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观点意见:房价不宜暴涨,但也不宜暴跌
作者: 安邦咨询     时间: 2013-12-13 03:50:00    来源: [ 观点地产网 ]

房地产市场调控与投资相关,投资与经济增长相关,如果房价出现暴跌,后果不但严重,而且根本不可控。

  推荐语:在房价问题上,长期回避出台官方主基调,只讲调控,但不讲调控的标准,政策的透明度不高,这样会给炒作留下极大的空间。其实,中国房价不宜暴涨,但也不宜暴跌,维持房价的稳定,就如同维持GDP增长一样。

  安邦咨询 在中国的宏观调控中,房地产调控总是有着特殊的地位,不仅关乎草民,还关乎经济。2013年,中国的房价又经历了一轮上升周期。根据国家统计局公布的数据显示,10月份,70个大中城市中,同比价格下降的城市有1个,上涨的城市有69个;环比价格下降的城市有2个,持平的城市有3个,上涨的城市有65个。

  不过,中国房价上涨的力量似乎越来越不足。相关机构研究显示,2013年11月,全国100个城市(新建)住宅平均价格环比涨0.68%,涨幅较上月缩小0.56个百分点,其中69个城市环比上涨,31个城市环比下跌,环比上涨的城市较10月减少6个,环比下跌的城市数量较10月增加7个。其中北京上海等十大城市住宅价格环比上涨1.16%,远超平均水平。

  表面上看,北上广等一线城市仍然领涨,一线城市与二三线城市出现分化趋势。不过,链家地产数据显示,北京11月供应的新建商品住宅以拟售均价12000-25000元/平方米的两居中小户型为主,四季度200万元至300万元的房源占到37%,300万元至400万元的占到19%;我爱我家数据显示,今年400万元以下的房产交易占到公司总体交易的80%;麦田地产和21世纪不动产提供的数据同样显示,今年其公司名下成交的房源套均总价在300万元上下。这表明北京这样的一线城市,房地产市场交易也呈现了分化趋势。安邦研究团队据此判断,北京新建商品住宅价格上涨主要是由刚需拉动,市场已经看淡北京房产的投资价值。

  同样的情况在温州早已上演。截至11月,温州房价仍然在延续二十多个月的下跌趋势。虽然普通楼房房价基本正常,但温州高档楼盘已经出现了腰折的情况。以一套在2011年售价高达5万元/平方米、总面积为120平方米的楼盘为例。该楼盘在2011年认购时,需要首付三成,另向银行按揭贷款420万元。而如今,同样是这套楼盘,售价已经低于2万元/平方米,房子价值仅为240万元。

  这样的结果是个人“弃房”或者跑路,并将大量贬值的房产推给银行。温州银监分局调查显示,截至7月底辖区内42家银行业金融机构有580例房产断供,处于不良贷款状态的房屋为2584套。其中“抵押+保证”贷款风险最为突出,有397例,纯抵押贷款出现“弃房”的为183例。

  受到影响的不仅仅是银行,还有炒房者和担保公司。一位被套牢的炒房者吐苦水表示,“为什么我现在还拿着,用银行贷款‘拆东墙补西墙’来偿还银行贷款,主要是维护银行贷款信用。”不过,从温州银监分局调查的情况来看,纯抵押贷款出现“弃房”情况还是比较少的,更多出现在“抵押+担保”贷款环节。一位业内人士表示,温州担保业中房产抵押的份额至少占业务总量一半以上,温州约有300家担保公司,其中融资性担保公司行业协会有近50家会员,去年已有至少3家副会长单位负责人因代偿困难而入狱,今年数字会更多。

  在安邦首席研究员陈功看来,房价腰斩造成个人投资受损、信用担保体系瓦解、银行惜贷的最终结果是投资不足。据温州银监分局数据显示,温州民间借贷利率持续下降,银行存款增势强烈。而另一方面,温州实体经济面临“钱难借,资金紧张,生产成本高,生存困难”的困局,温州经济增长失去动力。数据显示,2013年1-7月,浙江省规模以上工业增加值6434.2亿元,同比增长8.8%,温州份额未占到浙江省总值的1/10,其5.1%的增速也低于浙江省平均水平3.7个百分点。就GDP而言,今年上半年,温州已滑落至浙江第四,其7.4%的增速,低于浙江省8.3%的平均水平。如果这种情况在全国铺展开来,后果将难以想象。

  陈功表示,温州的经验表明,房地产市场调控与投资相关,投资与经济增长相关,如果房价出现暴跌,后果不但严重,而且根本不可控。在房价问题上,长期回避出台官方主基调,只讲调控,但不讲调控的标准,政策的透明度不高,这样会给炒作留下极大的空间。其实,中国房价不宜暴涨,但也不宜暴跌,维持房价的稳定,就如同维持GDP增长一样。总之,房价维稳,就是经济维稳;经济维稳,就是社会维稳。

  本文来源于安邦咨询博客



(审校:劳蓉蓉)
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