演讲 | 余英:保利的思考 未来房地产应该更关注什么?

观点地产网

2017-08-08 16:08

  • 房地产行业的未来已经到来,更重要的是我们对于这个未来怎么想的,我们做好准备没有,机会是留给有准备的人这句话大家都知道,但实际上真的机会来的时候,很多企业并没有准备好。

    余英(保利地产集团副总经理):感谢主办方给我这个机会分享一些思考,我今天分享的主题是房地产发展的趋势与思考——行业未来已来?打了一个问号,这是一种思考。

    最近房地产行业大政策出了不少,前几次的收购引人关注,各地方政府出了新的政策,广州前两天也丢出了重磅,说开始租售同权的时代,大小房企已经逐渐行进到了一片全新的海域,风云变幻,面前迎来的是一个临机应变的新考场,这个行业到底往哪儿走?房地产还有规律可循。

    我想今天在座各位也会有自己的判断,借由这次机会我代表保利来分享和交流,今天我主要讲三个部分,一个是未来行业有三个趋势变化;第二是基于这种趋势可能延伸出五个思考;第三,房地产的前瞻性战略布局,保利是怎么思考的。

    首先我们来看未来房地产发展我们认为大概有三个变化趋势。

    第一,大家都谈转型,都谈新房,也谈二手存量,也谈租赁,我们认为未来是鱼和熊掌可以兼得,过去我们常说不可兼得,但是中国房地产发展到今天,鱼和熊掌可以兼得,鱼指的是存量市场,熊掌指的是新房市场,未来存量和新房市场都可以继续做。

    我一直有一个观点,我们做房地产的不存在转型,保利地产只会做地产,不会做别的,我也很讨厌所谓的腾笼换鸟,一发展现代工业就把传统工业全打死了,如果是这样,女士们也没有爱马仕、LV包可以拎了,因为那是纯手工的,按照中国人思维早该淘汰了。

    我们认为房地产不是一个简单的转型,而是应该发展其他的业态。

    目前我国的房地产已经处于城市阶段,经过了二十年的发展,到了2016年,我国房地产已经达到了总量峰值,当然未来也还会很大,面对有史以来最为强烈的调控,许多人认为房地产的拐点要来了,这个观点有他的一定理由,确实市场化是一种变化,但是我们认为这种观点是不够全面的。

    保利地产自己的市场运行周期理论认为,解释和判断市场的走势我们有一套自己的理论,按照这个理论我们认为市场的发展阶段可以简单分为上行期、盘整期,影响周期的根本原因在于供求关系,在于现在政策这些外部影响,一个是供求关系,一个是现在政策,预计在短期内我国利率中枢将继续抬升,基于此我们判断未来三年成交的面积、成交的金额都将会达到历史高位水平。

    十三五期间我们预计仍将维持十二五期间的50亿平米的规模,未来三年我们认为房地产行业还将持续年均10万亿的量级,这是我们对房地产的基本看法。

    另一方面,通过15个大中城市历年来一二手成交的对比,当前二手房成交与一手房成交差距已经在逐渐变小。

    2016年一手房是144万套,二手房是158万套,比例已经小于1了,与此同时,住宅资产经营管理的规模也达到了200万亿级别,多地推行了只租不售的租赁用地和租售同权的政策也落地了,使得房地产住宅资产管理的未来前景可能会超过我们的想象,因为租售同权,对于住宅资产管理可能是超越我们未来的想象。

    存量的高位,增量的崛起,对于积极进取的房企而言,应该是鱼和熊掌兼得的,是非常值得期待的。

    第二个变化,大象可能比兔子跑得快。大家都说,TOP10或者TOP20房企存在着大象比兔子跑得快的可能性。

    在市场高容量之下,上午巴曙松说了,行业的聚集更厉害了,达到了30%几,数据准不准还要查资料,房企业的品牌集中度正在加速提升,2016年已经有十多家超过了千亿的地产大项,几年以前大家觉得千亿是一个瓶颈,保利是第二个过千亿的企业,但是千亿之后如何思考,还没思考完,就过两千亿了,两千亿之后如何思考,万科、恒大已经过了三千亿了,所以未来可能万亿才是真正的高度,我们也看到民营企业提出了万亿,万科提的是万亿资产。

    去年的集中度大概只有10%,但是今天上午说已经达到31%了,我相信未来大房企会继续集中,大象比兔子跑得快可能是一个常态。

    未来如果没有三百亿,在中国房地产行业可能就要消失了,房企占的份额会越来越大,集中度会越来越高。

    第三,产业的上下游会变成一个生态圈,可以从两个维度来看。一是房地产相关的上下游更多的将成为围绕着人均需求的消费服务的生态圈。作为生活方式的载体,随着生活方式的变化,人们对于房子的内涵、居住的需求也在不断发生变化。

    我们买房最早也就是买一个两房一厅,三房一厅,满足的是居住需求,后来我们发现居住需求已经不够了,单房已经不够了,大家买小区,是要满足工作、生活、娱乐一体化的多功能小区,我们相信未来住宅不仅仅是住,不仅仅是院子,更多的是一种圈子,一种社区,尤其是共享经济之下,社区将会成为未来房地产非常重要的概念。

    第二是行业的子领域甚至于跨行业领域将得益于进入房地产范围,房地产企业不局限于上下游衍生,而是立体式的扩张。养老地产、旅游地产都会成为生态圈。

    根据美国的经验,传统住宅开发峰值后,医疗保健等领域发展走高,可以预见,随着人口的结构变化,产业和消费需求的升级转型,我国养老产业、物流、地产、特色小镇,等下刘爱明还专门讲产业地产,社区消费等等,房地产的相关细分子领域甚至是高精尖的各种领域都可能融入到我们这个行业里来,所以我们不是转型,可能我们是一种容纳。别人转到我们这,把别人整合到我们这里来。

    了解了房地产行业的三个变化之后,不禁要想,未来房地产更应该关注什么?更应该做什么?因此我抛出五个问题,这是保利在思考的:

    第一,规模是否重要?规模依然是重要的因素吗?我们前第一梯队三家房地产,今年是四千亿的规模,将来五千亿,一万亿,我们还有这么大的市场吗?我们还要跑得那么快吗?这是很多发展上的思考,尤其是第二梯队,第三梯队一直在思考的,规模真的那么重要吗?

    正如前面所讲的,市场高容量值之下,行业更加聚集,房地产的品牌集中度加速提升,2017年上半年,排名前五的房企同比增长率增加36%,行业集中度趋势越来越明显,所以巴曙松说这个数字可能是真的,这是从去年到今年的集中度提升得非常快,即便如此,我们跟美国一些发达国家行业集中度相比仍然有一定差距,这意味着未来房地产的集中度千亿万亿房企真的会出现。

    为什么要追求规模?大家都知道规模效应有非常大的优势,它可以使得成本端上下游拥有很强的溢价能力,同时通过标准化降低成本,也可以较低成本获得较大资金,在规模大了,在人才吸引上,我们都知道中小房企最大的原因也就是我们做大规模的优势,融资上,拿地能力,人才吸引等等方面,我想做大企业在这几方面确实能够做得更好,规模的提升将不仅能够使大象跑得更快,而且能够跑得更稳。

    第二个思考,不同的城市价值都一样吗?现在大家都在谈一线二线三四线城市,很多房企有的是被迫去了三四线城市,有的是规模发展需要必须去三四线城市,作为一个房企业投资一二线城市,它的价值是一样的吗?有人说一线城市挣钱多,有的房企说三四线城市翻倍更快,它的投资价值是不是一样?

    保利地产认为中国一共有六大城市群,销售规模占了全国超过60%,而在这个城市群范围内,很多非一线城市房价和地价都在大幅度生长。

    比如佛山的一个地价创了新高,但是把地图打开一看,这个地方离中山大学开车只有半个小时路程,虽然地叫佛山,但从人群通勤也好,房价等高线也好,是广州的一部分,买的客人基本也是广州,这两年佛山房地产卖得那么好,主要原因是广州客,临广片区卖得非常好,离开广州的佛山就卖得不好。城市的行政边界正在变得模糊,做投资、做拓展的时候我们更应该关注于都市圈,保利地产在都市圈理论之下又加了一个新的概念叫做都市联名区,我们经过研究全球的重要城市群,我们发现像美国最高的二十个城市基本上是东海岸和西海岸,我国是深圳、上海、北京这三大都市圈,深圳上海就是科技创新的中心,就是金融的中心,房价遥遥领先。

    随着世界经济的中心向亚太地区转移,我们一致认为中国的城市群,特别是三大都市圈的都市联名区将迎来新的发展机会,所以我主管广东区,我们在东莞拿地,主要布局就是在深圳,离深圳越近越好,我们卖的就是深圳客。我们佛山公司拿地,就是离广州越近越好,卖的就是广州客。

    所以在判断城市群的机会上有一个重要的指标就是轨道交通,发达城市轨道交通不仅人均密度高,分担率也处于高水平,像东京的轨道交通分担率达到了91%。轨道交通网络将是核心城市部分职能,通过轨道交通快速进行分散,聚集了城市群的人口、产业过于集中的问题,同时也对投资分散就业起到很大作用,对房地产发展来讲就是一个机会。

    目前国内的城市群轨道交通发展潜力是非常巨大的,对比一下东京和纽约,每万人的人均交通轨道公里分别是3.52和1.24,我国北大广深最高的北京也只有0.29,从对比中可以看到轨道交通发展巨大,最近广州又上报了新的轨道交通发展,广州轨道交通的投入将会加到非常大。

    思考三,开发商的身份是否需要改变?大家都在谈转型,都在谈多种业态,开发商的身份是什么?根据发达国家的一些经验,最有可能替代房地产开发商的就是资产运营商和房地产基金组织。

    这种趋势在中国房地产市场已经显现了,竞买规则的改变,自持压力的增加,传统开发销售模式面临挑战,租售并举的导向,将成为畅销调控的一部分,逐步在城市规划、土地竞买、财政税收等领域落地。

    对于房企而言,要在一线、强二线城市作战就必须有资金强的实力。特色小镇的理念非常好,在政府和企业实现协同,强调产业优先,因地制宜,最后能让城市更美好,这是我们的目标,所以我们保利地产一直参与全国的特色小镇的建设。

    放眼望去,未来的竞争将是一个全产业链的竞争,是一个全生态圈的竞争。传统这种高周转,这种销售的模式可能会逐渐面临一些挑战。产业规划能力将成为一些企业拿地的前提,要想成为这一轮城市进步的参与者,必须具备整合产业内外部资源的能力,比如说我们的科技企业,高校研究团队,孵化器平台等等进行战略合作,地产商跟这些进行战略合作,打通上下游,注入新元素将是房地产未来竞争的重大方面。

    思考四,是否应该转为金融导向的房企?我们说传统房企是干活的,还有一些房企是更加倾向于金融,房地产跟金融是一种天然的联系,房地产是我国现今最被认可的金融抵押品,房地产行业作为资源整合者,可以对金融行业的整合为业主提供服务,同时借鉴发达国家的经验,房地产金融也是未来发展的趋势。

    美国从1960年开始通过房地产的信托投资方案,在20世纪90年代,通过多次税法改革,金融创新才开始蓬勃发展,反观国内,相关制度建设还不够完善,发展仍处于初级阶段。包括关于人口经过净人流加快租赁市场发展的通知中,要积极推动发展房地产信托基金,我们相信租售并举,这可能是一个解决方案。

    所以对于产融结合,我们的态度是积极布局,等待下一个风口。

    思考五,是否应该转为多元化企业?文创产业周边很多,我们已经耳熟能详,有一部漫画的问世,周边产品的收益甚至高于发行漫画本身,房地产是否也存在这种周边产品,为行业带来新的利益增长点呢?

    这里我想谈养老和幼教,保利地产是涉及养老比较早的公司,为什么我们要介入养老?

    第一是中国的人口老龄化趋势来势汹汹,这已经是沉重的社会课题。第二,养老产业是朝阳产业,我国老龄人口多,市场潜力大,未来会并喷,但是目前养老机构并没有找到合适的盈利模式,亏损也是常态,我们要认清楚,现在做养老只是一种探索和布局,但是没有激进做扩大,因为处于亏损状态,但是我们相信养老院社区化、小型化、专业化趋势正在加快。

    另外是教育,未来教育也是非常重要的。

    另外对于多元化经营的态度,我们也是立足于社区运营的先行。在这个基础上保利地产提出了一主两翼的发展战略。所以改革创新对保利来讲一直没有停过,而且我们会继续前行。

    所谓一主两翼就是以房地产为主,大力发展社区消费,房地产金融是另外一个翼。另外我们强调五个升级,过去我们是3+2+X的城市发展战略,最近我们强调三大+三小+满天星的城市布局,一些孤立的城市不在城市圈里,但是是省会城市,非常有发展潜力。另外产品升级我们提出了全生命周期的居住系统,客户服务里面的五U服务体系,产品设计、现场销售、房租交付、配套服务、入住管理都是强调以服务客户为核心。

    最后是产业升级,最近集团在整合中国保利集团资源,把保利地产、保利文化融合起来,做国防乐园等等。还有城市升级,我们积极投入到城市化旧城改造当中。

    还有一个翼是消费和金融,我们有和乐会、青少年宫等等,都是跟房地产进行嫁接。还有一些养老项目,在上海和北京,还有老龄产业博览会,金融信保基金,保利资本,养老基金,保利金服,粤港证券。

    房地产行业的未来已经到来,更重要的是我们对于这个未来怎么想的,我们做好准备没有,机会是留给有准备的人这句话大家都知道,但实际上真的机会来的时候,很多企业并没有准备好,机会又一次的丧失,谢谢大家。

    撰文:余英

    审校:徐耀辉

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