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观点时评:腾讯染指商业地产的背景与影响
作者: 张宇良     时间: 2014-01-20 03:47:42    来源: [ 观点地产网 ]

如此多的电商巨头染指实体经济根本原因是市场化的配置速度,远不能满足电商发展速度。

  张宇良 电商摧枯拉朽,与日俱增,传统零售江河日下,奄奄待毙。当此之时,商业地产如火如荼,遍地开花。但商业地产由于最近几年的疯狂发展,背离了商业经营本质,反而给人留下了“实体”印象。且似乎与电商风牛马不相及。

  但随着电商的快速发展,加上配套严重滞后的原因,电商企业纷纷自建仓储物流。

  据统计,全国网络零售总额在2012年末达到人民币1.32万亿元,较2009年的人民币2628亿元,年复合增长率达到71.3%。而中国目前只有约5.5亿平方米的仓储配送空间﹐而其中仅有约580万平方米称得上是现代化仓储;相比之下﹐美国则有约16.7亿平方米的现代仓储设施。

  物流仓储供需间越来越大的差距,令品牌电商无一例外被“逼上梁山”——自建物流,而京东商城尤其堪称“急先锋”。其本质在于可以规模、低价、速度取胜。京东在将其第三轮融资筹得的15亿美元几乎全部投入物流建设项目中后,截止到2013年底,京东商城自有仓储面积达100万平方米,而京东未来3年将投资50亿~60亿元进行物流建设。

  马云曾经嘲笑京东这种重金自建物流的行为无异于自掘坟墓,但事实是出巨资打造自有物流体系。大名鼎鼎的菜鸟,天猫出资21.5亿元,占股43%;银泰集团投资16亿元,占股32%;而复星集团和富春物流各投资5亿元,分别占股10%。此外,圆通、顺丰、中通、韵达、申通各出资5000万元,各占股1%。此计划预计投资3000亿元,一共分三期,大概需要5~8年时间建成,首期计划投资1000亿元。其核心就是“自建+合作”,且未来将在9个核心城市建立中央仓储,二十几个城市建中转仓,搭建全国2000多个城市物流仓储网络。最终实现24小时内将货物运抵国内任何地区,日均300亿元(年度约10万亿元)的巨量网络零售额。

  后来者居上的腾讯,2014年1月15日晚间宣布,将斥资15亿港元,策略入股商贸物流运营商华南城控股公司,持股9.9%,后续还可以通过行使认购权,再投资8.5亿港元,累计持股13%,这也是腾讯2014年继嘀嘀打车之后,第二笔规模投资,也是首次重仓线下商业地产经济。其本质也是为电商做筹谋。

  如此多的电商巨头染指实体经济根本原因是市场化的配置速度,远不能满足电商发展速度。

  从商业地产的角度讲,目前电子商务的仓储区,多由工厂改建而成,在硬件方面不能满足电商物流仓储需求,并存在建筑质量粗糙,层高不够、缺乏装卸货物的设备、运货车辆往来不便等缺点。在上海部分区域的物流园,物流仓库的短缺推高了该类物业的租金增长,过去一年间租金最高上升了85%。

  当然,现代电子商务所需的仓储,与传统的仓储有天壤之别。现代电商仓储,重点在储存而非流通,其重点在于货物的安全保存。本质上是分拣中心+临时仓储,核心的KPI是流转效果与效率。且现代电商仓储的选址至关重要,硬件要求也非常高。

  一般而言,仓储选址需要考虑2年左右的余量,就是2-3年内不用换地方。否则B2C仓储搬家往往劳民伤财,且搬家期间停摆1周以上。总建面根据日出库数量预估,比如日出库500单=500平方(包含公摊),1000单=1000平方,以此类推。

  仓库最好是F1层(日本的仓库都是多层,不过建设成本和使用成本高),有30米以上的双月台出入库分开,大柱距、要硬质地坪(高标号水泥+金刚砂)或者环氧地坪,窗子需安装防盗性能优的材料,房顶做隔热层,价格合理的高速宽带,周边较好招聘性价比高的员工。一言以蔽之,高配置,高性价比,而最大可能降低成本才是电商至于传统零售的杀手锏。自建也就顺理成章。

  传统零售在未来需要面对的问题,不仅是如何直面竞争电商,还直接面临被釜底抽薪的危局。对于热衷商业地产的开发企业来说,与其一窝蜂的涌向综合体、MALL、步行街,不如另辟蹊径,在商业地产的有限领域内经行创新和差异化,以此避免刺刀见红的残酷竞争。

  张宇良 观点地产新媒体专栏作者



(审校:劳蓉蓉)
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