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观点时评:沪渝房产税标准调整与2014年扩围
作者: 张宏伟     时间: 2014-01-09 17:30:21    来源: [ 观点地产网 ]

近期的房产税的扩围应该会采取上海、重庆模式进行扩围征收,也有可能会有第三套方案出来作为试点的可能性。

  张宏伟 2014年1月8日媒体报道,重庆市国土房管局消息,再次调整全市高档住房房产税缴纳标准。2014年1月1日起,重庆主城九区高档应税住房价格标准为13192元/平方米,较2013年提高413元。重庆市国土房管局消息再次调整全市高档住房房产税缴纳标准,将再次引起业内关于房产税扩围的争论。

  此前,2013年12月31日,国家发改委法规司行政复议处韦大乐处长介绍,明年将新立3部法律。2014年拟研究推进《房产税法》、《环境保护税法》和《期货法》立法工作。

  其实,关于房地产税(房产税)立法官方已有多次表态。尽管房地产税立法是在十八届三中全会刚刚提出,但是,随后官方对于这方面的表态却频率出现。一定程度上说明,房地产立法的推进有可能为房地产交易、持有等各环节进行税费的调整,推进房地产市场调控向经济手段、市场手段转变。

  总体来讲,重庆市国土房管局消息,再次调整全市高档住房房产税缴纳标准,与近期建立个人收入和财产信息系统,建立不动产统一登记制度,加快房地产税立法并适时推进改革等消息,对于当前房地产市场来讲,也就意味着今后最有可能直接推进的就是房产税会试点扩围与深入开展。

  房产税扩围工作的准备及“去投资化”的意义

  房产税扩围工作的准备早已开始,据笔者了解,目标扩围城市对于房产税扩围的培训、技术准备等已基本完成。但是,至今尚未明确动作。原因主要是由于当前宏观经济仍然是触底阶段,不是良好的扩围时机。

  首先,从城市个人住房信息系统来讲,早在2013年3月,住建部曾下发《关于进一步加强城市个人住房信息系统建设管理的通知》,要求地方做好个人住房信息系统联网工作。在2013年全国“两会”上,住建部副部长齐骥才公开表示,40个城市的住房信息联网工作已经完成(最新媒体报道称60个城市已联网)。下一阶段的目标是,同时实现500个城市联网,但目前看来难度较大,可能需要更久的时间。

  从个人住房信息系统与住房和城乡建设部(住建部)联网的作用和目的角度而言,房产税、交易环节的增值税等税费的征收需要家庭房产数据的详细数据做为依托,住房信息联网是房产税扩围的必要条件。从中长期来讲,(40个或更多城市的)联网为全国范围内开征房产税、交易环节的增值税等做技术上的铺垫已成为共识。尽管目前上海、重庆两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显,但是,我们也应该看到,如果限购、限贷政策一旦取消,房产税征收对象的范围会明显扩大,这时,房产税对于控制投资性投机性需求也会起到一定的市场调节作用,房产税才会真正发挥它的作用。

  其次,全国住房系统的通联是对调节房地产市场健康平稳发展有利的。国家相关部门设法将全国住房系统通联在一起,通过通联的个人住房信息系统及时发展异地购房、楼市投资投机现象,可有针对性的出台差别化的调控措施(例如贷款利率、房产税、二手房20%增值税等)抑制房地产投资投机现象,可避免像现在调控政策那样搞“一刀切”,误伤部分市场及购房者。

  第三、从未来房产税政策走势来看,仅就官方表态来看,目前目标城市各项准备工作就绪,房产税扩围势在必行,未来类似于二手房交易环节征收20%增值税的政策也有可能逐步落地。从十八届三中全会来看,2014年在建立个人收入和财产信息系统的基础上,房产税扩围、二手房交易环节征收20%增值税势在必行,关于房产方面的税制改革设计势必会逐步推出。最终,房地产市场调控的税费经济手段会更加突出,以税费手段改变市场需求结构,坚持“去投资化”,使市场回归自住属性,促使楼市长效性调控机制逐步形成。

  从沪渝房产税标准调整看2014年房产税扩围

  从房产税自身来讲,其实是对于购房者或投资客持有环节的税费征收,其影响主要也是引导市场去投机化,调节市场需求结构,通过税费的征收,让投资客的投资回报收益回归到一个正常合理的范围内,同样,也是通过房产税的征收防止市场再把房产本身当做投机的工具,弱化房地产本身的投资属性,让房产本身回归以自住需求、自住属性为主市场特性。

  从中长期来讲,(40个或更多城市的)联网为全国范围内开征房产税做技术上的铺垫已成为共识。尽管目前上海、重庆两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显,但是,我们也应该看到,上海、重庆两地房产税的征收标准都在根据政策制定之初的游戏规则正在慢慢向深度调整,并不是像之前大家认为那样没有任何动作。

  以上海房产税为例,同策咨询研究部监测数据显示,2013年房产税税率标准,27740元/平方米成税率分界线,比2012年上涨844元/平米,27740元/平方米以上的按照0.6的税率执行,27740元/平方米以下的按照0.4的税率执行。

  同时,根据上海税务机关公布数据,2011年认定应征房产税套数为2万套左右,2012年应税房为3万套左右,应税房数量呈现上涨趋势,2013年官方预计应税房套数在11万套左右;2011年应税房源中0.4%税率占据90%,受2012年房价上涨的影响,2013年0.6%税率的比例将会扩大。

  再以重庆房产税为例,2014年1月8日媒体报道,重庆市国土房管局消息,再次调整全市高档住房房产税缴纳标准。2014年1月1日起,重庆主城九区高档应税住房价格标准为13192元/平方米,较2013年提高413元。建面交易单价在上两年重庆主城九区成交建面均价3倍以下的,税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。而此前,2011-2013年重庆房产税起征点分别为9941元/平方米、12152元/平方米、12779元/平方米,应税住房套数也是按照这个恶标准每年进行调整。

  此外,同策咨询研究部监测数据显示,自2011年重庆实施房产税以来,根据重庆市政府统计数据,2011年重庆应税住房为8791套,2012年新增应税房源为2236套,合计11027套,应税房数量尽管上涨幅度不大,但是总体也是呈现上涨趋势。同时,主城区高档住宅建筑面积占供应面积的比例来看,也从2011年的10.38%下降到2012年的6.65%。

  近期的房产税的扩围应该会采取上海、重庆模式进行扩围征收,也有可能会有第三套方案出来作为试点的可能性。总的来看,通过多套不同模式的试点的推广展开,在今后几年中慢慢进行深度调整,无论是重庆的高端存量征收模式,还是上海的增量征收模式,尽管各地的征收的出发点不一样,但是,经历几年的深度调整,房产税最终会回归到一个同一个征收水平上,以起到对多套房的投资客在持有环节的税收调节作用。

  从推进范围和力度来讲,房产税扩容一开始就向存量开征显得有些仓促与不合理。首先,市场层面有可能会因为房产税征收力度比较大而引起短期内较大的市场波动,对于整个房地产行业健康稳定发展不利;此外,从市场接受心理的角度来讲,一开始向存量征收市场主体各方心理层面也难以一下子接受,没有一个市场心理层面的缓冲期,对于房产税存量征收来讲是缺乏周全考虑的。

  房产税扩容与征收应学做“刀削面”,每次只削一点,一点一点来,最终将面团削平,不应一蹴而就。

  就现阶段房产税城市扩围而言,可以分批次逐步在各个城市扩围推进,“温水煮青蛙”,不可能一下子所有省会城市都铺开,首先一线城市及部分重点二线城市可以优先推进,比如深圳、北京、杭州等,其次,东中部省会省市都参与进来,接着,其他市场征收条件成熟的地级市也可以征收,尤其是东部一些地区的地级市。

  从房产税征收力度来讲,应该多学习上海、重庆这两年稳步推进的成效和方法。当前,上海、重庆根据政策制定之初的游戏规则,通过逐年调整、逐年增加征收对象范围的方式扩大征收房产税对象的范围,每年调整的范围和力度不大,市场均可接受,可谓是做“刀削面”式征收方法。

  张宏伟 观点地产新媒体专栏作者



(审校:刘满桃)
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