走进太古地产:一座城和它的理念

观点地产网

2016-12-11 21:01

  • 11月24日上午,观点地产新媒体组织来自全国各地的名企业高层赴香港太古地产总部交流,实地参观太古坊和太古城中心,感受百年名企的魅力。

    观点地产网 置身太古城和太古坊,便仿若走进一个独立的小城市。每一天,都有数以万计的人流动在这个占地超过90公顷的庞大社区中。

    在香港,“太古”的名字家喻户晓。从太古城、太古坊到太古广场,所有关于居住、办公、商务和娱乐的城市生活需求都能在其中找到载体。

    但很少有人能够真正了解太古集团与香港,以及太古地产与太古城的起点和故事。

    访问太古地产总部的时间,是一个周四的上午。逾80位来自五湖四海的内地房企高层走进了位于太古坊的港岛东中心。

    这座由太古地产自持的甲级写字楼,别出心裁地在37楼设置了一个空中观景大堂。透过落地式全玻璃幕墙,可以直接俯瞰由61幢住宅大厦、13幢写字楼、酒店以及港岛最大型购物中心组成的太古城及太古坊。

    64楼的太古地产会议室并不大,最终落座的席位从会议座椅排到了玻璃幕墙边的沙发上。

    简短的开场词后,太古地产公共事务总监林珩以及公共事务经理梁巧颖开始介绍公司的历史背景以及业务布局。

    太古地产分享会现场,左二为林珩

    太古地产的介绍以一段视频开始,主题是创新衍变。

    这段概括了太古地产理念核心的介绍中,有两句话让人印象深刻:转化社区是一个相当有趣的过程,它需要投入很长时间,但绝对乐在其中。当一个地方真正融入社区中,你会知道这才是成功的。

    这点出了太古地产最重要的一个理念——远见。太古地产的股东看重长线投资,并且认为成功的项目必然源自细致的规划、持续的改进,以及项目所产生的社会和环境影响。

    作为一个家族企业,决策者的理念决定了太古地产的发展路径。与内地房地产业以快周转模式主导的迅猛发展相比,太古地产以三十年甚至五十年为投资周期的商业模式显然有着巨大不同。

    持有运营超过30年的商业项目在内地难觅,但在太古地产旗下不乏案例。其成立之初发展的第一个项目太古城,就是最佳代表。

    上世纪70年代,香港产业步入转型。在港岛东拥有船坞和糖厂的太古集团选择顺应时势进行业务调整,在关闭糖厂和搬迁船坞后开始发展地产业务。

    1972年,太古地产成立,成为太古集团旗下一个年轻的子公司,开始在糖厂和船坞原址地皮上兴建大型私人屋苑太古城及后来的办公楼社区太古坊。

    自70年代后期就逐步落成的太古城住宅、太古城中心及太古坊写字楼,如今已拥有超过40年的历史。除了销售型住宅以外,购物中心及写字楼都是长期受益的贡献者。

    数十年维持有利润的经营,显然并不仅靠有远见的原则来支撑,太古地产的第二个理念,是不断追求品质以及原创。

    太古地产分享会现场,认真听讲的学员们

    “在太古地产看来,新建只是一个过程,不是终点,落成之后的运营和优化才是重点”。不断优化持有型物业的硬件,适应市场变化调整业态和租户组合,并不是一件轻易能做好的事情。

    台下嘉宾的问题也随之而来,“太古地产每年花在项目优化上面的费用是多少?你们是如何测算这个投资成本的?”

    答案不能简单地一概而论,但是已经隐藏在了太古城中心和太古广场中。太古城中心最新的一次优化工程,始于2013年底,斥资1亿港元,引入了超过30个全新的品牌。

    而更极致的优化工程发生在太古广场。2007年,已经落成16年的太古广场启动了一项最终耗时长达5年,耗资21亿港元的翻新和优化。

    为了不影响商家的营业,太古广场的工程只能在晚上11点到早上7点之间进行,这场近乎“自虐”的优化工程,在当时立下的目标是超前20年。

    这次优化工程真的能让太古广场超前20年吗?答案有待时间印证。不过,优化后的太古广场对建筑设计以及业态设置的种种做法,确实被视为不少商业项目的参考。

    其中一个令台下的提问嘉宾印象深刻的细节,就是太古广场将奢侈品品牌移向三楼高层的做法,“这在内地商场中是难以想象的”。

    无论是优化活化项目和社区,还是调整品牌和租户组合,种种做法都流露出了太古地产在地产开发和零售管理商上的技巧。

    这些在香港沉淀下来的模式,也被太古地产带进了内地。截至目前,太古地产在内地有4个运营项目,另一个即将在明年开幕的项目位于上海。

    谈及内地项目时,太古地产公共事务总监林珩数次强调是“结合当地文化”。“虽然我们把香港经验带到了内地,但绝不是简单地复制,我们非常注重融合当地文化来打造项目。”

    最后一个理念和人才相关,当一个企业开拓市场时,团队和人才永远是关键。提问环节,团队问题自然成为了一个焦点。“太古地产是如何打造既保持自己的特色,同时又符合当地文化特点的项目?内地项目中负责前期的核心团队是由香港总部派遣的吗?”

    “保证每一个项目都能够保持太古地产的理念和特色是件不容易的事情,既有香港的同事努力也有本地的团队努力”。太古地产的本土化进程中,多元化而综合性的团队正在成为强力的组合。

    这种理念同样也呈现在的上海兴业太古汇中。虽然购物商场的品牌仍未能对外披露,但这不妨碍其成为上海南京西路上最值得期待的新项目。

    据介绍,上海兴业太古汇落成之后,内地项目将占据太古地产总楼面面积的1/3。

    太古地产以太古城而起的故事,显然还会继续在更多布局中演绎下去。

    审校:徐耀辉

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