南京豪宅定位之误? 雅居乐全年销售仅达八成
作者: 见习编辑 郑鹏     时间: 2013-12-13 02:22:37    来源: [ 观点地产网 ]

如果按照管理层此前的意见,增加刚需货源,全年业绩最多突破380亿,完成420亿的目标压力太大。

  观点地产网 见习编辑 郑鹏 12月9日,雅居乐发布公告称,截至2013年11月份,该公司及其附属公司实现销售金额为42.8亿元;销售面积为36.0万平方米;平均销售价格为11,896元/平方米。

  截至今年11月底,雅居乐实现累积销售金额为339.3亿元;累积销售面积为293.9万平方米;平均销售价格为11,546元/平方米。以此计算,雅居乐地产首11月只完成420亿元销售目标的80.8%。

  现在看起来,按其现有的339.3亿的销售,想要完成420亿的目标,意味着雅居乐在12月份要完成80.7亿的销售金额,而这似乎已变成不可能的任务。

  事实上,为了完成目标,雅居乐在近几月也在不断加大推盘的节奏。雅居乐方面最新披露,年末将有逾10个新项目入市,涉及地区除广东省、云南省之外,还包括常州、南京、重庆、郑州等,其中有8个项目是在第四季度推出。

  有分析指出,在全年最后一个季度集中密集推盘,意味着雅居乐没有对项目的建设周期进行合理管控,最终可能会影响到项目的资金分配,销售额也会因此受到调控等不确定因素的影响。

  “如果按照上下半年的去化率和均价一致计算,如果按照管理层此前的意见,增加刚需货源,全年业绩最多突破380亿,完成420亿的目标压力太大。”上述人士如是表示。

  雅居乐豪宅之误

  据悉,在第四季度推出的项目中,雅居乐目前全国布局的重点地区,南京也将有两个豪宅项目入市,分别为城中板块的雅居乐长乐渡项目以及江北板块的雅居乐滨江国际。

  然而,有南京业内表示,由于这两个项目整体定位太高,所以截至目前销售不甚理想。

  目前,雅居乐在南京总共有4个项目,分别为城南板块的雅居乐花园、江宁板块的雅居乐藏龙御景、城中板块的雅居乐长乐渡项目以及江北板块的雅居乐滨江国际。

  但是由于雅居乐花园已于2012年下半年售罄,现在江宁、江北以及城中成为其主力板块。

  其实,在雅居乐南京的这4个项目中,早前最受关注的是雅居乐旗下三大A+项目之一的南京藏龙御景项目。

  不过,在今年5月13日开盘的藏龙御景,原定于精装房价格在18000元/平方米,但在售的毛坯房均价却只有13000元/平方米。

  事实上,据南京业内人士介绍,早在首期开盘之初,藏龙御景就面临蓄客不足的窘境。彼时市场就有消息,由于不能达到一定认购数量以使得开盘当日出现不错的去化率,藏龙御景曾几次推迟开盘日期。

  现在,除了藏龙御景,才入市的雅居乐滨江花园也从吹风价2万/平直降至15000元/平入市。

  不过,即使现在南京项目的销售并没有达到预期,雅居乐还是称看好目前的南京市场,预计其明年南京市场的销售将达到40亿-50亿元。除此之外,在南京明年还将补充2-3块土地。

  落后粤企碧桂园

  其实,这些年看好南京市场的,除了雅居乐之外,还有今年业绩有强劲增长的碧桂园,但纵观雅居乐和碧桂园在南京区域的表现,两家粤企却有明显的不同。

  据南京业内人士对观点地产新媒体表示,目前碧桂园在南京有7个项目,除了碧桂园城市花园在南京市区,其它的6个项目均位于南京的郊区。

  而观察目前碧桂园在南京的销售情况,就会发现近年其发展的几大项目因为定位得当,均取的了不错业绩,其中颇具代表性的就是句容的南京碧桂园凤凰城和丹阳碧桂园项目。

  南京市场人士介绍,在今年7月7日入市的丹阳碧桂园项目,在开盘后4小时即认购2000多套,销售金额达20亿元,刷新了碧桂园开盘单日销售历史新高。

  而业内人士就表示,雅居乐和碧桂园在南京项目市场定位中采取的不同路线,是他们业绩分化的主要原因。在整体定位上,雅居乐是高端豪宅系列,碧桂园则延续其一贯的郊区大盘模式。

  同样,在营销宣传模式上,碧桂园与雅居乐也有较大的区别,碧桂园主要是以地毯式的营销方式为主,而雅居乐整体定位比较高,所以则把目标锁定在高端客群,以定点销售的方式铺成开来。

  事实上,目前对于在南京走豪宅路线的雅居乐,上述相关市场人士均认为,南京人对雅居乐开发的大户型豪宅认同度还不是太高,人们普遍的习惯还是接受改善性需求的中高端产品为主。

 



(审校:劳蓉蓉)
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