演讲 | 张华容:实体商业地产发展的两个机会

观点地产网

2016-08-11 17:14

  • 在商业地产领域,我们认为在市场的发展中存在着巨大的变革,一个是收入水平提升带动的消费升级,第二个是房地产市场出现的商业地产存量喷盘活的巨大需求。

    张华容 (上海红星美凯龙企业发展有限公司执行总裁、红星商业董事长):谢谢主持人,各位在座的行业大佬和媒体朋友们大家下午好!前一个环节大家都讲到了海外投资,讲到了很多房地产金融的相关内容,我正在愁怎么接下去,但是很多老总都讲回来了,讲了国内的商业地产的动向。

    我是来自于红星美凯龙商业地产集团的,我们的产品是爱琴海购物公园,让大家有这个基础了解再进行下面的交流。

    我今天演讲的是商业地产的两条赛道,我们大会组织了晨跑,还有领跑活动。商业确实是需要我们坚持挑战,并且不断自我超越的奔跑,而且奔跑一定要选对跑道,找准方向。有一句话说得好,没有成功的企业,只有失败的企业。

    上海红星美凯龙企业发展有限公司执行总裁、红星商业董事长 张华容

    在商业地产领域,我们认为在市场的发展中存在着巨大的变革,一个是收入水平提升带动的消费升级,第二个是房地产市场出现的商业地产存量盘活的巨大需求,据估算这两块市场上都已经有上千亿的规模。

    今天我也是围绕这两块来分享相关的内容,首先消费升级,我今天讲的话题还是比较乐观的,原来大家拼的是产品,现在拼的是品质,可以说实体商业的新机会来了,因为线上商业在品质和体验上是有先天性的缺失,但是可以看到,电商也正在迅速的补齐关于品质和体验上的短板。

    所以说消费升级只是实体商业的机遇,远远还没有真正做到我们的优势,如何深挖这个趋势中的创新亮点,才能让我们在发展和消费者的变化贴合在一起。消费升级的总体趋势,在我国的宏观数据上反映得很明显,近年来中国三大需求结构中体现了积极的变化,上午的各大专家和大佬们,都分析了这三个数据,我就不做进一步的解释。但是我们不可否认的是,社会零售品的消费总额,固定资产投资和进出口总额还是三驾马车的重要部分。

    2015年国务院出台了专项政策推动消费升级,同时收入水平稳步提升对居民生活带来大量明显的改善,消费升级目前很明显,是一个重大的趋势,我们身边的很多现象都很明显的体现了这个关于我们的消费者用自己的行动去投票的行为。

    比如说之前媒体报道的买空日本,很多游客都去日本抢购马桶盖和电饭煲,有一次有一个大姐是合肥的,半夜三点说日本有24小时不打烊的,我去扛了一个马桶盖和电饭煲,我以为很便宜,但是电饭煲要3600,马桶盖是1800多,比我们在国内买的东西要贵,同样的东西贵很多。但是这体现了人们在新的选择上,更注重品质。

    还有一个关键数据就是出境旅游和购物市场规模,出境旅游是6000多亿,作为商业地产和商业运营的人,今年接触的很多都是跨境电商,关于进口商品转销,大家想办法做奥特莱斯这种模式。

    有时候我们跟朋友聊天的时候,他们也会讲,现在很多购物中心不像以前的样子,比以前漂亮,内容丰富了,完全不只是购物的地方了,其实他们所说的现象是我们商业地产运营者根据市场前进的步伐,根据消费升级主动做的改变。大家都在说百货不行了,因为电商的冲击,所以他们要死掉了,其实并不是因为电商的原因百货要死掉。可能大家听到百盛优客目前经营的情况和成功的案例,目前商业地产的变化和商业物业和今年内容的变化,应该是根据市场的情况而变,而不是根据你能做什么而变。

    但是这个过程也是不轻松的,我们要尝试新的可能性,提供新的场景和服务,因为消费者会感受到我们是否在升级变化,然后用脚投票。这是我们前两天看到的一个社会学家所说的,每次你花的钱都是在为你想要的世界投票。哪个地方的消费多,客流量大,有可能就是消费者最看重的区域或者领域。

    北京爱琴海购物公园是我们运营的第一个项目,是在2013年底开业,2013年的4月20号在人民大会堂开了招商发布会。其实在这个地点是非常的困难,当时我们周围两公里之内有五家商场,并且五百米之内有两个,一个是凯德,一个是华润的凤凰会,当时招商和经营非常艰难,但是我们还是开出来了,到今年为止,在这个过程中我们引进了跟生活有关的一些品牌,跟运动有关的品牌,生活方式包括瑜伽、高尔夫会所,这两天还开了青少年马术俱乐部等等这样的一些业态。

    虽然说我们在里面引进了传统业态,比如说书店,书店一部分是做沙龙的,并且在外面还有三百平米左右的公共空间,是我去乌镇玩的时候看到的酒吧放的,他说不知道你该干什么的时候,就坐在这里发发呆,所以你们在爱琴海逛的话会看到发呆区,没事坐在那发呆,那里的客流量最大,我提供最好的空间和服务,WIFI插线头,我们给的是另外一种方向,我除了卖东西,我提供生活空间,在这里你要待一整天总归要吃饭,总归要带点东西,首先是给生活空间,再带动消费,这可能是爱琴海这两年走的理念,所以我们的业绩也有增长,同年客流量增长了46%,销售额增长了33%。

    还有一个案例可能做商业地产的非常清楚,近期长沙的梅溪新天地,上次跟他们老总开行业会,以往我们都说今天开业40多万客流,他开业那天78万的客流,并且那几天都是这么多,我不知道长沙这么多人,怎么集中到他那里去的,但是不那么容易,步步高做商业地产也七八年了,好像每年猎头都有打电话在挖人,但是他经过多年的磨砺,也不排除他在湖南电视台影视基地周边。

    以上这两个案例可以看到消费升级背景下,他们重品牌,重服务,重精神的享受,这是目前中国城镇消费人口主流的人格特征。

    对于实体商业来说,产品服务以及空间体验都需要围绕消费升级进行重构,面对这样的趋势,我们选择的是守正出奇,回归消费本质。作为商业建设,资产拥有者或者说运营者,我们是运营这个物业的,真正提供商品的还有我们的租户,所以对于我们来说,所谓的产品升级,就是要求我们打造购物中心要有鲜明的特点,比如说爱琴海购物公园,定位的是都市的假日中心,在商业领域是一个深夜定位,瞄准的是怎么样通过情感和消费方式的连通。

    大家都开玩笑说,我们车总喜欢美女,我相信很多男士都喜欢美女,只是看说不说出来,这两个美女之前是范冰冰,范冰冰之前是大小S,就是要传递一种信息,都市的假日中心爱琴海人文生活的信息。我们做了场景对业态的迭代,你很少会听到有人出来讲我有什么业态,我做了什么商业划分功能,这是我们最起码要做的,但是我真正提供更丰富的,是我能提供的场景、空间、文化,对于建筑物或者商业形态的表现形式,在服务升级上更多拥抱互联网,我们不排斥互联网。

    近十年我们跟互联网接触最多,但是从来不认同说线上会把我们冲击如何,我也没承认过,车总也没有承认过,但是我们不可否认的是,在现在发展的过程中,如果不拥抱互联网的话,我们一定会落伍。关键是看你通过什么样的方式,大家看到的这些都是在爱琴海甚至其他商场能够体现到的,只要你有一个移动终端就能做到这个。

    所以爱琴海购物公园不仅做到了大家所看到的各方面的内容,并且我们近期还结合在国内做得非常好的智慧智能管理系统,我们在北京爱琴海刚刚上线了,有他们全面的对整个物业做智慧节能的改造,不仅仅是把空调和灯光改一下,是整个管理,并且是实现远程管控,现在他们做了电源节能,做得非常好,这是我们爱琴海的实景,我不会跟你讲我招了多少了不得的品牌,但是我们能提供的是生活的空间。

    接下来谈第二个跑道,就是存量盘活是地产企业当下普遍的痛点和价值关切。目前谈到的是存量的压力,存量的压力大家都说非常大,全国商业用房待售面积达到1亿平方米,这个我就不重复了。

    下面主要是讲库存压力和购物中心供给量仍在持续的冲突,昨天有领导在讲国外的人均购物水平和商业面积水平,从大数据来看,我们是缺失的,我们还是有机会的,但是从小的范围和环境来看,确实有一部分存在着泡沫,一方面是供给量增大,但是国内的商业领域集中度并不高。

    刚才我们谈了应该是有四千多个商业平米以上的购物中心,从面积来看,真正汇集到部分企业,有专业运营能力的企业里面只有这么多,即使是我们认为行业老大的万达,也是6%,所有这些加起来还不到15%。

    所以说在市场里面,接下来的整合、盘活、运营、资产价值的扭转,会是我们很大的机会,这也是我在上午的对话中,为什么说对我们来讲是一个非常大的机会。

    基于目前市场的现状,我们推出了资产管理服务,也有很多人在问我,我们这个服务有什么特点,我只能说两个特点,就是我们商业地产开发运营中最关注的两点,一个是建设开发的流转效益,你在投入运营的时候,其实周期越快效率越快,第二个就是资产运营的效率,在这两方面,我们主要的业务能力和资产管理的价值也体现在这里。

    我刚才讲的2013年我们开了第一个以后,2015年我们已经做资产管理了,当然我们不是完全的轻资产,谈到对效率的价值关注,我主要体现商业服务的建设中,刚才我讲了前一段是建设,后一段是资产增值,怎么概括在商业建设中的案例,比如商业建设,就像是打保龄球,对于地产来说,商业开发的效率问题,就像是最重要的切入点,效率问题主要是在你筹建的节点和速度上。如果再谈到关于刚才的增长,如果说大家在量上没有增长的话,我想在质上的增长是最好的案例,同样是87家购物中心,相隔10年,价值差别是500亿美元。

    爱琴海也是基于这个基础,对商业地产做投资和运营,目前我们的商铺出租率都是达到行业领先水平,目前所运营的方式就是这四种,我就不重复了。虽然我们谈的是两条跑道,但是我们谈到的还是同样一个话题,就是如何盘活我们现有的存量资产和提升物业品质,我也希望在以后更多的日子里,跟我们在座的金融机构还有我们的房地产开发商,共同携手来盘活我们的存量资产,也让增量资产更加更多的亮点,谢谢大家。

    撰文:张华容

    审校:徐耀辉

    致信编辑 打印


  • 相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    博鳌房地产论坛

    演讲

    2017大会现场