博鳌特稿 刘海波:光耀地产正扩张
作者: 彭飞     时间: 2013-07-31 00:01:07    来源: [ 观点地产网 ]

光耀正处于高速扩张期,与其它规模相若的公司相比,对资金要求更高。

  编者按:伴随着中国房地产一路前行,博鳌房地产论坛至今已历十二载,见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措,有过黄金十年也有晦暗岁月,但终究还是跨过所有羁绊,走到了第十三年的门前。

  进入新改革时代,如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么,我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量,这样也许可以看到更不一样的未来。

  8月13-16日,2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕,围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”,观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士,推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

  观点地产网 彭飞 作为一家总部位于深圳、崛起于惠州的地产公司,光耀地产一直期望能摆脱外界对其“惠州房企”的印象。

  从2009年开始,光耀地产开始走进长三角和天津,后来又进入山东临沂和威海,还在北京、上海等一线城市寻找发展机会。

  光耀集团副总裁刘海波表示,如果把2009年和2010年称作公司走出去的初级阶段,那么现在就是中期发展阶段,公司在三个一线城市已经有一些项目在运作。“再过两三年,我们在三大经济区的项目全部运作起来,那时公司的全国布局才基本成型。”

  光耀在获取项目的方式上主要采取收购、兼并等运作模式,刘海波解释,此举跟公司的发展阶段有关,现在一块地的出让金需要几个亿甚至是几十亿,光耀暂时没有这个实力,而收购兼并则是最为适合光耀的拿地方式。

  然而,光耀地产的这一轮高速扩张,又赶上调控政策的步步紧逼,又有较多使用成本较高的信托、基金等融资方式,因而这两年也不断传出光耀面临着极大资金压力的消息。

  对于市场的担忧,刘海波强调,公司绝不会做亏本生意,信托、基金的回报率要求确实较高,但公司会更精细地算账,在产品定位和策划阶段,就会把地块的价值分析透,然后在可操作的、约束的条件下,把项目的价值做到最大化。

  刘海波还表示,光耀在运用信托和基金方面总体上问题不大,虽然公司快速发展阶段一直处于缺钱的状态,但公司基本面还很健康,不存在任何一笔款项到期无力偿还的情况。

  以下为观点地产新媒体对光耀集团副总裁刘海波先生2013博鳌房地产论坛采访实录:

  观点地产新媒体:从2009年开始,光耀开始了全国布局,请问目前进展到什么阶段?所布局区域的产品和销售情况又是怎样的?

  刘海波:光耀从2009年开始走进长三角和天津,后来又进入山东的临沂和威海,近期我们在北京、上海、深圳这三个一线城市也在寻找一些机会。如果把2009年和2010年这两年称作我们走出去的初级阶段,那么现在就是中间阶段,公司目前在三个一线城市已经有一些项目在进行运作。再过两三年,我们在三大经济区的项目全部运作起来,应该说全国的布局才基本成型。

  就具体项目而言,我们在天津复制了一个在珠三角口碑不错的光耀城项目,在山东临沂我们就把在惠州做得比较好的荷兰水乡项目引入。而在威海,我们也是把珠三角颇具影响力的候鸟度假地引荐过去,甚至包括千岛湖,我们也准备复制候鸟这个高端产品。

  所以,我们的布局就是将我们在珠三角地区(房地产市场化发育程度较高,客户需求也较高的区域)久经考验的、经济效益和社会效益均好的产品进行复制。事实证明,我们复制到这些地区以后,它的品牌效应、社会效应和经济效应也都很好。

  观点地产新媒体:光耀在全国布局的过程中主要采用什么方式?获取项目的方式又有那些?

  刘海波:光耀属于成长型中小房企,在对外布局中必须要做得很快。我们也做了一些研究,我们的周转大概是中国房地产百强企业均值的2到3倍,有些指标可能是4倍以上,就是我们周转非常快,也只有快,才能跟巨无霸房企进行竞争。

  另一方面,光耀还以市场化的观点来紧紧把握客户的需求,把产品进行精益求精的研发,保证一推出来,一定是既叫好又叫座的产品,也只有通过这种方式才能快速滚动开发。在城市的任何区域,我们都有比较成熟的产品进行匹配。而在异地复制之后,我们的这些产品也能打动客户,就是无论在远郊、城市近郊还是城市的核心区,我们都有能够符合这个市场需求的产品与其匹配。

  至于拓展项目的获取方式,我们采取收购、兼并等低成本高效率的运作模式。虽然这些项目的位置不由我们来选择,但是因为光耀有比较强的产品能力,我们还是都做出好产品来。

  观点地产新媒体:在异地复制的过程中,光耀有没有考虑通过公开土地市场获取项目,或者参与旧城改造?

  刘海波:在公开市场拿地我们做得还比较少,这还是和公司的发展阶段与实力有关。我们也在跟踪一些旧城改造项目,但是不会太多,因为要保持快速周转,有些项目如果守的时间太长,可能效果也不好。在旧改方面,我们也有一个案例,比如我们在深圳坪山的项目,总建面是50多万平方米,这个项目公司也跟踪了好几年,可能今年会开始动工。

  像山东临沂的项目就是属于短平快的,债务关系能很快理清,我们只要有一个合理的启动资金,就能使项目进入正常的开发程序,这是一类。

  第二类就是合作,比如有一家公司有地,但是他没有人才,没有产品,甚至没有资金,但这些因素我们都有,所以就能谈好合作,然后他占一定股份,我们全部运作,运作完以后就给他一定收益。目前这一种算是比较多的,我们自己叫协议出让。在这类项目中,我们的前提是要控股,至少是51%,这样来讲我们就能够更好地发挥自身的优势。

  第三类就是与政府洽谈,符合政府的产业政策,公司目前也有几个项目在谈,比如说要做跟文化、创意相关。这类项目将集成很多跟文化创意有关的资源,甚至整个产业链都可以配齐,这样的项目政府肯定是欢迎的。

  还有一类就是公开招拍挂的,这方面公司未来应该会考虑,而且我们也在所进入的这些城市观察过。我们也有专人在研究这些城市的市场情况,比如土地供应,每块地的楼面地价,溢价率,它的位置和周边项目的情况,所以不排除未来在我们实力更强的情况下,在一些最有发展潜力的城市去土地公开市场拿地。

  当然公开拿地的方式还是跟公司的发展阶段有关系,现在一块地需要几个亿甚至是几十亿元,光耀暂时没有这个实力。所以在这种情况下,公司就要找到适合自己的拿地方式。

  观点地产新媒体:光耀目前既然还属于全国布局的中间阶段,那么对资金的需求一定很大,相比上市公司的融资方式,光耀运用了较多的基金和信托,这些方式一方面可以表明公司拥有较强的融资能力,但由于国内信托、基金回报要求很高,过多的运用这些方式是否也会有一些风险?

  刘海波:这几年在香港上市的公司,他们的融资相对会好一些,因为是公众公司,融资比较容易。光耀也在研究利用香港的融资资源。

  就国内来讲,目前即使是上市公司也存在融资难的问题,毕竟现在股市的融资功能不那么强了,有很多上市公司也在用信托、基金,只不过大家的规模有多有少的问题。

  光耀这两年正好是在高速扩张期,与和我们规模差不多的公司比起来,应该说对资金的要求更高。这样就需要算账,如果说融资成本高,那么对项目的运作能力就要提出更高的要求。但公司是绝不会做亏本生意,比如说信托、基金,他们的回报率要求较高;有的不仅基金不仅要求债权收益,还要债权收益。这样我们就需要算细账。怎么算呢?一个是我们的产品定位,从开始的策划阶段,就要把地块的价值分析透,然后在可操作的、约束的条件下,把项目的价值做到最大化。应该说光耀在运用信托和基金方面总体上问题不大,公司从2009年之后扩张这么快,一直都是缺钱的状态,但我们的基本面还是很健康的,公司可能在还债方面披露的信息不多,但事实胜于雄辩,我们没有说哪一笔款项是到期了无力偿还的。

  虽然公司没有上市,但在融资和还款的能力确实是不错的。在对外方面,一些金融机构对光耀也比较信任,这么多年来一直是比较良性的运作,公司的基本面、项目的基本面都没问题,这些金融机构既然能把钱投给光耀,那就证明公司肯定是没问题的。对于光耀而言,我们也想做百年老店,不是说做一两年资金链断裂就倒掉了,我们绝对不可能做这样的事情。

  观点地产新媒体:您觉得从新一届政府上台至今房地产行业发生了哪些变化?从最近政府对房地产行业一系列的表态来看,您认为新一届政府对房地产行业今后的态度是什么?

  刘海波:政府完成换届后,新一届领导班子相对很务实也很稳健。一种比较稳健、健康、长效的发展经济环境,一定是政府追求的目标。健康发展的房地产行业,更是政府所期望的。房地产行业这几年的调控,从一个好的方面来看,最大的好处就是生态和预期的改变。

  以前我们拿地,都是采用“高地价、高投入、高回报”的三高模式,这是不可持续的。现在回过头来看一定要改过来,政府也希望地价能控制,现在地王一出来大家都很紧张。但这几年所谓的地王溢价率是很低的,超过百分之百的都很少,往年都是好几倍的溢价。

  从2010年到现在的调控,已经改变了这种生态,这种三高不能继续下去。现在的房地产企业,包括上市公司,它的利润率大都在降低,有的公司甚至在10个点以内,这个利润率已经接近制造业了。当然相对来讲,地产价格还是高,但是和前几年动辄30%、50%的利润率来讲,已经降低了很多。所以,一个健康的行业、稳健的行业和企业,才能走得更远。

  第二个是预期的改变。刚开始大家认为房价只能涨不能跌,从政府到金融机构,到开发商,甚至包括消费者,都觉得房价会一路上涨。但到了2006年、2007年就发现不是这么回事。2008年发生金融危机,房利美、房地美出现的问题,给大家当头一棒,大家觉得以前的方式不能再重复发生了。

  接下来在2008年到2010年这三年的时间内则是矛盾阶段。2009年3月份出现一个小阳春,后来全年持续都很好,但2010年又开始了调控,这个时候就是有看涨的,也有看跌的,我们叫这个阶段为预期的矛盾交织期。当时我们看到很多企业的高管都认为没问题,但是银行和政府则认为价格是要往下降,消费者就更看不明白了。

  到了2010年以后,尤其是2011年,这个预期又调转过来,大家觉得这个行业一定要稳健发展。所以现在对这个行业的生态预期是要健康稳健的发展,并且现在这个预期从政府到开发商,到金融机构,到终端消费者,大家看法基本一致。

  所以我认为,在这种情况下,行业的生态和预期已经发生变化,这也有助于行业和企业向着好的方向发展。

  观点地产新媒体:在这种生态和预期改变的情况下,目前政府又推出了新型城镇化的发展思路,那么光耀如何在这个过程中找到一种适合自己的发展道路?

  刘海波:新型城镇化对光耀来讲,可能有几个层次的机会。

  第一个还是我们现有的产品在高速城镇化过程中的复制。公司目前已经布局了三个经济区,可能以后还会往中西部走。比如说我们的光耀城、候鸟度假地、荷兰水乡、荷兰小城,这些在发达地区做得比较好的项目,我们以后就可以复制到其它区域。

  另一方面,光耀目前在住宅的基础上也在做复合地产,比如说酒店,我们正在打造酒店产品线。酒店又跟我们的写字楼、购物中心配套,就是能跟综合体配合起来。

  第三点,度假休闲类的高端产品,我们也有现成的产品。内地的很多地方是比较适合养老、养生的,而且老龄化程度也在增加,当地却没有这样的项目,那么我们就去填补空白。

  还有一点就是资金优势,光耀目前在金融板块也有布局,未来这也会成为我们比较重要的战略支撑点。城镇化可能需要10年、20年,在这个过程中,我们也会更加具有国际视野,我们现在就有一个中美合资的设计公司,并且与几个主要国家做城市更新的机构都有联系,我们就可以把这些好东西带到内地。



(审校:刘满桃)
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