私有化新城发展 内房集体上涨王振华为何寻求港股退市？

观点网 香港内房股集体发力正当时，新城发展反而要私有化。

7月10日早间，新城发展控股有限公司公告宣布，公司于当日上午九时起于香港联合交易所短暂停牌，将根据公司收购、合并及股份回购守则发出有关可能私有化本公司及属内幕消息的公告。

对此消息，观点新媒体第一时间联系新城发展控股有关各方，但暂未得到有效回复。不过市场人士认为，新城发展控股的私有化在一定程度反映了新城对于公司未来发展前景的乐观，而港股向来的低估值是其私有化的原因之一。

据了解，新城发展控股是新城控股集团A+H平台中的港股平台，于2012年11月29日正式于香港联合交易所挂牌交易，挂牌首日开盘价每股为1.45港元，IPO募资规模达到2.65亿美元。

然而，即便新城早于2001年借由江苏五菱柴油机股份公司登陆上交所B市场，成为正式获财政部批准、国有股向非国有单位协议转让审批工作恢复以来获批的首家B股公司，但随着经济环境的不断改变，B股市场筹集外汇资本的历史使命于2000年基本结束，由此新城B虽然上市十几年，但及至2015年底完成B转A之前，新城B完成丧失了融资和并购重组的功能。

在此期间，新城发展H平台可谓是新城于国内信托、公司债券以及股权质押等融资手段以外的一个重要的境外融资平台。不过，和大多数内房股一样，新城发展的估值过低一直是存在的事实。

据观点新媒体查阅，及至2017年7月10日停牌之时，新城发展控股股价为2.81港元，相比5年前上市时这一数值仅上涨可93.8%。而市场人士认为，从长远看，新城发展控股股价至少应该在7港元以上。

此外，有业内人士也指出，近期内房股暴涨，新城发展控股股价上涨仍然不及新城A的溢价也是新城发展控股私有化的一大原因。

据悉，受益于沪港通、深港通开通等因素，港股市场的内房股在2017年备受市场关注，大批内房股迎来一波上涨潮。相关数据统计，2017年上半年，中国恒大累计大涨190.27%、融创中国大涨164.84%、雅居乐集团大涨104.29%。

“新城发展股价自2016年年中至今一直呈现上涨趋势，但相比港股仅不到十位数的股价，新城A股的股价却高达17.67元。”

不同估值评判背后是投资者对于公司发展模式评判标准的不同。此前一公司高管就曾指出，港股投资对公司发展要求是财务数据的稳健，而内地投资者更看重的则是公司规模的不断增长。

事实上，在过去的2016年，新城在内地的发展不俗。2016年新城控股发布的数据显示，2016年新城集团实现销售金额650.6亿元，同比增长103.8%；销售面积575.0万平方米，同比增长66.2%。同时，期内新城新增土地储备共40幅，总建筑面积1424.22万平方米，拿地金额达到535.8亿元，占公司销售额的82.4%。

另外，2016年新城已累计开业11个吾悦广场，可租面积达到72.4万平方米，全年实现租金及管理费收入4.41亿元，较2015年增长47.8%，出租率达98.96%。截至目前，新城已在全国38个大中城市布局43座吾悦广场，而到2020年，新城吾悦广场的目标是100个。

新城快速发展的步伐和开疆拓土的野望显然更符合A股投资者对于一个公司未来发展看好的预期。有市场人士就认为，H股的私有化或将带来新城控股A股股价的一波上涨行情，而在此时选择进行H股私有化，也是公司预期未来业绩上涨之下以减少私有化成本。

不过，值得注意的是，虽然新城发展最终能否私有化、私有化的代价如何以及未来A+H两个平台的资产如何整合，还有待后续的推进及披露，但在目前国内外汇管制等因素下，失却一个境外融资平台，从长远来看，也似乎有些可惜。