演讲 | 陈启宗:中国房地产的长远致胜之道

观点地产网

2017-08-08 10:28

  • 所谓的去地产化就等于多元化,多元化历史上是站不住脚的,而且你也赚不了那么多钱,最好赚钱的还是房地产。

    陈启宗(恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长):大家早上好!今天讲全球化的地产,我觉得有点不合适。所以我想还是跟着朱中一会长和樊纲教授讲的去地产化的话题,跟大家进行分享。

    我昨天来之前,从来没听过“去地产化”这个词,所以我不懂什么是去地产化。到现在还不到24小时,我就变成了“专家”,要跟大家讲讲“去地产化”。

    到底什么叫“去地产化”,最终我搞清楚了,在内地好多词真是有点莫名其妙,我说地产化是可以“去”的吗?马克思说经济发展的几个要素,人力、资金、土地。土地是改不了的,怎么可以“去地产化”?当然我听诗涛讲了以后,我也明白了她的意思。

    我们在座都是做房地产的,去地产化对我们来讲真是不好的事,也就是说你的工作完蛋了,我们都是搞房地产的,去地产化就是说没得干了。所以提出去地产化这个词,本身就告诉我们一件事,就是说你失败了,你没戏了,你没得玩了。可能从前你赚过钱,但是从今以后要是你去地产化的话,也就是说你承认你失败了,你没得玩了。

    用诗涛的去地产化的定义来说,就是多元化,不只是买买土地或者盖房子。我也明白这是有它的道理的,但是刚才朱会长和樊教授讲的,就像这个重建,将来要重建的面积很多,要是每年2%的速度发展的话,还有很多事可以干。

    另外一方面,去地产化是怎么来的?为什么要谈这个问题?为什么有这个需要?我个人不认为一定要去地产化。比如说河南建业,胡葆森在河南一个地方发展,也是有得做的,河南是1亿人口的大省,他在那里深耕,还可以做很多事。

    另外一个例子就是恒隆,恒隆在高档商业房地产市场,相对于市场我们是很小的,但是我们还有很多可以做的。所以我认为不一定要去地产化,而且我要警告各位,去地产化也就是多元化,它很有问题。

    有什么问题呢?问题就是去地产化之后你能赚多少钱。我看过一些文章,说美国、澳大利亚等这国家,那些国家里面你找最富有的一两百人,大概有1/3到一半的富人,他的财富的累积是跟房地产有关的。如果你要去房地产,你要想想你是不是能够成为前100、200的富人。

    房地产是可以赚钱的,问题是怎么去赚。历史也告诉我们,靠房地产赚钱是最好的方法之一,去地产化就是你不大愿意再赚钱了。

    搞多元化有什么方法?昨天我听了很多,有各种新的模式,比如说现在的旅游地产,我对这些做法是持保留意见的,我还没有看到全世界搞所谓的旅游地产赚了大钱的。

    做其它的行业都可以赚钱,但是我们做房地产都不是想赚小钱的,想赚小钱的人不会来搞房地产,来搞房地产的人都是要赚大钱的。你要赚大钱,你却又多元化,你就没戏了。

    世界各地的经济历史告诉我们,所谓的多元化公司没有一家可以长久。我记得我年轻的时候,在50年代到70年代,那个阶段美国最火的公司都是多元化企业,现在没有一家存在,除了通用电气之外。

    所有这些告诉我们,多元化能成功的机会是小之又小的,早晚都会分崩离散。

    当然我也理解,为什么今天中国内地那么多的商界朋友要搞多元化,因为以往30年中国经济是大发展期,机遇多得不得了,可以说遍地是黄金,你不抓好像是对不起自己,你不抓好像是笨蛋。但是你要小心,历史上搞多元化的没有一个是能够长远成功的。会是你吗?希望大家不要那么高估自己,认为一定是我,恐怕最终不是你,而且你可能下场不那么好。

    所谓的去地产化就等于多元化,多元化历史上是站不住脚的,而且也赚不了那么多钱,最好赚钱的还是房地产,所以不要去地产化。

    为什么现在那么多人讲去地产化,要多元发展呢?因为以往这20多年,中国的大发展期兴起了一帮人,这帮人包括不少在座的人,至少也是你们的梦想,就是要追逐规模。

    中国那么大,那么多机遇,不抓真是不对。但是你要注意一件事,2010年我在海外跟外国朋友聊天的时候我都说,我认识好多在内地的商人,非常优秀,但是最优秀的都不到国外去,到国外也是多元化的一部分。他为什么不到国外去呢?因为要逐鹿中原,要先把中国这个大市场打下来,在中国致胜了,慢慢再到外国去。

    现在我们看到有两种人是往海外走的,一种是专业的,像五矿集团,他们没办法,他们是搞矿业的,中国的矿产就那么多,所以他们必须要到海外去,这是可以理解的,他们不多元化,就搞矿业。另外一种人是不知道自己在做什么的,有东西就买,追逐多元化和追逐规模,这些人成功的机会少之又少,这帮人早晚会失败而回。

    很多人今天在谈轻资产,我也来谈谈轻资产。我听到这个名词,我觉得莫名其妙,房地产永远是轻资产的,钢筋、水泥不轻,但是杠杆的作用是什么?杠杆就是轻资产。你放10%进去,银行贷款90%,那不是轻资产是什么?房地产因为太重了,钢筋、水泥价钱太高了,所以一定要轻资产。

    不过我也理解,现在他们说的轻资产,是在轻资产的房地产领域里再轻一点,轻到什么地步呢?轻到最好就是不用放任何的资本进去,但如果不放一点钱进去,你也不可能赚到钱。

    历史也告诉我们,轻资产并不是最赚钱的,为什么要轻资产?因为你没钱,所以只能轻。历史证明轻资产跟比较重的资产相比,不一定轻资产就赚得多。

    理论是一回事,实践证明难得有一个搞轻资产的人是赚大钱的,当然你不需要像恒隆那么离谱,恒隆这十几年基本上没负债,我在上海盖1000亿港币的商业房地产,十几年都基本上是零负债,那是过重,那是因为我们有特别的原因,因为以往这十几年,我们的资金流太强了,但这不是一个好的例子,别人也不一定能够做到像我们这样。

    但是你不要走反面的极端,你做轻资产,万变不离其宗,你的资金没进去,将来你只能够靠你的脑子、靠你的劳力赚钱,就变成一个服务性行业,服务行业是要靠量来支撑的。房地产是一个长周期的资产,量不可能太大,所以轻资产绝对不是赚钱最好的方法,当然赚钱还要看是长线赚钱还是短线赚钱。

    一切的问题都在于你跟我要的是什么。你想做什么,20年之后、30年之后,当你退休的时候,你怎么才是最高兴、最快乐的,你要的是什么?

    简单来说两个选择,一个是长线的成功,长线赚到不少钱,当然什么是多,什么是少,那是个人的问题。

    你是想长线的赚很多钱的成功,还是想短线的威风?基本上那些疯子都是寻求短线的威风,而牺牲了长远成功的可能性,所以你说那不是疯子是什么?而且它的下场绝大部分是失败的。

    所以我奉劝所有的商界朋友们,无论是管理层、高管,还是自己的企业,最重要的就是你的心态是什么,你搞清楚了你到底想要什么,长线的成功还是短线的威风,你就要调整你自己的心态。

    在中国做生意很奇怪的一点,就像一个足球队只有前锋没有后卫。好多公司都是这样,每个企业家都是打前锋的,都是要攻的,要赚钱的,这也很好,但是后方没有人守门,早晚要失败而回。

    所以在大家想去赚好多钱的同时,也要想一想怎么不死去,死了就没戏了。所以赚钱是好的,邓小平也说要让一部分人先富起来,所以赚钱是光荣的,只要你赚得干干净净。但是在你赚钱的同时,你还要想一想怎么保证不会死掉。

    我父亲曾经跟我说,你懂得赚钱之前你要先知道一件事,就是怎么不要亏本。

    赚钱是好的,是很快乐的,但是亏本是很痛苦的,所以你在要赚钱的同时,你要先问一个问题,我怎么才能够不死去、不亏本,那才是长远致胜之道。也希望内地的房地产的朋友们调整一下自己的心态,不要追逐短线的威风,要为自己、为后代、为国家、为人民追逐长线的成功,祝你们长线成功。

    撰文:陈启宗

    审校:徐耀辉

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