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优先选择东部特大城市作为试点，反映出区域间城市差异。东部特大城市发展快于中西部，其对周边耕地的占用、建设用地的消耗同样快于中西部，用地矛盾更加突出。

　　【房地产行业研究报告内容摘要】

　　土改任重道远，存量提效势在必行

　　事项：国土资源部部长姜大明在2014年全国国土资源工作会议中表示：未来将逐步调减东部新增建设用地供应，东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主。除生活用地外，原则上不在安排人口500万以上特大城市新增建设用地。

　　平安观点:

　　主要意图在于提高存量工业用地使用效率：根据《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》，2005年我国工业用地容积率仅为0.3~0.6，而近六年出让工业用地容积率均值为1.26，这意味着早期工业用地容积率浪费严重。此外，在宅地供应连年低完成率的背景下，工业用地供应仍保持较快增长。2008年至今，工业仓储土地供应量年复合增速22%，高于宅地16%的增速。2012年全国批准新增建设用地中，工矿仓储用地占比达40.9%。根据我们的测算，目前全国存量工矿仓储用地约800万公顷。从本次国土部表态来看，其主要意图在于控制工业用地增量、提高存量低效工业用地的使用效率，而非有意压缩住宅用地供应规模。

　　短期对住宅市场无冲击：由于住宅用地属于生活用地，国土部本次的表述排除了对生活用地的限制，因此，此次控制新增用地的行为短期对住宅市场无冲击。根据国家统计局数据，2012年末城市市辖区总人口在400万以上城市为14个，我们预计整体受限城市数量也将有限。优先选择东部特大城市作为试点，反映出区域间城市差异。东部特大城市发展快于中西部，其对周边耕地的占用、建设用地的消耗同样快于中西部，用地矛盾更加突出。

　　工业用地更新改造长期有助于提升大城市住宅用地供应。目前深圳等地已先行试点城市更新、工业用地转性为宅地等政策，国土部本次表态有望加速存量工业用地的二次开发进程。按全国存量工矿仓储用地800万公顷，其中有5%变更为住宅用地，以最近六年出让宅地2.22的平均容积率测算，工业用地改造可提供住宅供应建面89亿平米，约为2013年全年商品房销售面积的7倍。

　　平安证券-房地产行业：土改任重道远，存量提效势在必行

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