阳光100欲演SOHO式上市 商业街区故事难掩模式短板
作者: 彭飞 见习编辑 王静     时间: 2014-02-28 01:27:01    来源: [ 观点地产网 ]

相比于住宅来说,商业确实是个不错的吸引点。但后话是,商业将更加难做。

  观点地产网 见习编辑 王静、编辑 彭飞 2月27日,继前一天的香港新股记者会后,阳光100中国控股有限公司发布了招股书以及全球发售公告。

  根据公告,阳光100股票代号为2608,发售股份数目为5亿股,其中香港发售股份数目为5000万股,国际配售股份数目为4.5亿股。最高发售价为每股4.80港元,另加1%经纪佣金、0.003%证监会交易徵费及0.005%联交所交易费。每股面值0.01港元。

  显然,对于此次上市,易小迪踌躇满志,“我们从住宅起家到转向商业,这个过程花了七、八年,时间很长。但我们认为已经转型成功了,所以上市是个水到渠成的过程。”

  看起来,这又是一个经过精心包装的资本故事,而阳光100暨其创始人易小迪也将再一次上演其好友潘石屹当年成功包装商业慨念的SOHO式上市。

  商业街区的故事

  在27日举行的新股发布会上,易小迪指出阳光100之所以现在上市就是因为公司主力产品商业街区综合体,从十年前开始慢慢的探索经验,形成了自己的核心竞争力。

  但正如易小迪所言,阳光100从2004年即开始做商业街区和综合体,距今已有十年之久,那么其成绩似乎有些太过“低调”。就在现在,业内对其商业部分的了解还未有太多,而阳光100至今似乎也没有令人太信服的商业地产项目和产品。

  阳光100介绍,现在很多城市大型MALL、购物中心存在过剩,阳光100的商业街区综合体就是在二、三线城市做了类似于上海新天地,或者三里屯village这样一些商业街,阳光100把这些时尚商业街区搬到了中国二、三线城市市中心地段。

  同时,其招股书中透露,阳光100将成为典型的“建后出售”物业发展商,大部分物业建成后会出售而非持有,并有意“继续销售本集团开发的大部分物业,同时持有少量投资物业。”

  总结下来,易小迪和他的团队向投资者包装推销了一个“聚焦二三线城市商业街区综合体,以散售为主并可以获得高毛利”的企业。不过,这个故事略显眼熟。

  早在在2007年,与易小迪同为出身万通的潘石屹,就按照瑞银蔡洪平的包装策略,以商业和散售为卖点,带着SOHO中国叩开了港交所的大门。

  不过,时过境迁,如今SOHO中国已经从散售转向持有,潘石屹也从开发商变成“包租公”。相关港股分析师指出,行业内这种模式的企业很多,只不过阳光100专门提炼出来做主打卖点而已。

  有分析师言明,相比于住宅来说,商业确实是个不错的吸引点。但后话是,商业将更加难做。

  对于阳光100来说,首先需要面对的问题是二三线的风险。虽说阳光100要从住宅转到商业,但是在转型期中,其大部分销售还是来自于住宅。而关于二三线楼市成交下滑及价格增长受压已经在阳光100去年的销售中有所反应。

  阳光100招股书中披露,其2013年前9月的销售额较前年同期小幅下降3%至20.84亿元,至于原因,其表示主要是因为期内所交付的物业面积和销售均价减少所致。另外,阳光100在2013年前9月的毛利率也由前年同期的33.7%大幅下降至24.6%。

  即使是商业部分,近年来关于二三线城市商业过剩出现泡沫的言论早已不绝于耳。虽然易小迪一再强调,阳光100的街区式商业是特别的,有核心竞争力的。但是不可否认的是,任何商业形式都需要考虑所在区域的消化吸收能力。

  更为重要的是,转型商业地产还意味着对经营管理能力的考验。即使是以销售为主的商铺,在卖出去后,依然需要统一管理规划,以达到最佳营业表现。而目前市场对于阳光100的运营能力仍缺乏了解。

  曾经靠散售商业的模式实现规模化成长的SOHO中国,高峰时期也曾创下200多亿的销售额。然而在其宣布转型的2012年,销售规模已经下降到百亿以下。

  如今因为欠缺持有经验,SOHO中国依然没有从业绩乏力的阴影中走出,而类似于阳光100极力推荐的商业街区模式的北京前门大街项目这样的失败样本仍然隐约透露着问题的症结。

  微妙的上市时机

  普遍的共识是,现在并不是上市的好时机。如果再直白一点,这个时机甚至略显不妙。

  从资本市场的周期来看,随着美国量化宽松政策的逐步退出,“普遍的预期是今年全年流动性较紧,并且暂时看不到好转的迹象。”相关分析师表示,2014年房企融资的难度和成本都可能会上升。

  从监管层面,1月7日,国务院办公厅向相关部委和各省政府下发《关于加强影子银行业务若干问题的通知》,即第107号文。市场因此担忧,房地产企业流动性将受到影子银行监管的冲击,因为影子银行资金主要流向房地产,特别是中小房地产企业。

  而从投资者角度出发,分析师指出,在香港资本市场,如果不是大型房企上市,对投资者的意义都不大,因为对这些投资者来说,香港现在有差不多50家上市房地产公司,资本市场可供投资的选择太多。

  反观阳光100自身,根据招股书,公司去年全年销售额为53.53亿元。截至2013年11月底,其土地储备为1170万平方米,其中有约61.8%位于二线城市,38.2%位于三线城市。

  阳光100表示,截至2013年9月底,其发展中或持作未来发展土地储备的平均成本为629元/平方米。

  某不愿具名的分析师坦率评价道:“这些条件在目前的上市房企中并不占优势,很一般。”渣打银行某高层亦对观点地产新媒体指出,现在市场市道很差,即使土地免费,做IPO还是很难的。“不需要做太多分析,只要列举一下近两年上市的内房企业,其上市时股价与现在股价做个对比就会一目了然。必买必输投资者当然不会出手。”

  在27日新股记者会上,当被问到为什么选择这个时机上市时,易小迪避重就轻,“我们从住宅起家到转向商业,这个过程花了七、八年,时间很长。但我们认为已经转型成功了,所以上市是个水到渠成的过程。”

  但我们或许可以从招股书中找到另外的端倪。根据招股书,除靠银行贷款外,阳光100也通过信托融资为物业发展项目提供资金。然而,信托融资成本通常较银行贷款高,截至2013年9月底,其信托融资的实际年利率在10.75%至15%之间。

  截至2013年9月底,其贷款及借贷总额为130.41亿元,负债权益比率高达4.42,其中银行贷款为55.31亿元,信托贷款为35.24亿元,占其总借贷的27%,截至2013年11月底,其还有37.28亿元的信托融资未偿还,约占总借贷的26.75,另外,截至最后可行日期,阳光100共订立了12份信托融资,总金额为39.62亿元。

  因此有分析指,除了公开声称的“寻求公司规模化增长”外,阳光100选择现在上市或许是寄望在QE退出前搭上融资窗口的末班车。

  以下为阳光100中国新股记者会现场实录整理:

  现场提问:阳光100到香港上市有没有公司独特的优势来吸引投资者?现在有新闻报道说国内的银行暂停了房贷,对公司会不会有一些影响?刚才易总也提到了你们土地储备的优势,接下来你们在土地储备的计划是什么?

  易小迪:首先,我认为阳光100在香港上市就是因为我们有一个独特的、有竞争力的主力产品,这个产品就是我介绍过的商务综合体和商业街区。在中国二三线城市,第一个阶段是人口的集聚,第二个阶段是城市的繁荣和发展,阳光100从2004年就开始做商业街区和综合体。可能香港人去过的是桂林的阳朔西街广场,整个商业街都是我们2004年开发的,到2006年我们逐渐走向多元的综合体,包括商业街区。

  我们历史上开发商业综合体和街区都取得了很好的盈利,毛利水平都很高,远高于普通住宅。而且这个产品最主要是在广大二三线城市都有很大的需求,很多城市说不缺高楼大厦,缺城市名片,缺很好的商业街区和综合体。所以,我们有很好的扩张前景,我也认为与其他的上市公司比较,我们产品是有特色的,有区别的。所以,在细分市场我们是走到了前面,这也是我们主力产品的竞争优势。

  阳光100今后还是坚持在全国范围内寻找城市成长机会,我们不会赌未来土地升值,而是赌城市繁荣之后,城市综合体需求的增长。所以,我们很多产品楼面价所占的比例都在20%、30%合理的比例之内。我们认为自己既是快速扩张的公司,又是能够控制好风险的公司。

  管理层:刚才提到银行停贷的事情,实际上中国银行并没有停贷,兴业银行只是夹层业务问题,信贷没有停,其他东西都没有停,现在各家银行已经陆陆续续出面,所以中国没有停贷。

  现场提问:我们的土地储备优势能不能再谈谈?

  易小迪:土地储备的优势大家看的主要是数字和它的价值,我们的优势体现在过去以住宅名义买下来的土地现在成为了城市次中心,为我们做商业开发这个价值转化提供了很大的空间。

  比如说我们过去在重庆的土地是80万平方米的住宅用地,类似于香港的IFC这个地方,而且沿街长度有1500米。在这个地方做商业街区、做综合体比做住宅要有本质利润的提升。

  我们在济南的土地储备也是市中心,原来是住宅用地。还有烟台的土地,相当于铜锣湾的一个地方。所以这个土地储备优势不仅仅是数量问题,更在于我们把它转化为商业街区的开发,这里有很大的前景。并且中国客户这四五年来对商铺等非住宅方面的购买和投资热情也大大增加了。

  现场提问:你们选择在这个时间段上市的理由是什么?因为最近经济环境不太好,还有杭州降价引发了内房股大跌,选择这个时间点上市基于什么考虑?刚刚你们说现在土地储备都在二三线城市,是不是意味着公司会放弃一线城市?现在社区商业产品和普通商业地产的区别是什么?

  易小迪:我们的上市是个水到渠成的过程,阳光100之所以现在上市就是因为我们的主力产品--商业街区综合体,从十年前开始慢慢的探索经验,形成了自己的核心竞争力。我们从住宅起家到转向商业,这个过程花了七八年,时间很长。但我们认为已经转型成功了,所以今天上市是个水到渠成的过程。

  第二个,阳光100这种商业街区综合体和别人有什么差别。大家知道很多城市大型MALL、购物中心也存在过剩,而我们与之最大的差别是,我们是一个多元、复合型的商业街区。商业街区综合体首先是新兴的商业街,一般来说是时尚的,比较有规模的商业街。

  如果大家要理解的话,可以说我们在二三线城市做了类似于上海新天地,或者三里屯village这样一些商业街,我们把这些时尚商业街区搬到了中国二三线城市市中心地段。

  另外,我们所有的商业街区基本上在城市黄金地段,离市中心平均两公里,老中心两公里,其实就是老中心的新中心,这样的商业街区能够很快地繁荣起来。

  再加上阳光100这么多年形成了自己的主力店,酒店经营,以及合作伙伴之间的紧密合作关系,我们能够把很多大型时尚品牌引进到二三线城市。至于说我们将来发展会不会进入一线城市,我觉得我们有可能,但是我们不会去拿地王,我们会顺其自然。

  我们已经和一些大城市签了合作框架协议,我们在这个城市给大家打造一座有特色的文化商业街,会成为城市的名片。很多城市也知道他们并不缺高楼大厦,缺市民广场,缺城市名片,缺有特色的文化商业街。所以,阳光100能够做这样的产品,这样的能力对我们获得好的地段有很大的帮助。

  现场提问:现在很多人在说内地房地产有泡沫,您觉得这个情况是怎么样的,您怎么看今年地产宏观政策走势?第二个,去年的毛利率和销售均价有所下降,您能不能跟我们解释下主要原因是什么,今年集团做了什么样的应对措施?

  易小迪:中国房地产现在市场还很大,但是确实竞争越来越激烈,市场很大,生意越来越难做,因为同质化竞争越来越激烈,这个状况会持续下去。

  第二个,阳光100盈利能力并没有下降,去年因为住宅交房占的比例比较大,商业比例只有17%,所以平均起来就比较小。我们商业综合体比例是40%以上,2014年我们商业的比例就逐渐接近一半,2015年超过一半以上,我相信我们的盈利会有很好的提升。

  现场提问:现在新兴的消费人群比较喜欢用网购,在这种情况下商业地产应该走哪条路比较有发展的前景?

  易小迪:我们已经感受到互联网对过去传统商业的冲击,也就是说对购物中心百货店的冲击,我们阳光100也有百货店,受到了很大的冲击。去年互联网购物在全国零售额中占到了10%,今年肯定还会上升,但是阳光100做这个商业街区的时候已经知道了这样一个竞争的存在。

  所以,我们现在已经完工的商业街区基本上70%是体验型的消费,多重业态的消费,我们的购物比例在30%以下,并且我们现在已经不做大型购物中心,或者大型百货店。我们把主力店开始小型化、专业化、多元化,规避大型MALL租金下降,管理成本又比较高的矛盾。

  我们现在商业街区已经在发生变化,新的竞争永远会出现,由于我们这个街区还有很多的弹性,很多的提升空间,我们在销售和运营方面还是比较好的。



(审校:刘满桃)
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