刚需改善两重天 2013年青岛楼市冷热交替
作者: 见习编辑 郭净净     时间: 2014-01-20 22:06:10    来源: [ 观点地产网 ]

2013年青岛排名前十的楼盘中,只有晓港名城是改善型住房,其他九个项目均为刚需产品。

  观点地产网 见习编辑 郭净净 2013年,青岛楼市呈现冷热不均的景象——刚需火热、改善冷滞。

  青岛网上房地产官方数据显示,2013年,位于青岛城阳区的卓越蔚蓝群岛凭借3046套和31.48万平方米的成绩,成为青岛市销售套数和销售面积双料冠军,并取得20.54亿元的成交金额,超出该公司原定任务15.5亿元。

  另据青岛楼市排行榜显示,2013年青岛排名前十的楼盘中,只有晓港名城为改善型住房,包括卓越蔚蓝群岛、中海国际社区、海尔鼎世华府等九个项目均为刚需产品。

  卓越青岛八年运作

  查阅资料,卓越蔚蓝群岛地处青岛城阳区白沙湾片区,总占地面积1340亩,总建筑面积160万平方米,主要产品包括独栋别墅、多层、小高层等,该项目为卓越集团于2006年9月27日竞得;共分五期开发,整体项目2015年完工。

  青岛卓越营销总监汪志雷对观点地产新媒体表示,主要是项目性价比较高,比较符合市场需求。今年卖得最好的是88平小三房,这是在其他项目很少见的。单价在6000-7000元/平方米之间,大概60万元左右的总价,就可以买一套三房,而且这个小区有人住,更有升值的空间,所以对客户的吸引力很大。

  蔚蓝群岛是卓越在青岛的第一个项目,也是卓越蔚蓝系列产品之一;这类作品比较典型的特点就是郊区、大盘、刚需。而作为城阳刚需房的典型,卓越蔚蓝群岛一直都以低价吸引了众多新青岛人的关注。

  根据汪志雷的解释,所谓新青岛人,即户籍不在青岛,但是因为读书、工作等原因来到青岛,并最终定居在青岛的人群。据悉,每年这类流动人口大概在130万人次左右;这一类人群是青岛城阳区、李沧区的购房主力军。

  “青岛所处的节点跟当时在深圳所处的节点是比较类似的,都是针对新进入城市的刚需人群;最早是周边来买,开过一期之后,就会面对全市。”

  但汪志雷亦承认,这期间需要一个市场培育期,需要花费很大的精力和时间。自2007年进入青岛至今,卓越蔚蓝群岛运作长达八年之久。

  青岛思源经纪李振明也表示,在2007年、2008年时,卓越蔚蓝群岛所处片区的市政建设、交通、商业等服务配套都还不健全。

  自2011年始,为了迎合市场需求,蔚蓝群岛从大户型为主转型成小户型刚需房为主,并在后续填补配套,打造居住环境及生活、工作上的设施。

  汪志雷表示,蔚蓝群岛项目已经销售100万平方米左右,还有两到三年的去化时间;后期开盘80%以上是刚需产品;只是在景观资源比较好的地方有一些洋房、别墅。

  “刚需的潜力还是很大的,限购限价政策一直在持续,改善型、投资型项目一直被打压,2013年卖得比较好的基本上是刚需性质产品。”

  刚需改善冷热两重天

  2013年青岛排名前十的楼盘中,只有晓港名城是改善型住房,其他九个项目均为刚需产品。

  青岛银海世邦市场研究中心经理孙悦超认为,自从楼市调控以来,高端市场受限比较严重,中低端市场主要客群还是婚房等刚性需求的;高端市场主要是偏向于投资,更考虑成本问题。

  除了政策等因素外,也与青岛本地购房习惯不无关系。

  “市区的人群一般不会选择城阳、黄岛等新区域。”青岛思源经纪李振明指出,对青岛当地人而言,选择改善型住房有以下类型:注重身份和面子的选市南区,如华润中心;注重面子和环境的会选崂山区低密度洋房产品;第三是拿时间换居住舒适度,回到胶南、城阳、即墨等购买别墅。

  他还指出,位于城阳区的改善型项目面临去化难的问题,如果在城阳区全部建140平方米房型,可能只能消化10%,剩下90%很难消化。

  此外,与2013年青岛销售金额冠军中海国际社区相比,中海的改善型项目紫御观邸销售也存在滞后。

  资料显示,中海紫御观邸位于青岛市北区山东路西侧,地上总建筑面积约19.4万平方米,其中住宅项目约占60%,商业项目面积约77000平米,该项目还曾是2007年青岛轰动一时的地王。

  有青岛业内人士透露,中海紫御观邸较同区位项目总价偏高,200-300平方米的精装房,最早是23000元/平方米左右,后来降至21000元/平方米,2013年又降价至19999元/平方米。

  “滞销的原因之一便是市场不认可中海紫御观邸所处区域,那里本身就不是一个品质改善的区域。”该人士总结称。



(审校:劳蓉蓉)
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