观点访问 | 岳震寰：存量时代合富的创新突围

观点网 经过了几十年的沉淀，中国房地产开始从增量时代转入存量时代。在此大背景下，传统的房地产开发商以及中介服务企业都在积极探索新服务。

春江水暖鸭先知，作为国内知名的地产服务机构，合富辉煌一直奋战在房地产营销的第一线，合富人一直在观察存量市场的变化。但对于存量时代的到来，依然感觉来得有些快。

“存量时代非常急迫，朝着我们突然就过来了”。合富辉煌（中国）上海公司总经理岳震寰在2017年城市观点论坛上海行接受观点新媒体时表示。

但他也表示，像合富辉煌这样的地产服务机构来说，对于存量时代的到来已经做好了准备。

岳震寰认为，在存量时代下，更多的是传统房地产开发企业逐渐从原来的高周转、以现金流开发形式不得不转向持有经营型的形式。而对于地产服务机构来讲，正在从买卖交易型服务向资产管理型、资产经营型的服务转变。

据岳震寰介绍，在资产管理运管方面，合富辉煌有两大业务，第一个是港联物业；第二个是旗下运营和服务的“创寓”长租公寓品牌。

观点新媒体从合富辉煌官网中获悉，港联物业以物业管理为核心，发展社区生活平台、资产管理顾问、家庭健康管理和发展顾问等四大服务，是社区资源开发与商业资产运营相结合的新型发展模式。

创寓长租公寓则是合富辉煌旗下首个长租公寓项目，该项目首个门店已于2016年9月28日在深圳开幕，目前深圳已有3个项目。创寓除了在珠三角落足外，未来还会在长三角落地。事实上，从岳震寰言谈中可得知，目前创寓已经在长三角地区积极物色适合的存量项目。

随着存量时代的到来，一些嗅觉敏锐的企业逐渐从小心试探到大举进入，这给人一种错觉，似乎存量市场的准入门槛比房地产开发更低，但岳震寰表示，存量市场的准入门槛正在越来越高。

在岳震寰看来，目前存量市场对资金、对优质资产都有着非常高的需求。但是他同时又指出，现在市面上好的资产非常稀缺，获取成本也就水涨船高，高昂的成本也倒逼企业在运营专业性上提出了更高的要求。

但不管存量市场存在的多高的门槛，多方企业蜂拥而进已是不争的事实，增量市场向存量市场的转变的潮流也在浩浩荡荡地向前。

面对市场的变化，2017年合富辉煌提出了一个这样的经营口号：“守正出奇、大道而行”。岳震寰称，合富辉煌一直在打造一个多元化发展平台，除了传统的营销服务外，金融服务、数据与信息服务，资产管理等迎合时代潮流的业务也在不断地开拓和发展中。

以下为观点新媒体对合富辉煌（中国）上海公司总经理岳震寰先生的采访实录：

观点新媒体：房地产企业要转型，中介代理企业也面临着转型？

岳震寰：存量时代非常急迫，朝着我们突然就过来了。

我们作为地产服务机构，需要适应任何时代下或者说需要提前适应在任何时代下的市场变化，为我们的服务方，为我们的开发企业，为各类企业用户，为个人用户提供专业的房地产服务。

合富作为专业的地产服务机构，存量市场的到来其实很早就感知到了，而这两年存量市场的增长速度确实有些迅猛，不过合富面对这样的市场的变化，其实已经开始积极应对。

观点新媒体：有哪些业务可以发展？

岳震寰： 现在国内增量和存量是并存的，在这个时代下服务机构既要做好增量服务，也要做好存量服务。

所谓的增量服务，是做精、做细，为新开发的项目服务。合富的核心业务仍是营销服务。

在国内同行里，合富辉煌业务布局是全产业链模式的，包括营销服务、房产经纪、金融服务、资产管理、数据与信息服务，都已有相当长时间的深耕经营。

所谓的存量服务，一方面是在现有销售的新房产品完成销售以后的资产服务，另一方面是积极寻找优质的存量资产进行业务改造和升级，通过合富旗下的港联物业、创寓长租公寓等形式在存量市场寻求业务突破。

观点新媒体：像上海这样的一线城市，房地产增量已经达到了比较饱和的状态，除了房企之外，很多上市运营公司也在进行存量资产盘活，这个相比传统房地产企业门槛较低吗？

岳震寰：不是，现在存量市场的准入门槛也越来越高了，因为存量市场的运营资金需求比原来增量更加庞大，原来房地产企业是高周转、快回报的时代，房子盖好了卖出去就可以了。

如果要做长租公寓，没有十年的心理准备就不要进入这个行业，回报节奏低于原来的开发模式。这个行业目前为止准入门槛非常高，包括对资金的需求和对好资产的需求。

现在好的资产很稀缺，要获得优质的资产，对运营团队的要求也就更高。优质资产的稀缺意味着获得这块资产的成本就很难降下来，如何在高成本的背景下依然能够获得良好的收益，这就要求提高运营公司的专业水平和营销能力。而这些要求其实已经提高了存量市场的准入门槛。

另一方面，合富在增量市场的服务会比以往要求更高。从目前的市场来看，获得优质资产很重要的一方面是提前布局增量市场，这会为企业在存量市场的突围打下良好的基础，如果提供的服务、完成的营销业绩不够好，很可能错过这些优质资产。因此面对存量市场，门槛只会越来越高，对于企业运营的专业化也提出了更高的要求。

观点新媒体：合富有没有做资产管理？

岳震寰：合富辉煌集团是国内最早布局资产服务的，合富目前有几个方面的业务，第一个是合富辉煌集团旗下的港联物业，这是专门从事资产管理、物业管理、社区管理的服务平台。曾获评2016中国物业服务市场化运营领先品牌排名前30名，以及市场化运营物业公司排名前五。

第二个是集团旗下在运营和服务的“创寓”长租公寓，目前这一业务在珠三角发展，今年会在长三角落地。

存量时代下，从服务商的角度我们做了很多尝试，也取得了一定的成绩，更打开了发展空间

观点新媒体：也涉及到商业地产吗？

岳震寰：对，各个领域的存量资产经营管理我们都涉及。这也倒逼着我们的核心代理业务在对待商业项目上，也必须保持一颗如何盘活存量的心。因为我们希望代理的新房项目在未来的资产运营中依然由合富来服务，这是合富人在存量市场突围中必须时刻保持的理念。

观点新媒体：合富有一半的市场主要是在华南，在上海的发展怎么样？

岳震寰：华东长三角地区是集团业务第二增长板块，包括上海、安徽、江苏、浙江等城市的业务发展势头很好。除了继续强调扩大长三角华东区域的传统行业份额之外，一些创新服务和专业领域也会在长三角逐步落地。