常州之败 房企撤退漩涡中的高库存难题
作者: 鲁鹏     时间: 2014-04-16 01:00:14    来源: [ 观点地产网 ]

当初常州土地供地大幅放量,引来大量房企的涌入,正是今天常州市场走低,库存积压严重的主因。

  观点地产网 鲁鹏 春夏之交,天气转热,本该是房企销售一线赶抓业绩的时节。

  因青奥致楼盘停工,南京市场近期传出提价10%的火爆,而同为苏南重镇的常州市场,却正在经历一场房企退市的寒流。

  日前有消息传出,部分在常州有项目的房企已经从项目撤离,报道援引市场人士称,多家房企由于项目销售不畅,降价后效果仍不理想,已撤离项目。

  明星房企纷纷退出常州市场,无疑让库存量达1200万方的常州市场雪上加霜。市场低迷,常州楼市已到崩盘边缘的说法也在坊间流传开来。

  常州之败 明星房企的撤退

  知情人士透露,其中一家知名房企的撤出,就是因为之前合作的常州项目进展不顺。

  该人士谈到,该项目一期两批共844套房源,刚开盘时只卖出十几套。销售迟缓。后来项目将毛坯房由原来1.2万/平方米的价格调整为7500元/平方米,销售程度略有改善但仍不理想。

  业内分析认为,撤出事件主要就是在常州项目的规划以及产品自身定位的问题。“首先常州本地的区位与地理位置等条件,本身并不具备在此推出豪宅产品的必要条件。而项目的开发商在户型设计方面只是简单的沿袭了之前在外地的成功做法,并没有将其‘本土化’。换言之,不是很接地气。”

  “而在价格方面因为打造常州豪宅的架子,设定偏高。要知道,常州城市综合房价水平在宁沪杭长三角中是偏低,因此此类开发商的推出也属必然。”

  紧随房企退出常州的风声,市场亦传出另一家知名香港房企也将退出常州市场的消息。据了解,就在不久前,位于常州新北区的九龙仓年华里项目已从6300元/平方米降至4800元/平方米,降幅达1500元/平方米。

  不仅如此,更有市中心黄金地段的项目,甚至打出了7800元/平方米的清盘优惠价。而该项目过去的均价在1.4万元/平方米。

  看起来,房企降价渐成风潮,而常州市场今天的走低,房企对其失去信心,与两年前多家房企纷纷进入一幕形成极为鲜明的对比。

  历史资料显示,2011年左右,常州龙城高架沿线大量放地,主打高架桥概念,引得中海、星河湾、金地、绿地、绿都、大名城等知名房企云集。

  而后2013年6月,随着江苏苏南万科房地产有限公司以底价5.1亿元拿下了常州武进一宗纯住宅用地,万科正式进入常州市场。此时业内统计“招保万金”四大房企已在常州聚齐。

  高库存危机与土地供应减缓

  现在看来,当初常州土地供地大幅放量,引来大量房企的涌入,正是今天常州市场走低,库存积压严重的主因。

  从数据上看,中原地产统计2013年末,常州商品房可售余量达1173.82万平米,可售周期近20个月。

  中原更在研报中表示,目前尚未形成全市的楼盘降价跟风潮,但后市供应压力较大的区域,降价促销的压力更为凸显。

  世联数据则指,截止2014年4月13日,常州市一手房商品住宅可售面积为1199.56万平米。若按近15周常州市商品住宅周平均11.44万平米的销售速度,目前的新房可售量需104.9周才能被市场完全消化。

  另外,常州房管局最新披露数据显示,上周常州市仅有两盘领销许证,共计614套房源入市。与之前一个星期相比较,总体环比下降了34.7%;批准预售面积共64416.42㎡,环比下降42.6%。

  “库存过大是个很严重的包袱。”据常州业内介绍,近几年常州的外来人口不多,没有足够的消费群及时消耗,“‘尾大不掉’造成了如今的状况。”

  不过,另有常州常州市场人士有不同看法,世联策划师华珏认为,“常州市场并不存在崩盘的可能,(当前退市事件)只是开发商自身定位问题导致现在的情况。”

  “常州楼市还算是比较平稳,现在基本上都是贴着成本在卖,开发商大都没什么利润,毕竟亏本卖是比较少的。”

  具体来看,持上述意见的人士认为,有部分项目开发商退出主因是由其规划及产品自身定位造成困境,而九龙仓降价则是跟集团策略选择有关。

  事实上,就在4月11日九龙仓举办的媒体会上,九龙仓集团副主席、九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥回应降价问题称,“(降价)是针对不同城市的不同策略,而在同一个城市,我们也许会有涨有降。在大家都需要降价的情况下,九龙仓可能会先下手为强。”

  因此,常州地产业内人士张建初就认为,“常州处于长三角区域的主轴线,却是长三角区域唯一的楼市价格洼地,如此高的库存对于外来人口不足的常州来说,所面临的销售压力可想而知,所以开发商降价也是必然之举。随着库存的进一步加大,更多的楼盘也会加入降价的行列。”

  目前市场有消息称,常州政府计划将有意减少供地。逐步解决市场供应量偏大,高库存冲击楼市的问题。

  据常州市场人士介绍,目前减缓土地供应方面的具体措施还没明确,但单从2014年常州住宅用地供应计划来看,确实是比以前少了很多。

  作为从常州起家的房企,新城发展高级副总裁欧阳捷则在回应观点地产新媒体查询时,明确指出,现在政府的土地供应量相对偏大,但“常州仍是我们的重点城市之一”。

  欧阳捷介绍,其实目前常州可出让土地已经比较少,他转述常州武进区分管建设某领导的话称,“常州今年的土地出让计划及新的重点项目开工很少,重点项目建设计划基本上是前两年收尾。”

  欧阳捷同时也表达了对常州市场未来转好的预期,“今后两三年的土地供应量会逐步下来,土地供应量下来以后,就会消化前两年的土地供大于求的情况。”



(审校:杨晓敏)
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