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年初以来信贷偏紧，销售持续偏弱，去化时间上行，政策放松预期在不断累积。另一方面，信贷的边际改善有助推动销售回升。

　　本报告导读：

　　2014年研究和配置房地产行业必读品。年初以来信贷偏紧，销售持续偏弱，去化时间上行，政策放松预期在不断累积。另一方面，信贷的边际改善有助推动销售回升。

　　摘要：

　　一手房销量单周与2013年全年周均比：整体降25%，其中一线降19%，二线降32%，三线降4%。

　　一手房销量单周同比：整体同比降32%，其中一线降32%，二线降37%，三线降8%。

　　一手房销量2014年累计同比：整体累计同比降19%，其中一线城市降30%，二线降17%，三线降8%。

　　一手房价格：整体成交均价环降1%，一二三线城市降3%、升2%、升0%。整体成交均价同升4%，一二三线升7%、升7%、降6%。

　　二手房销量：本周环比降2%，同比降27%。

　　库存水平：13典型城市一手房平均可售面积环比升1%，同比升29%，较2010年4月低点上升118%，较2012年1月高点上升15%。

　　去化时间：13个城市新房去化时间19个月。

　　板块估值安全边际：2014年PE主流公司6.5倍，RNAV折47%。一线5倍，RNAV折45%；二线7倍，RNAV折49%；三线10倍，RNAV折33%；地产+X 5倍，RNAV折49%；商业PE7倍，RNAV折49%。

　　板块表现：上周板块整体上涨1.87%，跑赢上证1.38pc。浙江广厦、苏州高新、珠江控股、绵世股份、金丰投资、苏宁环球等涨幅居前。

　　销售仍较低迷，限购放开初露端倪；开发商主动去库存叠加政策放松预期，有助推动销量改善和板块估值修复。1）前期销量偏弱，开发商去库存压力较大；而下半年新盘相对更多，预计降价促销更为普遍，销售环比改善可期。2）呼和浩特市房地产开发监管处网站明文公告取消限购，购房时不要求提供住房套数查询证明；销售偏弱之下，不排除更多地方取消限购。3）银监会网站公告，同意国开行筹建住房金融事业部；这一方面可缓解棚户区改造资金瓶颈，另一方面，中长期来看，不排除信贷资产证券化等逐步出台。

　　维持行业增持评级。选股思路是顺政策周期而非顺经济周期，推荐：1）政策引导（区域振兴政策）：①京津冀一体化：推荐“廊坊二宝”——华夏幸福（产业地产平台龙头）、荣盛发展；华业地产、金融街。②海西平潭“新秀”：平潭发展。2）政策鼓励（优先股、央企改革）。推荐万科A（B转H事件利好）、保利地产；央企改革：推荐招商地产。3）政策红利（国企改革）。“国企改革四小虎”，推荐深振业A、中华企业、北京城建，受益公司格力地产。

　　国泰君安-房地产行业住宅周报第261期：销售仍较低迷，限购放开初露端倪

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