演讲 | 林中:未来20年房地产企业的道路与选择

观点地产网

2017-08-08 12:36

  • 20年过去了,未来的20年来了,在两个20年大的周期交界的时候,我们看不懂未来20年的规律,这是造成我们今天很迷茫的一个很重要原因。

    林中(旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席):“新形势新格局下的地产发展思路”是主办方布置的一个题目,我结合这个题目花十几分钟时间分享一下自己的观点和看法。

    目前来看市场有两个非常典型的特征,第一是市场分化。这一轮的市场分化是中国过去20年来最严重的,我们现在看到有些城市已经开到“冬天”了,但是有些城市才刚刚开始“春天”,有些城市交易量在开始萎缩,价格在稳中略有下降,有些城市交易量跟价格都不断在创新高。这对开发商其实带来了比较多的机会和挑战,因为一个分化的市场不能用一种方法来做。

    刚才巴曙松老师也讲了中国房地产行业的集中度,特别是大型企业为什么在最近一两年集中度能进一步提高,其实一个很大的原因跟这个分化的市场有巨大的关系,因为大企业集中度高体现在几个方面,第一个方面是战略纵深,大企业基本在一线、二线、强三线、四线布局,你要上几千亿的规模,一定不能只在个别的城市、个别的区域,所以这种发展一定会比较均衡。

    任何一个规模不够的公司,其实很难来抗衡分化的市场,总会处在有时候好、有时候差的情况。而大企业的第二个特征就是跨越周期,一般中小企业会随着周期起伏,大企业基本上在研究的就是跨越周期的问题。

    第三是资源配置的能力,大企业在资金、土地、人才方面配置的能力远远高于中小企业。

    第四是房地产企业是项目型的,企业再大对管理难度增加不多,在市场分化的情况下,大企业的增长速度越快,大象也能跳舞。

    近期另外一个行业非常明显的特征是信号扭曲,我们看到很多都是扭曲的,比如说价格是扭曲的,新房价格是扭曲的,二手房价格也是扭曲的。我们现在看一二线城市,我们已经不用一手房的价格来看市场的变化,更多的是用二手房价格和二手房交易来看市场的变化;另外一个是供求关系扭曲,因为供求关系传递出来的信号也是扭曲的。

    我们看到销售的去化在降低,是因为卖了也不能签,所以体现出库存比较大,销售额是小的。

    另外,一二手房的市场是扭曲的,现在很多地方一手房推出来都是日光盘,因为一手房比同区域的二手房房价便宜20%,买到就赚到,肯定是日光盘。有些地方一二手房没倒挂,可能去化率是百分之五六十。但是有些城市是局部板块一二手房倒挂,大部分板块一二手房正常,所以一二手房市场也在扭曲。

    还有一个是房地的关系在扭曲,所以我们很多事情看得很不明白,为什么面粉比面包贵,大家测算的价格是按政府的限价,还是按二手房的市场价,现在很多城市都碰到政府要求按限价,所以下半年很多高价地供应量会非常少。

    这是目前市场上的两个非常大的特征,这个特征造成开发商有几个问题。

    首先是困惑,大家都在赌限价什么时候解除,限签什么时候能解除,大家都很迷茫。在高地价、高风险情况下跟还是不跟,对很多开发商来说是一个抉择。还有一个是看不清明天,因为已经很难用过去的知识和经验判断市场背后的变化和逻辑。

    我们用5天的模型来看,我们站在今天核心是要看懂明天,因为我们所有的决策都是对着明天来的。我们过去的经验是用前天和昨天的经验,再加上今天的市场来判断明天的市场变化以及走向。

    但是题是,前天跟昨天的经验已经不适合用,所以我们现在很难看得清楚明天。我们现在用了一个新的模式,我们看后天,我们看一个中长期的大趋势,进而站在后天来看明天,因为这样我们对明天就会有更好的把握和判断。

    用这种思维逻辑,我认为房地产行业存在20周年长周期的变化。为什么我们这几年会出现这么多新的问题?这些新的问题有可能偶然因素出现,也有必然因素出现。所以房地产20周年长周期的变化,从1998年到2017年是第一个20年,因为我们1998年从朱总理开始搞房地产市场化,才真正开始有房地产市场。

    20年过去了,未来的20年来了,在两个20年大的周期交界的时候,我们看不懂未来20年的规律,这是造成我们今天很迷茫的一个很重要原因。

    长周期变化在历史的背景下,其实是有它的内因跟外因的,房子是用来住的,不是用来炒的,我估计未来至少10到15年都会是一个主导方向,房子脱实入虚,房子大起大落,房子资产泡沫,这个估计未来是政府的一个大的方向。所以中国未来20年不会出现房地产泡沫破裂。

    我早上在早餐会上也讲到,因为政府会防止出现泡沫,即使出现泡沫,政府也不会让泡沫破裂,因为我们有很多行政计划的管控手段。

    比如说这一轮行政计划的管控手段,有可能未来10年是政府能对房地产行业进行调控的一些非常有力的措施和主要的手段。

    未来几年长效机制的推行,可能未来几年稳健的货币,是不是能维持原来那么高的发展,而且中国的经济结构也发生了很大的变化,中国的经济增长动力也发生了很大的变化。

    过去20年我们主要是靠出口,后半段靠投资,投资和房地产有很大的关系,但是未来靠的是国内内需的消费,未来人口流动也会发生巨大的变化,房价水平已经在高位。

    存量市场与增量市场,一线城市已经开始从增量市场逐步转向存量市场,再过十几年,全国应该就会转向存量市场,这些是长周期变化的内因和外因。

    行业正处在第一个长周期过渡到第二个长周期,它会发生很多的变化。

    第一个长周期是高频波动、高速增长的长周期。从1998年到2017年,全国的平均房价涨了7倍,一线的平均房价涨了15倍。1998年房地产开发量估计在一两亿平方米,到了2017年是15亿平方米,但是未来20年,全国平均房价还能涨7倍吗?一线城市房价还能涨15倍吗?肯定不行。

    因为一线城市现在平均房价在5万,一线城市理论来说不应该超过香港的房价,超过香港房价就有很大的泡沫。在同时期,香港平均房价在11.2万,我们在5万,也就是说未来香港上涨,我们也上涨,香港房价在未来一二十年如果泡沫不破灭,理论上我们还有2倍的涨幅,不可能回到过去20年的7倍、15倍。

    未来20年应该是一个低频波动、平稳增长的长周期,所以这个行业在这几年,是一个从高频波动、高增长,也就是说过去是三年波动,其实这一轮已经不是三年了,未来是不是七八年,每年房价增长平行每年在6%到8%,完全有可能。

    所以你就会用这个思路看很多东西,你会看得很明白,未来在发生很多的变化,现在这些内因、外因。从历史大的规律来看,中国也是会从一个高频波动、高增长的长周期转向低频波动、平稳增长的长周期,这里面会带来很多东西的变化,比如说20年内短周期的变化。如果你买地买贵了,以前你捂三年又回来了,这次你买贵了,可能要捂五六年、七八年,很多人不一定捂得起。

    另外,下一轮房价恢复期的时候会拉长,每年的增长不会太高,一旦在前面拿了很高价的地,后面的解套时间会拉得更长。

    行政计划管控房价有可能会变成一个长效机制,中国不会出现房地产泡沫,是因为我们的政府有能力解决,就像现在一线的房价,我们判断未来三年是横盘,政府有机会在未来起来的时候,是不是让一线房价还是有一个计划管控,说你每年不能涨超过6%到8%,我们政府是完全可以做得到。

    过去一线城市这一波上来之后,你再5年不涨,到那时候回过头来看,房价不贵,它不会把泡沫刺破,而是把房价消化,所以这些东西会带来非常多的变化。

    行业围绕着两端在未来几年会展开更加激烈的竞争,行业的集中度在加速的提高。

    不是说行业集中度提高是一个趋势,但是你会看到行业集中度提高的速度变快,在这一阶段它在加速提高,在突然锻的竞争是对一个行业的战略远见、资本能力、合作、并购能力,在产品端竞争是人才团队、专业能力、管理能力,所以这个行业的门槛越来越高,利润越来越低,从上市公司的年报来看,净利润率一年比一年低,未来的风险很大。所以我认为不同的企业应该走不同的发展道路。

    从发展思路来看,天无绝人之路,走一条适合自己的发展道路。现在已经排名前几位的大企业,基本上都是要做强做好,降低负债率,提高利润率,全球化、金融化、多元化,在30名之内基本上就要做大做强,也不能被落下。

    在后面做区域龙头,还有一部分叫梯度转移,从一线转移到1.5线,1.5线竞争太激烈了,再转到二线、三线,未来几年细分市场也有很大的机会,还有存量市场也有很大的机会。

    有一些中小企业开发可以转经营,比如你说在某些城市,你的项目就不卖了,可能10年来看,比你卖了之后做其它的事情挣得更多。也有可能你可以做资管,做基金,你可以转换行业。

    面对今天这个市场,不同的企业是有不同的道路可以走的,有不同的战略可以实施。特别是很多中小企业,我跟大家建议是不要跟,特别是这两年跟进去一二线拿高价地的企业,现在问题都很麻烦。

    大企业拿几块贵的地,在这个城市他可以暂时不开发,小企业在地价高的时候,在城市热的时候去进,基本上会被玩完。但是天无绝人之路,我认为不同的企业有不同的战略选择,只有适合自己的才是最好的。

    撰文:林中

    审校:徐耀辉

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