博鳌特稿 越秀房托:商业地产进入黄金十年
作者: 见习编辑 小洁     时间: 2013-07-31 23:57:34    来源: [ 观点地产网 ]

商业地产已进入发展的上升时期,将成为投资者及房企关注的焦点,未来十年,也将是中国商业地产的黄金十年。

  编者按:伴随着中国房地产一路前行,博鳌房地产论坛至今已历十二载,见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措,有过黄金十年也有晦暗岁月,但终究还是跨过所有羁绊,走到了第十三年的门前。

  进入新改革时代,如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么,我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量,这样也许可以看到更不一样的未来。

  8月13-16日,2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕,围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”,观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士,推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

  观点地产网 见习编辑 小洁 2012年,越秀地产将广州国际金融中心(IFC)注入越秀房地产投资信托基金(越秀房托),这笔“惊天交易”搅动了地产和金融两界。至今,IFC的运营情况仍备受瞩目。

  对于越秀房托而言,此笔重大交易在丰富基金物业组合外,基金流通市值从30多亿增至130多亿港元,基金的资产总值也达到了249亿元。

  “去年底,IFC写字楼出租率为70.18%,商场出租率97.03%,租金达每月215元/平方米,为广州甲级写字楼的最高水平。”越秀房托透露。

  自2005年上市,越秀房托一直深耕于广州商业地产市场,拥有广州国际金融中心、白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场及越秀新都会大厦等6大项目。除了IFC,其他商业项目的整体出租率已达98.45%。

  2013年3月,在“穆迪”和“标普”两家机构对对越秀房产基金Baa2和BBB投资评价中,认为其有高质量的资产组合、良好的运营记录、谨慎的投资与财务策略,展望为稳定。

  据越秀房托介绍,旗下项目多采用多元化资本增值策略,即从租务与资产管理、资本增值、财务及投资等方面的策略,来增加物业的价值。“未来的投资区域将扩展至全国,将积极在北京、上海等一线城市寻求合适项目。同时,继续挖掘越秀地产处于商业核心地段的商业项目,探讨收购的可能性。”

  与房地产企业近来的融资热潮一样,越秀房托也在不断打开融资渠道。今年5月,其已成功发行了3.5亿美元五年期的无抵押债券。用越秀房托的话说,未来还将寻求更广阔的融资渠道。

  对于持续火热的商业地产,在越秀房托看来,随着国家出台一系列强化房地产调控、推进城镇化进程的政策,住宅地产降温明显,商业地产已进入发展的上升时期,将成为投资者及房企关注的焦点,未来十年,也将是中国商业地产的黄金十年。

  但越秀房托也指:“随着商业地产的发展,中心城市的商业地产将向城市综合体的方向发展,这也将推动商业地产升级转型,从规模扩大向商业运营、资产增值与资本运运相结合的商业综合实力转变。”

  以下为观点地产新媒体对越秀房地产投资信托基金(越秀房托)2013博鳌房地产论坛采访实录:

  观点地产新媒体:这两年越秀房托发展速度加快,旗下已有哪些项目?

  越秀房托:作为全球首只房地产投资信托基金,越秀房托在2005年12月就上市了,目前主要是做商业区域,例如写字楼、批发零售、酒店公寓等类型的租赁物业,在广州拥有广州国际金融中心、白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场及越秀新都会大厦等6个项目,而这些项目的整体出租率都不错,有5个项目整体出租率达98.45%。

  在去年底,基金的资产总值也达到了249亿元。而我们也沿用稳健的财务政策,截至2012年十二月底的总借款占资产比率仅约34%,较REIT守则要求的45%更为保守。

  观点地产新媒体:IFC注入越秀房托以来,整体运营情况如何?

  越秀房托:我们是在2012年7月完成了广州国际金融中心(IFC)的收购交易,而此项重大交易也丰富了我们的基金物业组合,从而令基金中机构投资者比重加大,基金流通市值从30多亿增加至目前的130多亿港元。

  截至去年底,广州国际金融中心写字楼出租率为70.18%,商场出租率97.03%,租金达每月215元/平方米,为广州甲级写字楼的最高水平。

  观点地产新媒体:去年至今,商业地产持续大热,如何看待商业地产的发展前景?

  越秀房托:随着国家出台一系列强化房地产调控、推进城镇化进程的政策,住宅地产降温还是比较明显,从未来看,商业地产将成为投资者及房企关注的焦点。

  据专业机构的调查数据显示,仅广州的商业物业近两年来整体租金年升幅就在5%-10%,热门区域可达15%以上。去年5月,珠江新城折合楼面地价3.3万/平方米,创出新高,这也反映出开发商看好商业地产的发展。

  目前,商业地产已进入发展的上升时期,未来十年将是中国商业地产的黄金十年。

  随着商业地产的发展,中心城市的商业地产将向城市综合体的方向发展,有数据显示,2011-2013年上海将有50多个、总面积1360万平方米的城市综合体项目投入市场,国际金融中心也将成为广州商业地产的亮点。同时也将推动商业地产升级转型,从规模扩大向商业运营、资产增值与资本运运相结合的商业综合实力转变。

  观点地产新媒体:针对不用区域商业发展的特点,越秀房托的发展策略将作何种调整?

  越秀房托:因为我们在广州商业地产市场发展了很多年,比较熟悉广州的地产市场,所以我们在制定发展及租务策略上具备前瞻性的优势。

  以广州写字楼CBD市场为例,从90年代的花园酒店一带、2000年天河体育中心一带,到2010年的珠江新城,我们的资产组合也顺应着广州商业中心的发展,我们也会把握各区域商业发展的特点,在租赁策略上采用灵活、有针对性的手段。

  再比如,广州国际金融中心,我们主要采用“招商策划、租户管理、客户管理”的方式运作,通过锁定优质租户的方式来提高招商的成功率。而财富广场,我们就选择以“大型零售与服务业的华南总部”作为定位,主要引进大中型外企及民营企业。

  目前,我们还实施多元化的物业增值策略,主要体现在租务与资产管理策略、资本增值策略、财务策略及投资策略四大方面。在营运策略上,主要为了寻求租金增长、出租率高位运行与租户结构优化的动态平衡。但在投资策略上,我们还将继续实施积极而审慎的投资策略。

  观点地产新媒体:积极、审慎的投资策略主要体现在什么方面?在一线城市的寻找收购机会的计划如何?

  越秀房托:一方面,按修改后的信托契约,我们的投资区域将从广东扩展到全国(包括香港),以珠江三角洲为基础,我们也会在北京、上海等一线城市寻找合适项目。

  另一方面,我们还会继续积极研究大股东持有的项目,在广州国际金融中心成功交易的基础上,挖掘越秀地产的商业项目,尤其是处于商业核心地段的优质项目,探讨收购的可能性。在研究收购项目时,我们会充分评估市场状况及资本市场,综合评估项目的情况,包括地段、资产增值及回报增长潜力等,会慎重考虑及把握投资机会。

  观点地产新媒体:海外上市和各种债券贷款已成为房地产企业融资的重要渠道,越秀房托的融资渠道有哪些?

  越秀房托:我们也在拓展融资渠道,在5月7日,我们成功发行了3.5亿美元五年期无抵押债券,利率3.1%。认购近20亿美元,超额4.7倍。这次的评级发债,也在一定程度上降低了我们的融资成本,也拓宽了融资渠道,使基金的抵押率由原来接近90%下降到40%。未来我们将建立“发债与银行贷款结合、长期与中期债务的结合、固定利率与浮动利率结合”的财务结构,来确保能实现良好的财务表现与资本结构。



(审校:刘满桃)
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