“最贵地块”两度夭折 成都土地市场表现疲软
时间: 2014-09-12 01:52:19    来源: [ 观点地产网 ]

进入2014年后,成都土地市场亦有为数不少的土地未能成功出让,因此川棉厂地块充其量不过是整体市场疲弱的一个缩影。

  观点地产网 9月11日媒体报道,四川成都市国土局原定于9月12日以挂牌方式推出的三宗土地,其中两宗因故终止,包括成华区川棉厂地块以及武侯区金花桥街办金花村6组地块。

  值得注意的是,川棉厂地块已是第二次出让受挫。此前5月19日,该地块首次出让,起始价高达20.62亿元,被喻为“2014年成都第一贵”,最终却以流拍告终。

  市场人士分析认为,在当前住宅成交仍无起色的情况下,地块起价高、指标复杂、利润空间小等,或正是川棉厂地块接连两次出让受挫的诱因。

  “最贵地块”遭看空

  对比5月及9月的挂牌公告不难发现,川棉厂地块的出让条件几无改变。

  据悉,该宗地名为成华区川棉厂生活区A、B地块,净用地面积6.42万平方米(折合96.31亩),计容建筑面积约36.81万平方米,规划为二类住宅用地、商务用地兼容公共交通场所用地,起始楼面价5600元/平方米,总价约20.62亿元。

  地块位于成都二环东三段内侧,东临二环路高架、南邻双林北支路、西邻中建新华府、北至新鸿路,并临近公交站及地铁8号线,在交通方面具有极大优势。同时,地块靠近建设路商圈和万象路商圈,区域配套处于成熟阶段。

  不过,该地块因设定多个出让条件而受到市场人士诟病。其中,出让条件要求,新建商品住宅中90平方米以下住房面积所占比重,必须达到70%以上。

  同时,地块中商务、公共交通场站用地的主体塔楼高度须不小于180米,建面不大于18.90万平方米,占总建面逾一半。

  出让条件还要求,地块须配建社区服务中心、社区用房、社区卫生服务中心、文化活动中心、社区养老服务设施共计2108.02平方米。

  对此,中原地产相关人士在接受观点地产新媒体采访时指出,川棉厂地块起价就高达20.6亿元,这在今年是绝无仅有的,高门槛准入容易出现流拍。

  其续称,地块设置的包括“70/90”条规,甲级写字楼、集中商业等复杂的指标,以及较多配建的要求也增加了竞得人的开发成本。

  “而从地块所处的大区域看,川棉厂周边汇集了包括万科、首创、龙湖、保利、九龙仓等品牌房企,从刚需盘到高端盘各类产品齐全。该地块地理位置纵然优越,但未来也将不得不面对白热化的竞争。”

  中原地产相关人士表示,川棉厂生活区地块最直接的对比项目就是一街之隔的九龙仓御园,该项目目前均价在8500元/平方米左右,存量15万平方米。而川棉厂地块起始楼面价已达5600元/平方米,即使底价成交,往后的利润空间也会被挤压得很小。

  “整体而言,地块楼面价比较高,做高端不实际,做刚需又拼不过其他项目,整体定位比较尴尬。”

  土地市场表现疲软

  虽然川棉厂生活区地块二度出让受挫有点出人意料,但进入2014年后,成都土地市场亦有为数不少的土地未能成功出让,因此川棉厂区地块充其量不过是整体土地市场疲弱的一个缩影。

  据相关统计数据,1-8月,成都市累计土地供应面积1.43万亩,同比增长36.61%;但累计土地成交面积仅9645.34亩,同比微增长1.77%;未能出让土地面积4667.54亩,占总供应面积32.61%。

  其中,8月份成都累计供应土地53宗,供应面积5104.45亩,面积同比增长425.35%;最终累计成交28宗,仅占总数52.83%,成交面积3462.04亩,同比增长264.72%。

  对此,卧龙吟机构杨明富对观点地产新媒体表示,近期成都的土地供应集中在天府新区,政府打造一个新的重点区域意图明显。但该片区域目前配套处于起步阶段,打造难度大,致使开发商热情不高。

  除此以外,楼市低迷影响到土地市场,或许也是成都土地市场疲弱的原因之一。据悉,截至7月末止七个月,成都商品住宅成交557万平方米,同比下降15.7%。

  中原地产相关人士分析称,住宅市场成交仍无起色,并且隐现进一步恶化的趋势,土地市场也将无可避免地受到波及。这背后反映出开发商资金链紧张,拿地意愿降低,政府此时难将土地成功出让,甚至容易出现流拍、终止的情况。

  而9月份接下来的时间里,成都将供应土地8宗,累计供应面积约429.74亩,与8月的巨量供应形成极大反差。

  饶是如此,上述市场人士仍表示:“未来一段时间的土地市场,将会由于前期的放量而出现后继无力的情况,表现或继续疲软。”


(发稿:见习编辑 钟凯    审校:刘满桃)
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