一点勿庸置疑,房地产业对中国经济的拉动作用是非常明显的。当然我们看到整个中国的房地产周期也是很频繁的。

    从2007年到现在已经是第四个周期了,我们看到现在的形势这么好,应该警惕,因为中国的房地产好起来最多就是持续两年,马上就要转差了。去年房地产销售增速达到了40%,现在一路往下走,还有20%是非常不容易的,所以这一轮调控跟以往都不同,最大的区别就是以往调控之后,房地产的销售同比大幅下降,从50%一下跌到0,但是这一次从40%降到20%,用了一年的时间。

    这个最大的区别是过去的调控都是全国一刀切,一旦一线城市调控,二三线城市全部一起调控,这一次是因城施策,一二线城市调控,三四线城市还在鼓励去库存,所以这样一个周期拉长了,下降的程度放缓了。如果没有三四线城市销售的火爆,很难看到现在房地产格局还这么乐观。

    这一轮房地产调控最大的区别就是三四线没有紧缩,而且还在鼓励去库存,所以对整个房地产政策,我觉得是跟宏观政策密切相关的。

    去年3月份在北京国务院发展高层论坛上,人民银行行长周小川有一个演讲,他提出要鼓励老百姓加杠杆,让企业、地方政府去杠杆。当时房地产市场还很低靡,很多人说怎么可能老百姓会去买房子,房价还在下跌。没想到中国政府的力量还是非常强大的,现在是大家都抢着买房子,热情非常高涨。

    我们看到居民现在的负债率已经从5年前的20%多涨到了现在的47%,居民债务大幅上升。

    老百姓加了杠杆把房子都买下来,企业舒服了,地方政府都舒服了,但问题这个是老百姓自己住的还是用来投资的,这个问题是很关键的。如果完全是投资的,就是接到手里,以后的价格还会不会一直上涨?这是一个问题,这个问题我觉得还是跟今后的政策有关系。

    对经济学家来讲,我是蛮担心这一点的,这一轮经济增速不是6.9%,我觉得是远远高于6.9%,现在完全是过热的状态。2015年的时候房地产行业非常不景气,全国经济很差,全国的利润是下降的,但是今年是20%多的利润增长,这种情况在过去的周期都是不正常的,一下子利润这么高,原因在哪里?

    还有一点是跟投资密切相关的,投资的贡献今年是非常高的,不可能只有20%的增长。

    我去年写了一篇文章叫“从挖掘机看中国投资周期”,可以看到,这也是比较令人担心的,今年上半年挖掘机的投资增长超过百分之百,之前一轮超过百分之百是在2009、2010年的时候,2010年就是去杠杆,2009、2010年开始出现下滑。去年就相当于2009年,挖掘机超过百分之百的增长,说明投资是非常火爆的,建筑工地是非常强劲的。

    接下来的问题就是政府怎么办,政策会不会转向?我觉得政策转向已经可以看到了。

    我们看到从2012年起,中国货币供应占GDP的比重,从当时的180%开始去杠杆,但是杠杆越去越高,去年已经达到了210%,今年估计货币供应对GDP的比重就不会再增长了,还是保持在210%。

    但是有一个问题,我们看到银行部门对非银行金融机构的贷款是直线上升,都是银行之间把钱借给其它的金融机构,做房地产投资、理财产品投资,很多钱并不一定流到实体经济。

    人民银行最新公布的表外资产,去年一下子大幅跳升,从今年开始已经开始有点去杠杆的动作。我们看到利率已经在上扬,银行间都在上扬,而且上扬得很快。最近有点下来了,但是我相信整个去杠杆的趋势还是很明显。

    而且我们看到经济这么强劲,财政赤字还在增加,这跟德国完全相反,德国现在财政都是盈余,而我们经济增速比它高3倍,我们还是用宽财政来刺激经济。

    当然高利率、经济回暖对我们房地产业或者对整个经济比较有利的是,美元贬值之后,人民币没有贬值压力了。美元贬值之后,我们对美元是升值的,但同时我们对欧元和其他的货币还是在贬值,所以从一揽子货币来看,人民币并没有升值。

    还有一个情况,虽然我们外汇储备在上升,外汇储备过去6个月持续上升,但是如果把我们的贸易顺差去掉,把汇兑收益去掉,我们的热钱还在流出,所以人民币的汇率还是有压力。尽管对美元现在升值,但是我们的资产价格过高,所以很多居民都有到国外置业的冲动。

    这其实长期对人民币还是有压力的,所以我觉得房地产过热的很多负面影响还是会存在。十九大之后,金融的去杠杆已经是一个重中之重,中央已经把防范金融风险放在首位,去杠杆、降低债务率会是重中之重,所以银行的紧缩会是一个重点。

    今后5年,我觉得还是供给侧改革为主,包括雄安、一带一路这些结构性的政策,而且雄安的建设,可以看出领导层的思路跟过去完全不一样。

    我个人判断,按照这种新的思路来看,包括租售同权、共有产权房,明年如果房地产税推出,或者放到议事日程上,明后年推出都是可能性很大的。而且我看到金融监管以后一个重大的改革,国家成立了金融稳定委员会,最主要是协调一行三会的职能,打击影子银行,杜绝各种各样的套利,主要还是想把越来越多的金融去服务实体经济。

    在这种情况下,像财政金融改革,对整个税收、土地制度的变化,这个可能都是会对中国房地产业发生很大的影响。

    最后就是有一个主要的风险,这是国际上的风险,也就是中美之间的关系。现在中国的崛起,中国的贸易已经世界第一了,所以美国对华的政策也是在变化。还有现在的北朝鲜核危机,从经济上来看,今后5年可能就是中国超越美国的5年,5年之后中国的GDP从美元计价方面会超过美国。但是如何防范金融的风险,还有地缘政治的一系列风险,我觉得这是最大的挑战。

    还可以看到,中国的零售市场在变化,在10年前中国零售市场只有美国的四分之一,但到了去年,中国用美元计价的零售市场跟美国比只差10%,再过两年,可能中国国内的市场已经超过美国了,那时候不是美国说要威胁制裁中国的时候,中国也可以很有力的反击,这一点很重要,中国有巨大的国内市场。

    现在美国最大的汽车公司,依赖中国市场要远远高于美国市场。在10年前,通用在中国销售100万辆汽车,在美国销售400万辆汽车,但是去年通用在美国销售300万辆汽车,在中国销售400万辆汽车。

    这样一个发展的比较,说明美国对中国要实行贸易制裁越来越难。总的来说,我们还面临一些挑战,但是中国经济稳步的发展,中国巨大的市场是中国抵御一切风险最大保证,房地产在这其中也起到了非常重要的作用。

    撰文:沈建光

    审校:徐耀辉

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