“最贵地块”两度夭折 成都土地市场表现疲软
时间: 2014-09-12 01:52:19    来源: [ 观点网 ]

进入2014年后，成都土地市场亦有为数不少的土地未能成功出让，因此川棉厂地块充其量不过是整体市场疲弱的一个缩影。

　　观点网 9月11日媒体报道，四川成都市国土局原定于9月12日以挂牌方式推出的三宗土地，其中两宗因故终止，包括成华区川棉厂地块以及武侯区金花桥街办金花村6组地块。

　　值得注意的是，川棉厂地块已是第二次出让受挫。此前5月19日，该地块首次出让，起始价高达20.62亿元，被喻为“2014年成都第一贵”，最终却以流拍告终。

　　市场人士分析认为，在当前住宅成交仍无起色的情况下，地块起价高、指标复杂、利润空间小等，或正是川棉厂地块接连两次出让受挫的诱因。

　　“最贵地块”遭看空

　　对比5月及9月的挂牌公告不难发现，川棉厂地块的出让条件几无改变。

　　据悉，该宗地名为成华区川棉厂生活区A、B地块，净用地面积6.42万平方米(折合96.31亩)，计容建筑面积约36.81万平方米，规划为二类住宅用地、商务用地兼容公共交通场所用地，起始楼面价5600元/平方米，总价约20.62亿元。

　　地块位于成都二环东三段内侧，东临二环路高架、南邻双林北支路、西邻中建新华府、北至新鸿路，并临近公交站及地铁8号线，在交通方面具有极大优势。同时，地块靠近建设路商圈和万象路商圈，区域配套处于成熟阶段。

　　不过，该地块因设定多个出让条件而受到市场人士诟病。其中，出让条件要求，新建商品住宅中90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上。

　　同时，地块中商务、公共交通场站用地的主体塔楼高度须不小于180米，建面不大于18.90万平方米，占总建面逾一半。

　　出让条件还要求，地块须配建社区服务中心、社区用房、社区卫生服务中心、文化活动中心、社区养老服务设施共计2108.02平方米。

　　对此，中原地产相关人士在接受观点新媒体采访时指出，川棉厂地块起价就高达20.6亿元，这在今年是绝无仅有的，高门槛准入容易出现流拍。

　　其续称，地块设置的包括“70/90”条规，甲级写字楼、集中商业等复杂的指标，以及较多配建的要求也增加了竞得人的开发成本。

　　“而从地块所处的大区域看，川棉厂周边汇集了包括万科、首创、龙湖、保利、九龙仓等品牌房企，从刚需盘到高端盘各类产品齐全。该地块地理位置纵然优越，但未来也将不得不面对白热化的竞争。”

　　中原地产相关人士表示，川棉厂生活区地块最直接的对比项目就是一街之隔的九龙仓御园，该项目目前均价在8500元/平方米左右，存量15万平方米。而川棉厂地块起始楼面价已达5600元/平方米，即使底价成交，往后的利润空间也会被挤压得很小。

　　“整体而言，地块楼面价比较高，做高端不实际，做刚需又拼不过其他项目，整体定位比较尴尬。”

　　土地市场表现疲软

　　虽然川棉厂生活区地块二度出让受挫有点出人意料，但进入2014年后，成都土地市场亦有为数不少的土地未能成功出让，因此川棉厂区地块充其量不过是整体土地市场疲弱的一个缩影。

　　据相关统计数据，1-8月，成都市累计土地供应面积1.43万亩，同比增长36.61%；但累计土地成交面积仅9645.34亩，同比微增长1.77%；未能出让土地面积4667.54亩，占总供应面积32.61%。

　　其中，8月份成都累计供应土地53宗，供应面积5104.45亩，面积同比增长425.35%；最终累计成交28宗，仅占总数52.83%，成交面积3462.04亩，同比增长264.72%。

　　对此，卧龙吟机构杨明富对观点新媒体表示，近期成都的土地供应集中在天府新区，政府打造一个新的重点区域意图明显。但该片区域目前配套处于起步阶段，打造难度大，致使开发商热情不高。

　　除此以外，楼市低迷影响到土地市场，或许也是成都土地市场疲弱的原因之一。据悉，截至7月末止七个月，成都商品住宅成交557万平方米，同比下降15.7%。

　　中原地产相关人士分析称，住宅市场成交仍无起色，并且隐现进一步恶化的趋势，土地市场也将无可避免地受到波及。这背后反映出开发商资金链紧张，拿地意愿降低，政府此时难将土地成功出让，甚至容易出现流拍、终止的情况。

　　而9月份接下来的时间里，成都将供应土地8宗，累计供应面积约429.74亩，与8月的巨量供应形成极大反差。

　　饶是如此，上述市场人士仍表示：“未来一段时间的土地市场，将会由于前期的放量而出现后继无力的情况，表现或继续疲软。”


（发稿：见习编辑 钟凯    审校：刘满桃）
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