　　1）产品介绍。公开资料看，万科本次推出“万科经纪人平台”和“分享达人”。以上两大系统的核心是将各类人群手中的房源推荐给万科，成功之后万科提供佣金。经纪人平台可利用移动互联网传播优势，通过激励政策，将代理公司、地产中介、万科业主、万科员工身边的客群资源指向万科的在售项目系统。同时可以对看房人进行意向跟踪，对被推荐人进行主动营销。“分享达人”是一款微信粉丝传播平台，通过注册成为分享达人，并成功分享上海万科定期更新的活动任务给微信好友，即可获得不同形式的奖励。从效果上看，“分享达人”是“万科经纪人平台”之外更偏向社会大众、门槛更低的简单版本。成为分享达人后，通过分享类似“看房团”之类活动，邀请微信好友参与，分享者即可获得奖励。虽然这里的分享者不是与万科合作的房产中介人，但也能同样帮助万科实现推荐房源的效果。

　　2）直接增加销售手段。通过以上销售模式，万科在整合社会资源同时，可能将进一步压缩中间环节费用，更大程度让利于消费者并增加消费者体验。

　　2、万科生态圈已逐步显现。从年初至今我们看到，万科在行业全产业链进行一系列活动。我们认为相关制度建设和模式创新的实质在于构建房地产领域的万科生态圈。

　　1）万科生态圈构建。我们把房地产行业划分为前端生产制造、中端销售和后端售后服务。可以看到，前端生产制造方面万科除不断加强标准化、产品质量控制外，公司已制定“万科合格供应商名录”。同时，公司收购徽商银行以解决公司中小供应商融资困难问题。中端销售方面，本次万科经纪人平台和分享达人的构建将为帮助解决社会闲置资源提供前提。通过压缩中间环节，并最大程度为消费者提供利益。至于后端售后服务，主要是万科物业。公司在物业方面已属于国内领先，多项物业管理技术和指标已申请专利。

　　2）万科大平台特征。我们认为当前万科所构建的一系列战略，实质上是将万科向平台属性进一步加强。按照我们的理解，目前万科对内平台和对外平台在制度建设上已逐步完善。通过事业合伙人制度、经济利润奖励方案等保证员工能够在万科平台充分发展，做万科项目的主人，甚至是万科的主人。通过产业链上下游生态圈构建，可保证万科合作人能够有健康有序的生存环境，能够和万科一起成长。同时更大程度保证万科产品品质（通过供应链优化实现品质可追溯）、服务品质（通过销售和物业环节，更大程度让利于消费者，增强消费者体验）。

　　维持“买入”评级：公司B转H已成功实施，双融资平台有利万科降低未来融资成本，有利提升公司整体经营效率，对A股股东同样有利。看好万科在制度、战略设计上的领先地位。预计公司2014、2015年EPS分别是1.71和2.05元，RNAV在15.2元。按照公司6月26日8.26元股价计算，对应2014和2015年PE为4.83倍和4.03倍。给予公司2014年6倍市盈率，对应股价10.26元，维持对公司的“买入”评级。

　　海通证券-万科A跟踪报告：值得关注的“万科生态圈”

（审校：劳蓉蓉）

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