颜明:城市的商业规划不可只凭感受
作者: 颜明     时间: 2014-04-23 00:38:15    来源: [ 观点地产网 ]

我们今天面临的一个很尴尬的境地就是建了很多商业,招不来商,其原因就是选址和定位都出问题了。

  编者按:4月22日,观点地产新媒体主办的2014城市观点论西安行成功召开并顺利闭幕。在当天的论坛上,立丰董事长颜明发表题为:“城市的商业规划”的演讲

  颜明:我讲一下重点,谈城市的商业规划。

  首先要从城市说起,城市的起源是因为先有市后有城,市就是商品交换的地方,实际这种文化延续到今天。像农村有集市,那么在远古时期,为了保护市的有效的发展,防止外来侵犯,所以围了城,这是城市的概念。因此说城市的商业规划,一个城市的规划,商业规划是非常之重要的。城市的商业规划,它应该依据什么来做,显然是依据市来做,依据交易来做。城市的商业规划应该是非常科学的一件事情,绝不是一个凭感受,感觉这里很热闹,这里人流很多,不是这样的。城市商业规划,当然人流是有关系,还要有道路和交通的问题。

  一个城市的商业规划,我们今天的商业地产市场,出现一个非常尴尬的局面,就是很多开发商建的商场,很多商家开店找不到开店面的地方,其原因就是,我们经常讲开发商的选址定位错了,实际上与一个城市的商业规划是密不可分的。比方讲,我们刚才在场外有记者问我说,城市商业中心,西安的这几年的城市商业中心的发展不是那么迅速,没有建立很多的大型商业中心,为什么非要建立一条街全是商业?比方在钟楼建立500万的商业面积,你们觉得合适吗?显然不合适。500万平方米的商业面积需要的交易量是多大,我要有投资回报,没有投资回报,这种投资就是无效的。

  我们讲,今天的商业在以前,而不是在今天的土地价格,今天的土地价格我还没去计算,在5年前的土地价格,一平方米的单平方效益,营业额一年不低于1.2万,十万平米的商业一年的销售额一年应该达到12亿,如果低于这个交易额,这个投资收益就有问题,我们就是亏损的。想一想,如果在一个城市中心,建立一个500万平方米的商业,那是多少个亿的交易额。而10万平米的商业,每天的人流应该是多少?大概4—5万人,如果500万呢?100万平方米是40—50万人,我们想想,道路交通允许不允许我们来这样去做。这是我们讲城市的商业布局上,规划布局上存在很大的问题。

  我举一个例子,去年我们到一个城市做商业论坛,城市的领导把他们城市规划给我们看,这个城市占地1.3万平方公里,拥有人口108万人。也就是说,整个人们手中的钱只有150、160个亿,而他建了500万平方米的商业,也就是说这些老百姓全部用于当地的消费,也不够支撑500平方米的生存。这是我讲的城市商业规划要根据交易的大小来做,而不是说我想在哪做多大的就做多大的。城市的商业规划是根据城市的交易量和居住密度和交通量是相关,最基本的要素是有能力消费。

  第二点是有信心消费。有能力消费就是口袋中有钱,有信心消费就是社保,大家不会为未来的养老所去存钱。第三个就是有场所消费,场所是非常重要的。我经常讲,选址与定位,很多开发商说,我当时如果定位要是高档的,我就可能成功了不是这么一回事,实际上,选址与定位的关键在址,这个址一旦选定了,就存在定位,只是你发现没发现在这个点上定什么样的位的问题。

  商业的发展,这个点的周边,我们讲我们的第一客户群是3公里半径范围内,第二是5公里半径范围内,第三个是5公里以外。一旦你把这个址选定以后,这个3公里半径范围内,每个人均可支配收入就决定了它的定位,而不是你想建一个大型的、高档的就怎么样。我们讲商业地产是分了很多别类,作为商业经营这方面来讲,我们讲有社区商业、街区商业和集中商业,城市购物中心的概念。我今天讲城市购物中心的概念的选址是非常严格的,它要求点的周边三公里半径范围内的人口密度是有一定的值的限制,而不仅仅是人数的问题,更重要是人的可支配销售收入能够达标,如果这两点都达标了,还要看道路交通是否能解决人来的问题。我们去年在给广东的一个湛江一个项目做咨询,他想做一个MALL,我们看了以后,这个点很重要,这个适合做一个MALL,但是道路交通不适合,因为它在丁字路口,显然这个道路通行量是不够的。所以我讲,城市的商业规划是非常重要的,当然我们政府在商业规划中,也在不断提升自己的理念。上次在安徽的一个城市,商业规划在哪建多大的市,不是市长说了算,是市场说了算,我们如何根据市场规划一个城市的商业。

  一个城市商业的发展,我们今天面临的一个很尴尬的境地就是建了很多商业,招不来商,很多商家因为不能完成开店任务总裁受到罢免,其原因就是选址和定位都出问题了。或者说我们的城市规划出问题了,城市的商业规划出问题了。开发商在这么一种错误的规划形势下,如何去做,去寻找商业地产的开发是非常重要的,我们往往是被动的去找,因为政府说拿这块地必须建多大的商业,所以很被动。商业地产是招商先行,量体裁衣。我们像搞住宅地产一样,我们也有客户群,我的规划建筑,密度等等是不一样的,我们的客户是商家,每个商家对商场的要求是不一样的,荷载,单层面积,道路交通等等是不一样的。西安的发展,是不是到了饱和期,应该说是二三线城市的商业地产已经泡沫了,实际上一线城市仍然有泡沫,由于布局的不合理。另一个方面,按人均经济发展总量到今天,按人均拥有商业面积,中国还远远没达到,很多地方是空白点,没人去。选择商业地产的位置,一定要选择,不要凭表面上看,钟楼很热闹,租金很高,我在这建一个大的MALL,不一定能成功商业地产未来仍然是发展非常好的,至少有10—20年的机遇。

作者:立丰董事长颜明  本文为2014城市观点论西安行演讲实录  未经本人审阅



(审校:劳蓉蓉)
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