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观点意见:地产股暴跌背后的三个问题
作者: 苏鑫     时间: 2014-02-26 16:39:20    来源: [ 观点地产网 ]

2014年的房地产不会变天但是看到“雾霾”的时间更多了。所以对于2014年的房地产,在看到机会的同时一定要关注风险。

  推荐语:任何一个现象的出现总能找到其背后的原因,而对这些原因进行分析或许能让前景更加明晰,从而做好相关的防范与安排。地产股股价暴跌也不例外。

  苏鑫 2月24日地产股暴跌5%,“招保万金”的跌幅均超过6%,而且成交量明显呈现放大的态势。一时间楼市中到处弥漫着看空的情绪。而这些看空的预期由三个事件引爆:杭州楼盘大幅降价、兴业银行叫停夹层融资和交通银行彻底叫停房贷。

  但楼市真的出了大问题吗?如果对杭州楼市再进一步观察,会发现这些降价的楼盘主要是尾盘,而且这些开发商不仅前期已经收获了很好的收益,同时在其他区域又拿了新的地块,急需现金流。此外,降价盘都位于集中放量的城北郊区。而杭州真正核心区的房价依旧很坚挺。对于这一轮的地产股暴跌,笔者的判断相对乐观。或许你会有如下三个问题:

  问题一:银行会不会停止房贷业务?未来房地产信贷政策会如何演变?

  答:不会。兴业银行叫停了夹层融资,主要是基于其前期已经发行了相当的房地产夹层融资产品。出于优化授信投向、调整资产结构的考虑,暂停了新的房地产夹层融资业务。而交通银行彻底叫停房贷的传闻,更多的是被网络娱乐化的结果。从政策的延续性而言,未来的房地产信贷政策将延续2013年的政策,即总量控制、结构调整和区别对待。对于一线和二线城市的大中型房企,基于安全性考虑,银行将优先授信;对于三四线供应量巨大的市场,银行将收紧信贷。特别是在煤炭、钢铁市场持续低迷的现状下,银行很难对房地产再痛下杀手。

  问题二:2014年房地产调控政策是否会收紧?

  答:不会。G20峰会的央行行长会议中,周小川表示7-8%的GDP增速很适合中国。换言之,中央对宏观调控遵循的是底线思维。只要不突破就业的底线,可以容忍GDP的下滑,但会把目标设定在7.5%水平,故政府不会主动挤地产泡沫。同时,新一届政府上台之后并没有出台新的房地产调控政策。

  对于今年的房地产调控政策方向,笔者判断有两个:一是一二线城市继续执行限购限贷的政策不变;二是中央积极推动房产税等长效机制的落地,房产税很可能涉及存量房。

  问题三:2014年中国房地产泡沫是否会引爆?

  答:不会。不妨我们回顾一下2013年3月国五条刚刚出台时,各大媒体充斥着楼价泡沫将被引爆的预判以及传闻。但现在来看并没有引爆。可见,房价的涨跌不会因为网络的炒作而真正逆转。

  总体而言,未来房企将呈现两大发展趋势:第一、城市及房企的分化将加剧,第二、房地产将回归制造业的方向。回归制造业的核心是利润率下降并保持较低水平。原因除了激烈的竞争使然,还有大开发商的战略性降价,这种主动降价的策略与2008年的被动降价完全不同。如碧桂园在三四线城市采取的低价快销的策略。源于这些城市供应量巨大,需求相对稳定且有限。开发商退而求其次,低价快速回笼现金流,通过提升市场占有率来谋取先发优势。

  总之,2014年的房地产不会变天但是看到“雾霾”的时间更多了。所以对于2014年的房地产,在看到机会的同时一定要关注风险。结论是否正确,关键看一个月内“招保万金”的股价是否回归到本次暴跌前的水平。

  苏鑫 高和投资董事长



(审校:刘满桃)
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