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观点意见:土地市场遇冷预警风险高悬
作者: 章林晓     时间: 2014-04-10 01:24:57    来源: [ 观点地产网 ]

一线城市土地市场遇冷意味着风险已经高悬,也意味着房地产风险的最终破解也已迫在眉睫。

  章林晓 最近,不仅长三角楼市降价风潮呈现愈演愈烈的态势,就是被许多人前不久还视之为楼市“安全岛”的一线城市,房价也出现了明显的松动,更值得注意的是,土地市场也突然由热转冷,这或许预示着经济风险正在步步逼近。

  据媒体统计,今年截至3月25日,一线城市土地出让金合计1527.68亿元,远超2013年一季度的872亿元,但是,这些土地出让金收入大部分为前两个月所得,3月份截至3月25日,土地出让金收入仅为84.5亿元,不及2013年同期320亿元的1/3。

  3月27日,北京推出朝阳来广营、丰台花乡、通州梨园等3宗经营性土地拍卖,除来广营地块经47轮竞价以整体溢价率37.4%左右为恒大夺得外,花乡、梨园两地块均以底价成交。而可资对比的是,今年一季度北京经营性土地的平均溢价率为49.17%。

  显然,近来一线城市房地产市场“楼冷地热”的态势,进入3月份之后,已经开始逆转。始自于去年下半年,特别是今年以来一线城市楼市成交的持续降温,或许已让部分房地产企业不再相信一线城市房价的坚不可摧,于是土地市场上拿地也就热情不再。

  当然,或许依然有房地产企业对一线城市房价持有足够的信心,这些企业之所以没有去土地市场争夺土地,只是因为私下认为最近政府推出的土地不值这个价或者是没有足够的竞争实力。

  没有竞争意愿或没有竞争实力的房地产企业,在土地市场是没有发言权的;即便是有相当实力的房地产企业,一旦开始遭遇土地市场的寒冬,最终能否从容应对、平安度过也是很难说的;这是由房地产行业的固有特性所决定的。

  房地产企业不同于其他一般企业,其他企业往往有许多种产品;而房地产企业的产品,从根本上讲,是单一的,只有一种,那就是房屋。因此,房地产企业没法象其他企业那样可以通过管理会计学有关贡献毛益的分析,来作出某一只产品是否停产的决定。

  对于房地产企业来说,一旦决定其停止房地产开发,其结局往往只有一个,那就是企业生命走向终结。为了避免企业倒闭的命运,房地产企业面临利润太小或根本没有利润甚至要亏本时,它也得苦苦死撑。

  正因为如此,在西方国家,房地产行业属于风险性产业,在平时,房地产行业平均利润一般会超过其他产业;而当经济下行时,房地产企业又会率先滑坡,房地产行业平均利润往往会极低甚至全行业亏损,并导致一批企业停业或倒闭。

  中国的房地产企业也不例外,由于取得土地是房地产开发的基础和前提,为了避免企业生命走向终结,房地产企业在土地市场竞争土地,往往是异常激烈和残酷的。因此,土地价格信号在整个房地产市场的供需关系逻辑中,通常处于最滞后、最末端的位置。

  房地产的另一大特性,是建设周期长、投资体量大,投资开发很难随市场变化而进行快速调整;在土地市场遇冷、土地价格下跌之前,一般早就存在投资过度、供大于求或炒作盛行、房价虚高等状况。因此,防范地价下跌风险也就远比控制房价上涨风险来得更加麻烦和棘手。

  对于房地产企业来说,地价下跌对房地产企业的打击是双重的。首先,房地产企业都有一定的土地储备,地价的下跌会首当其冲恶化其资产负债水平;其次,地价下跌意味着房地产泡沫的真正收敛,房地产泡沫收敛会影响销售回款和融资能力。

  对整个宏观经济来说,地价下跌所隐藏的风险也同样不可小觑的。今年全国两会期间,中国人民大学校长陈雨露教授曾分析过房地产下行必须正视的“三个60%”:一是房地产市场关联着60%的实体经济产业,二是房地产业关联着60%左右的银行资产负债,三是目前中国民众财产保有形式的60%以上是房产。

  在地方债务、产能过剩、房地产泡沫、影子银行等影响我国经济增长的这些相互联系、互为传导的系统性风险中,房地产风险的化解最为关键。一线城市土地市场遇冷意味着风险已经高悬,也意味着房地产风险的最终破解也已迫在眉睫。

  章林晓 房地产高级经济师,土地估价师



(审校:武瑾莹)
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