博鳌特稿 刘志敏:中国房地产太简单
作者: 见习编辑 赵思茵     时间: 2013-08-01 00:12:33    来源: [ 观点地产网 ]

“中国房地产还是很年轻的市场,还有很多年才能够渐渐成熟。”

  编者按:伴随着中国房地产一路前行,博鳌房地产论坛至今已历十二载,见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措,有过黄金十年也有晦暗岁月,但终究还是跨过所有羁绊,走到了第十三年的门前。

  进入新改革时代,如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么,我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量,这样也许可以看到更不一样的未来。

  8月13-16日,2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕,围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”,观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士,推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

  观点地产网 见习编辑 赵思茵 现任百德能证券董事总经理的刘志敏先生,自从1976年大学毕业加入怡富后,就一直在证券行业打滚拼杀,见证了三十多年来金融界的风风雨雨。

  对于今年多家内房企赴港上市以求融资,刘志敏认为,房企上市并不代表着成功。“上市不是一朝一夕的事,而是一个长期的事。”

  他还表示,有一些房企只是上市时拿到一笔钱,然后就不管了。一年后,可能还达不到招股书里的承诺。“很多公司一上市股价就跌下来了,他们上市募集到的钱不是做以前招股书里面承诺的事情,而是做别的事情。”

  他认为,房企这种只谋求上市的现象很可惜,会使投资者对未来来香港上市的国内公司越来越缺乏兴趣。

  对于海外融资热潮的问题,刘志敏说:“不要觉得美国人很笨、香港银行家很笨,别人借钱给上市房企是因为看到房企有能力还钱。”

  同时,刘志敏对于中国房地产行业的未来表现得很乐观,他认为:“房地产还是有很长的一条路要走,现在城市常住人口只占总人口的52%,日后可能会达到70%甚至更多。而且五年、十年后,今天的房子可能又旧了,需要进行翻新,所以房地产还是一个很重要的行业。在未来房地产的发展中,城镇化还会起到重要作用。”

  以下为观点地产新媒体对百德能证券董事总经理刘志敏先生2013博鳌房地产论坛专访实录:

  观点地产新媒体:在马来西亚、新加坡、泰国等东南亚国家开始出现中国房地产企业的“身影”,您怎么看待内房企海外扩张的热潮?中国人海外置业的前景如何?

  刘志敏:海外房地产开发是一个非常好的办法。现在国内买地会有些困难,买了地建好房子卖出去的时候,价格也会受到限制,所以会有一些非常成功的国内房地产企业去海外发展,现在有万科到新加坡,碧桂园到马来西亚,他们选择了政策比较宽松、发展前景比较好的区域开发房地产,很不错。

  而且,不仅仅是在新加坡、马来西亚、泰国这些东南亚国家,也有国内房地产企业在美国、英国、澳大利亚等西方国家投资。

  值得注意的是,在海外开发房地产存在国内资产增值税的问题,还有海外招募劳工方面的问题,不同城市对房屋建造的不同要求等等问题。

  海外房地产开发竞争会比国内更激烈,新加坡政策很开放,泰国的所有权使用年限比国内短只有60年,这些都加大了竞争的激烈程度。

  观点地产新媒体:今年以来,已经有五洲国际、当代置业等多个内房企在香港上市,您认为成功的原因是什么?未来房企在港上市前景如何?

  刘志敏:房企上市但不一定就代表成功,上市之后还有很长的一段路要走。

  有没有跌破发行价是一个问题,一年后有没有达到招股书预测的利润也是个问题。上市不是一朝一夕的事,而是一个长期的过程,公司良好的长期经营也可以吸引到投资者。

  有一些房企上市时只是拿到一笔钱然后就不管了,股票价格是什么样也不管,这种现象很可惜,这会使投资者对未来在香港上市的国内公司越来越失去兴趣。也有很多公司上市之后,达不到招股书里的承诺,所以,很多公司一上市股价就跌了下来,他们上市募集到的钱不是做招股书里面承诺的事情,而是做别的事情。

  上市成功的公司当然也有他们的特点,投资者会对上市房企的这些特点进行研究,研究他们上市以后能做到什么程度,觉得赚钱才会买上市房企的股票。房企的管理者要明白投资者要求的是回报率。

  像百德能证券曾为SOHO中国做顾问工作。客户喜欢他们北京的项目,所以投资了SOHO中国的股票。现在SOHO中国也在上海发展,投资者喜欢他们的发展概念,所以还在继续投资他们的股票。

  此外,百德能证券也为富力地产做过顾问。富力地产重点集中在广州,有投资者看好广州市场,所以也投资富力的股票。富力地产上市已经很多年,可以说是很成功的。

  世茂也是这样。最初是上海地区的龙头公司,现在也在向北京等城市扩张。

  观点地产新媒体:有一些香港投资者对国内房企表现得不是很有兴趣,是不是说现在房企在香港上市的前景不是很好?融资趋势会不会发生变化?

  刘志敏:这不是香港上市前景好不好的问题。假如管理层不能给投资者信心、不能帮他们赚钱、不能很规范地根据招股书的概念操作的话,就没有人会有信心。决定投资者信心的还是企业自身的经营情况。

  而且,不要说国内的公司,俄罗斯、韩国、澳大利亚的公司都会来香港上市,将来肯定还会有更多中国公司在香港联交所上市。香港和大陆关系很紧密,一旦上交所、深交所IPO暂停,一定会有中国公司寻求海外上市,包括香港、新加坡。

  除了上市、贷款之外,国内公司也可以来香港发行可转债,寻求私募融资等等,甚至可以成立一个中国企业高收益债券市场。

  总的来说,海外融资趋势还是不会变。但不能集中在一个地方,风险需要分散化。。

  观点地产新媒体:现在量化宽松取消的消息甚嚣尘上,会不会对房企海外融资造成影响?

  刘志敏:不要觉得美国人很笨、香港银行家很笨,他们借钱给上市房企是因为看到这些房企有良好的偿债能力。

  假如房企给投资者提供14%或者更高的垃圾债券,投资者却不接受,原因不是垃圾债券利率的高低,而是看借给房企的钱能不能收回。

  房企的净资产负债率是很重要的。现在香港地产公司净资产负债率差不多是25%左右,银行觉得再借钱给他们没问题,他们两三年就可以还钱。但是,很多国内的地产公司净资产负债率很高,可能会出更高的利息才能借到钱,或者也需要多一点的担保。

  观点地产新媒体:房地产和金融的关系越来越紧密,房企要怎么寻找发展的突破点?

  刘志敏:房地产公司和金融公司的关系永远都很紧密。开发商要买地,他们可能只有30%或10%的资金去拿地;买完地就要建住宅或者商业项目,就要向银行借钱;建好之后卖房子,买家也要向银行借钱。

  但是房地产和金融的关系也不会过于紧密。银行是受中央银行管制的,所以银行也不可以借太多的钱给房地产。于是房地产公司也会发行一些债券,或者多做REITs,把项目重组、分拆出来。美国、日本这条路做的很成熟,中国房地产市场以后也应该会这样走。

  观点地产新媒体:调控政策仍然以限购、限价、限签等行政手段为主,但房价一直还在增长,应如何看待调控政策的作用?

  刘志敏:国内在购房方面有诸多限制,但是还是有很多人需要买房。现在一、二线城市的房价都在上升。所以说,供应方面是重点,要多推出些房子。

  在香港和新加坡,主要是通过税收手段进行调控,包括增值税和印花税,但是做起来并不容易。要多给市场投资者投资产品的选择,这样他们就不只是投资房地产,这个问题也需要一点时间来解决。

  观点地产新媒体:中国经济正面临改革与转型,房地产行业在新形势下如何保持增长?并在经济改革中扮演什么角色?

  刘志敏:房地产的发展更多的还要看政府的政策导向,要看整个中国在拉动经济上能否保持平衡。倘若只是靠地产发展是不能持久的,需要在交通建设、农业、环保等方面协调发展。

  环保方面加大投资并不会挤占房地产投资,而是会协调发展。在中国研究环保的地产商也是很普遍的,也有很多房地产开发商都开始研究雨水搜集系统、绿化等问题。

  比如上海世茂的项目、广州亚运城的项目的绿化都做得很好,SOHO中国在北京的项目银河SOHO是请全球顶尖的建筑师帮助设计的,都很有自己的特色。

  房地产还有很长的一段路要走。现在城镇常住人口只占全部人口的52%,以后可能会达到70%甚至更多。而且五年、十年后今天的房子旧了,需要进行翻新,所以房地产还是一个很重要的行业。在未来房地产的发展中,城镇化将继续起到重要作用。

  地产商要了解市场的多样化需求,有可能是绿化,有可能是养老,有可能是幼儿园等等,发展方向会更细分。比如说养老地产,老人喜欢怎样的社区环境,人性化设计如何等等,这些都需要更多的了解市场的需求变化。

  我觉得养老地产有可能不错,但是养老地产的盈利能力还有待观察。

  观点地产新媒体:2013博鳌房地产论坛主题为“改革时代的地产新力量”,在推进改革的过程中,房地产的新力量体现在哪些方面?

  刘志敏:中国房地产市场还是很年轻,城镇化是近五年、十年才开始的趋势。

  另外,中国是个很大的国家,市场的区域差别比较大。

  现在中国的房地产开发的模式过于简单。大部分地产商都是通过模式复制来发展。上海恒隆广场发展的很好,租金回报率都很高,于是恒隆广场在天津、沈阳等地也复制其上海的模式。

  上海新天地非常成功,这个概念又被复制到重庆。可是新天地在上海很成功,在成都或者其他地方会不会也很成功?现在还不知道。

  所以,中国房地产还是很年轻的市场,还有很多年才能够渐渐成熟。



(审校:刘满桃)
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