新鸿基业绩会:内地投资比例23%差不多了
作者: 劳蓉蓉 见习编辑 罗舒晗     时间: 2014-03-03 01:33:58    来源: [ 观点地产网 ]

内地的投资已经占到我们总投资的23%,我们觉得这个比例已经差不多了,而且内地的地价也还在上升。

  观点地产网 劳蓉蓉 见习编辑 罗舒晗 2月28日,新鸿基地产发展有限公司在香港召开2014财年中期业绩会。新鸿基地产联席主席兼董事总经理郭炳联现场表示,预计香港楼价会保持平稳,会积极投地。而联席主席兼董事总经理郭炳江则表示内地地价仍在上涨,新鸿基内地资产占比已“差不多”。

  公告显示,新鸿基地产中期纯利190.27亿港元,同比下跌15.5%;期内入账的物业销售收益连同合作项目收益为136.8亿港元,物业销售溢利56.26亿港元,同比下降12.2%。

  2013年7月-12月,新鸿基地产合约销售总额为122.47亿港元,同比下降。连同2014年1月所录得的销售额,新鸿基地产2013-2014年度合约销售逾170亿港元。

  中期业绩中,新鸿基地产的纯利和基本盈利同比下降15%和7.9%。对此,新鸿基地产联席主席郭炳联表示,香港“辣招”的影响楼市成交导致基本所有发展商利润率都有所收紧。

  针对旗下元朗项目被指降价40%的风波,新鸿基地产副董事总经理雷霆在业绩会现场表示,新鸿基地产一直以市价卖楼,集团出售项目首批单位时一般比较优惠,以吸引更多客户入市,而根据项目销售情况和质量,未来会有提价空间。

  郭炳联亦指,去年香港楼市确实因“辣招”成交有所下跌,但年尾开始开售的几个楼盘反映都非常理想,在经济向好、按息低企及租金上升的因素,会吸引市民购楼保值,“可以看到其他发展商都积极推盘,相信今年的楼市是较为活跃、热闹的,楼价也保持平稳。”

  对于香港政府今年计划推出的34块地,郭炳江表示,除了面积太小的地块外,新鸿基都会投标。

  与积极参与香港投地相比,新鸿基地产目前对于内地楼市的投资策略则可能转为保守。

  “目前内地的投资已经占到我们总投资的23%,我们觉得这个比例已经差不多了”,郭炳江指,内地地价仍在上涨,现阶段新鸿基地产会先做好手上已有的项目。

  郭炳江表示,2013年9月新鸿基地产以217亿元总价竞得上海徐家汇中心地块,获得约700多万平方尺的面积,相当于上海IFC与ICC的总量。目前集团将首先做好已有的徐家汇中心项目、广州宏城广场、天汇广场等物业。

  新鸿基中期香港合约销售额近80亿港元,内地合约销售额为43亿港元,而以入帐的物业销售销售收益计算,内地物业销售收入已超越香港,录得71.89亿港元,香港则约65亿港元。

  公告显示,目前新鸿基地产位于上海的滨江凯旋门仍在销售中,接下来还将推出苏州湖滨四季住宅项目、广州新鸿基峻林写字楼产品及佛山泷景项目。

  据了解,新鸿基位于广州珠江新城的写字楼项目天盈广场将在2013年下半年封顶,广州天河项目峻林的写字楼预计在2014年下半年可供预售。而佛山泷景第一期住宅正在施工,进展理想,也将于2014年预售。

  新鸿基地产副董事总经理雷霆则指,加上香港的项目,新鸿基有信心完成年度280亿元的销售目标。

  以下为新鸿基2014财年中期业绩发布会现场实录:

  现场提问:发行红利认股证,12股送1股红利,这是否是集团变相供股集资?这种方式大概可以集资200多亿资金,有没有具体的用途?

  管理层:派发红利认股证是给股东机会,可以在两年之内以这个价格来认购。因为近年香港有很多地推,公司这几个月几乎每个都有投地,所以新的资本我们会重点用于投地。

  现场提问:香港楼价自从去年3月份开始回调,最近下调比较快,在现在香港的投资增加息口上调的情况下,您觉得现在香港市场是否会进入像05年那样的周期?

  管理层:过去我们推售的楼盘都是价量兼备的,农历年前开售的珑门二期几个礼拜已经卖出超过900户,套现超过50亿港元。近期开售的尔峦初步反映也很热烈,今天推出的85户也接近全部沽清。

  去年香港楼市确实因为政府的新措施成交有所下跌,但年尾开始开售的几个楼盘反映都非常理想。现在经济还是很理想,市民的收入有上升,按揭利率也很低,而且通胀因素让租金有所上升,有很多租楼人士现在都已经考虑入市。同时,大家也有留意到近年香港建筑费上升不少,不少市民是购楼保值。

  总体来说,我相信今年的楼市是较为活跃、热闹的,楼价也是保持平稳。

  现场提问:你们的物业销售溢利方面有所下跌,是不是因为受到“辣招”的影响?今年会不会持续这个趋势?看到你们近期有大幅度降价卖楼,这个策略今年会继续持续吗?

  管理层:我们向来是以市价卖楼,过去几年我们卖的楼盘都是有价有量。我们近期开售的尔峦项目,虽然有一些传媒说我们的价钱有一点低,但是我们通常的习惯就是首批单位较为优惠去吸引多一点买家入市。而从项目的质量和近期比较理想的销售来看,我相信尔峦项目稍后绝对是有提价的空间,我们对于销售非常有信心。

  现场提问:在考虑派发红利认股证之前,有没有考虑过其他的派送方式?您刚才也提到楼价来说,可能都会受调控影响,新鸿基这方面来说有没有措施来应对?

  管理层:新地过去曾做过两次发行红利认购证,两次都很成功。对于公司来说,以后的两三年有很多机会买地,所以资本回笼可以增强我们的实力去买地。

  关于楼价方面,因为地产和政策都是由政府来主导,所以这个跟政府的调控有关系。

  现场提问:这次发红利,两位主席会不会应购?为什么折价较少,对于股东来说似乎并不是很有吸引力?

  管理层:我相信郭氏家族都会支持这个派息的方案。包括家母(邝肖卿)在内,郭氏家族对新鸿基的支持是有增无减的,我们有很大信心去认购自己的那一份股。

  然后再澄清一下,发行红利认股权证并非等于供股,这个是给一个选择给股东。另一个是我们家族的投资是长期的,当然股票会有波动,但我相信两年之后公司的业务都是会增加的。

  现场提问:香港政府已公布2014-2015年卖地计划,将会推出34幅住宅地,共15500个单位,您觉得这个单位数量是否算多,对楼价方面有没有影响?新鸿基地产在投地方面的目标是?

  管理层:我们刚刚昨天看到34幅地,还没有了解详细的资料,但是我可以告诉各位,除了太小的地块外,我们对每块都有兴趣而且会下标。

  我们投地是很积极的。香港有很多发展商,有来自国内、澳门的,也有很多中小发展商竞争很激烈,但我们每一次都会积极地去投地。

  现场提问:你们中期在内地的销售是43亿元,接下来会不会增加在内地的一些投资?会是哪个城市或者是区域呢?

  管理层:我们在去年9月份已经用了217亿买了上海徐家汇的土地,那里差不多有700多万平方尺的商业面积,我们上海的IFC和ICC的目前的出租很成功,而徐家汇这个地块大小相当于IFC和ICC相加,而且是位于很好的位置,有三条地铁线。加上徐家汇地块,目前内地的投资已经占到我们总投资的23%,我们觉得这个比例已经差不多了,而且内地的地价也还在上升。

  我们觉得新鸿基目前要做好手上已有的8000多万平方尺的土地,例如已经实现收租的物业,以及徐家汇中心、ITC以及广州宏城广场这些物业。所以将来内地业务对于整个集团的收益会相应提高,但因为收租物业的收益不是那么快有所体现,不是三年或者五年就会回本,所以要长远看它发展,收租那一块比较稳定的收入。

  现场提问:到1月份,你们的目标大概完成了一半,对于达标是否会有压力?目前有一些中资的发展商来香港争地,有说法认为香港的经营环境越来越困难,你们怎么看?

  管理层:我们的销售是280亿港元,目前已经实现170亿港元。销售方面,在香港我们目前尔峦项目已开售,接下来推出的楼盘还有粉岭珑山一号、将军澳天晋第三期和东涌的住宅项目,另外还有位于观塘和黄竹坑的两个写字楼项目,所以基本上在接下来的月份中新鸿基都会有盘继续推售。

  而在国内,我们目前仍然在售的是滨江凯旋门,我们第一期销售非常理想的,大部分单位已经沽出。还有苏州湖滨四季住宅项目以及广州新鸿基峻林项目的写字楼,以及我们今年的重点项目佛山珑景。所以就算在国内我们也有众多楼盘可以推售,我们有信心完成销售目标。

  其次,公司的租金收入也很重要。销售方面有高有低,就看政府的政策。而租金方面我们有信心,相信香港和内地的租金都会增加。

  现场提问:很多内地的发展商或者是中资发展商来香港投地,你们是否觉得会抢高地价?加上现在的建筑成本不断上升,你们有什么方法和对策呢?

  管理层:现在的竞争肯定是很激烈的,中资发展商以及澳门的资金都来香港,建筑费上升也是事实。对此,我们首先希望可以保障质量及控制好建筑成本,同时也希望保障卖楼收入,薄利多销推盘。

  现场提问:看到内地的物业销售金额大过香港,是不是因为政府的“辣招”导致香港楼市较淡,这个情况日后会不会变成常态?一月你们推出的楼盘楼价都被认为很便宜,所以造成一个旺场的感觉。着是不是反映了本地需求减弱需要便宜的价格才可以销售?

  管理层:我们向来是以市价推盘,一直卖楼的策略都是首批单位较为优惠,希望多一点买家入市,提不提价要根据市场反应以及个别楼盘的品质来决定。

  我们在2013-2014年度香港的销售收入有190亿港元左右,内地大概有90亿左右,香港还是高过内地的。我们今年香港余下待售的项目不少,除了天晋还有将军澳两个项目继续推售,到年尾还有东涌项目等,基本上我们可以说中港两个市场都是并重的。



(审校:武瑾莹)
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