　　4月市场低位运行并逐渐企稳，但由于基数相对较低，预计单月销售面积同比将收窄至-2%左右，二季度后同比将有所回升。受按揭贷款利率高企和观望情绪加重等因素影响，14年3月销售面积同比进一步下降至-3.6%。1)由于春节以后按揭贷款利率进一步上浮，二三线城市首套房按揭贷款一般上浮5-15%，并已持续至今，对销售造成了较为明显的抑制。3月销售萎缩和降价的城市数量逐渐扩大，市场观望情绪也在加重，4月看销售景气度继续低迷，但较3月并无更明显的恶化，总体处于低位运行状态。2)4月申万跟踪的48个重点城市销售面积环比下降8.0%，属于历史正常水平，同比下降15.9%，同比降幅较3月收窄11.9个百分点，与基数相对较低有关。3)三四线市场目前虽然并不，但由于体量大、杠杆率低，波动相对较小并且调整滞后，预计目前销售仍然处于稳定状态，同比有小幅增长。4)我们认为，4月销售面积单月同比降幅将有所收窄，预计在-2%左右。随着按揭贷款执行利率在高位稳定，后续观望情绪的逐渐消退，二季度后销售将逐渐企稳，4月起销售面积同比将缓慢回升。

　　开发商本次开工调整更为主动、及时，也更为剧烈。一季度开工面积同比大幅下滑25%，反应已相对充分，后续将在低位波动。预计4月新开工单月同比下降17%左右。14年一季度新开工面积同比从33.1%下降至-25.2%，开工调整之早、调整之深均超过预期。我们认为，由于目前销售经过调整之后仍在低位运行，开发商的开工意愿在经历的去年下半年的相对乐观后短期变得非常谨慎，本次开工收缩更为主动、及时，也相对剧烈。一季度新开工面积下滑幅度较大，我们认为反应已相对充分，预计二季度仍有-15%左右的降幅，其中4月单月新开工面积同比预计为-17%。

　　销售下行将持续向投资传导，但由于施工面积具有惯性及去年下半年土地出让金支付的支持，在一季度已有较明显调整的情况下，二季度投资下滑将相对温和，6月后下行才会更明显。预计4月投资同比为16%。由于开发商主动收缩投资，开工及拿地都明显下降，14年3月开发投资同比下降5.1个百分点14.2%，一季度整体下行3.1个百分点至16.8%。未来销售下行将向开工及投资、拿地传导的过程还将延续，带动投资增速将继续下行。但由于3月调整已经相对剧烈，而在建项目的投资有惯性，施工面积的下滑速度将相对温和，去年下半年的土地出让金支付也会形成一定支撑，因此投资的调整将是相对缓和的。预计二季度投资同比从17%降至15%，其中4月投资单月同比为16%，较3月甚至略有回升。预计6月后投资可能出现较明显下行，全年投资增速为14%。

　　维持各项预测。维持2014年开发投资同比14%，销售面积同比8%，新开工面积同比-2%的预测。

　　申银万国-房地产4月：销售低位企稳，开工调整已较充分

（审校：杨晓敏）