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观点时评:大尺度“闽十条”能否“救市”?
作者: 张宏伟     时间: 2014-04-15 23:11:11    来源: [ 观点地产网 ]

短期内对于放松二套房贷执行标准、实行限购的城市限购逐步退出等这些尺度较大“救市”措施期望太高是不合理的,也不可能实现的。 

  张宏伟 据媒体报道,福建省以口头通知的形式出台《关于促进房地产市场持续健康发展的十条措施》(以下简称“闽十条”),并征求意见。随后,对于上述报道,福建省建设厅办公室一位工作人员予以否认。他表示,目前福建省房地产调控仍遵循国家的调控精神,没有出台所谓的救市措施。

  笔者认为,就“闽十条”内容来看,本来就不是真的,而“闽十条”为何又在市场传播,笔者也只能认为,这是有人有意为之,无论是“试探性”目的还是纯属娱乐,刚好都对了媒体与大众的胃口,如此这般,大家一起来炒作一下这个无聊的话题。

  首先,从网络上“闽十条”的内容来看,笔者仔细研读后发现,里面只字未提福建省这三个字,甚至里面福建省相关的城市字眼也没有发现,显然,这个信号的发出是有意为之,也是为了规避被媒体抓住“救市”的把柄。

  其次、历次市场环境不好时,均会有各类放松调控的措施,一般来讲,地方政府尺度较大的均属于“试探性”的,一是试探中央关于这些试探性政策看法,而是试探市场对此反应,尤其是媒体舆论对此反应。对“闽十条”传言而言,放松限购执行标准、放松二套房贷执行标准等措施的尺度确实有些大,属于不可能实现的内容,因此,“闽十条”试探性推出,更多的是试探官方与市场的反应,而不是真正要执行。

  第三、部分媒体喜欢见风都是雨,对于这些“闽十条”政策传言,有了传言明知道不是真的,也不可能执行的内容,再去官方验证一下是否是真的,官方再回复否认“闽十条”……尽管炒作话题引起市场关注已司空见惯,但是类似于“闽十条”传言这些过程未免有些“娱乐化”,笔者认为有些无聊。

  但是,“闽十条”传闻现象背后的不是没有一点可言的地方。从历次市场环境低谷期的调控政策表现来看,“闽十条”传闻现象的背后势必会有定向宽松政策的出台,而不是类似于“闽十条”刺激尺度较大的“救市”措施。

  从整个市场背景来看,2014年年初,受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响,继杭州、常州、温州、北京等城市个别楼盘大幅降价逆袭之后,宁波、神木等地出现房企倒闭破产的现象。尽管部分开发企业采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”,但是,第一季度整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来。

  笔者认为,按照上述“双向调控”思路,在市场成交量走低的市场背景下,对于库存量偏大的城市或区域,不排除地方性一些“微调”的定向宽松政策出台。而从当前宏观经济背景与房地产市场基本面来讲,当前宏观经济下行,同时,房地产市场表现欠佳,这样的叠加因素也为部分城市楼市调控政策定向宽松提供了转换空间。

  但是,从过去几年房地产调控政策的经验来看,短期内“抑制投资购房需求,支持合理购房需求”的政策仍然不会改变。也就意味着,在库存量偏大的城市或区域,楼市定向宽松的“刺激刚需”政策可以出台,比如普通住宅标准调整、首套房贷利率的定向放松、针对人才性的住房需求给予鼓励等定向宽松的政策则会有具体的操作空间。如果这个结论已经被认可,那么,即使中央层面不直接出台楼市“刺激刚需”政策,只要地方政府在“抑制投资购房需求,支持合理购房需求”范围内也是可以做出政策层面的“微调”的。

  而政策“微调”如果基本上还是围绕“自住需求”进行,政策并没有偏向投资性和投机性需求,那么,就称不上“救市”;如果政策导向偏向投资与投机这两类需求,笔者认为这才是真正“救市”之举。比如放松二套房贷、限购等政策的执行标准,此举会导致一部分投资投机性需求趁机入市,导致市场交易量价大幅波动,这样的政策才属于“救市”的措施。

  因此,短期内来看,当前政策层面应该是基本围绕“自住需求”进行点式微调,仍然是支持合理的市场需求,而不是直接放松二套房贷执行标准、加强对房企信贷上的支持或实行限购的城市限购逐步退出等这些尺度较大刺激措施。

  从上述分析角度来看,“闽十条”传闻现象的背后各地势必会有定向宽松的“刺激刚需”政策出台,并且首先是通过支持市场合理的自住需求、刚性需求带动房地产市场复苏与好转,而不是类似于“闽十条”刺激尺度较大的“救市”措施,会带来市场投资投机行为入市与市场波动。当然,短期内对于放松二套房贷执行标准、实行限购的城市限购逐步退出等这些尺度较大“救市”措施期望太高是不合理的,也不可能实现的。

  这也是“闽十条”传闻现象背后楼市调控政策走势的特征。

  张宏伟 观点地产新媒体专栏作者



(审校:杨晓敏)
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