博鳌特稿:陈妙林 酒店REITs挤入港交所
作者: 李雯露     时间: 2013-07-30 23:52:56    来源: [ 观点地产网 ]

资产是一个公司的命脉,利润是公司的形象。毫无疑问,未来资产会不断升值,所以把重资产这部分沉淀在这里永远不会错。

  编者按:伴随着中国房地产一路前行,博鳌房地产论坛至今已历十二载,见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措,有过黄金十年也有晦暗岁月,但终究还是跨过所有羁绊,走到了第十三年的门前。

  进入新改革时代,如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么,我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量,这样也许可以看到更不一样的未来。

  8月13-16日,2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕,围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”,观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士,推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

  观点地产网 李雯露 作为国内首只酒店房地产信托(REITs),开元产业信托在近段时间的内地房企赴港IPO热潮中显得与众不同。

  2013年7月10日,对于开元来说,是公司战略上的一个重要节点。这天上午九时三十分,开元产业信托正式登陆香港联交所。

  实际上,开元这一路走的颇为不易。由于市况走低,投资者反应冷淡,开元产业信托的挂牌时间曾遭遇延期,最终以3.4港元开市,较基金单位定价3.5港元低2.9%,并在首日上市收报3.52港元,较上市价3.5港元高0.6%,成交253万股,涉资877万港元。

  “这次REITs上市募集资金比原来计划少了一点。”开元产业信托的董事长陈妙林在接受观点地产新媒体采访时如此坦承。

  不过,经过这么多年准备,在这样困难的情况下能够上市,陈妙林还是觉得非常高兴,“酒店REITs这种方式对公司以及公司的产业来说非常合适。开元打算通过酒店REITs的方式,把轻资产和重资产剥离。”

  “这样有利于未来轻资产的上市,同时也利于重资产发展。原来我们也打算把轻资产和重资产放在一起上市,但结果股价不是很高。因为大家不看好重资产,却看好轻资产。”

  据了解,目前,陈妙林领导的开元旅业集团在全国共64家开业酒店,其中自持物业酒店16家,租赁酒店十多家,委托管理酒店30多家。自持酒店被视为重资产部分,委托管理公司则属于轻资产的范畴。

  “在轻资产方面,开元已收获了1亿多的利润,倘若能够超过2亿,我们的股价会更高。”陈妙林续称,通过重资产上市后,筹集的资金可以收购更多的酒店,也可以去发展轻资产和重资产业务。

  “我认为,资产是一个公司的命脉,利润是公司的形象。毫无疑问,未来资产会不断升值,所以把重资产这部分沉淀在这里永远不会错。”

  陈妙林有一手好牌,但并不表示在国内酒店市场就能一劳永逸。对于公司未来的发展,陈妙林选择以万豪为学习样本。

  “开元的梦想是做中国的万豪。万豪现在分成三大块,即委托管理酒店、REITs酒店以及租赁公司。开元有点像万豪,现在已有十多家租赁公司、30多家委托管理酒店,而且还拥有十多家自持的酒店。”

  按照他的规划,未来每年会有15-16家委托管理酒店开业,开元自建的酒店每年最多增加1-2家,租赁酒店每年会有5-6家。

  “设想中的比例是,自己控股的酒店占30%,委托管理酒店占70%。所以,这次REITs上市后,下一步就会考虑促成酒店管理公司上市,估计得通过2年的努力,实现这个轻资产公司的上市。”陈妙林如是说。

  以下为观点地产新媒体对开元产业信托董事长陈妙林先生2013博鳌房地产论坛采访实录:

  观点地产新媒体:开元产业信托香港上市以后的心情如何?

  陈妙林:高兴、庆幸。经过这么多年准备,在这样困难的情况下能够上市,我们觉得非常高兴。同时,也非常庆幸,在股市不好的情况下,能有这么多机构紧紧围绕着我们,全心全意帮我们做这件事情。

  观点地产新媒体:您怎么评价开盘首日的开盘价、融资规模和股价的走势?

  陈妙林:今天的股价并没有什么特别的变化,由于有多种多样的原因,所以公司对于股价也没办法预料。我们只能对自己的股票,对自己的上市公司充满信心,这个信心来自于几个方面。第一,我们有把握业绩能够达标,虽然今年情况比较困难,中国经济也不太好,再加上反腐倡廉,但我们仍有信心,相信上市平台中的几家酒店的经营业绩会持续向上。

  第二,对团队有信心,包括国内的团队以及香港房托公司。国内的团队已经和我共同拼搏了20年,而在这次上市的过程中,我发现香港房托公司也很优秀,而且和香港其他房托公司不同。作为国内第一个酒店REITs,我们的发展空间很大,也会进一步收购更多的酒店,我们在招股书中公布的是两家五星级酒店(徐州开元名都大酒店、开封开元名都大酒店),今后有更多的收购计划。

  第三,中国经济如果有所回落,会带给我们更大的机会。纵观开元集团走过的25年,每每在经济下落、宏观调控之下,我们就会上一个台阶,这次也不会例外。尤其是打通了资本平台以后,我们会更具应对风险的实力,去收购开元以外的酒店。

  观点地产新媒体:虽然外界担忧中国经济,但您却看到了机会,开元如何把握机遇?

  陈妙林:机遇并非空谈,机遇在哪里呢?虽然中国经济增速会慢下来,但整个经济发展的趋势不会改变,会持续向上。

  另外,追根溯源,酒店行业主要受供求关系的影响。过去国内的酒店市场处于供大于求的状态,因此我们的平均房价、平均入住率都上不去。就拿入住率来说,平均是在60%,稍有上浮,而国内的旅游饭店平均基本都在60%以下。主要原因就是供应量太大,特别在2008年以后,政府大力兴建酒店,仅在杭州就花了50、60个亿建了5个酒店,虽然这些酒店亏损严重,但也冲击了整个市场;除此之外,央企、国企、房地产开发商也纷纷建酒店。

  新一届政府上台之后,李克强总理曾多次要求,政府严禁介入酒店。与此同时,央企的建设力度也会大幅度减少,再加上房地产市场趋于平稳,房地产开发商也会减少建酒店。这样,供需关系就会达到新的平衡。

  除此之外,随着经济发展,老百姓的旅游需求非常旺盛。以前在所有行业中,旅游行业是增长最快的,在2008-2012年之间,旅游收入以每年19%的速度增长,今后15%以上的增长还是会有的。所以,酒店供应量减少,消费需求增加,酒店行业前景非常乐观。

  实际上,酒店有一个盈亏平衡点,上去的都是利润,下来的都是亏损,我们对此充满信心。

  观点地产新媒体:香港恒隆集团主席陈启宗对酒店行业的评价是“一门糟透的生意”,您如何看待国内酒店市场?

  陈妙林:在中国酒店中高端市场中,我比较看好高端市场。因为星级酒店门槛比较高,而且随着老百姓的收入的增长,他们的消费需求也在不断增加。就以婚宴为例,我们的婚宴在酒店餐饮中占比接近50%,而且以每年15%以上的速度增长,平均单桌的消费每年也都增长15%以上。大家会与婚宴越来越讲究,这纯粹是个人消费,和公款消费没有任何关系。

  当然,低端市场需求量也非常大,比如经济型酒店,同时供应量也在大幅增加。而且,经济型酒店将来会面临一个问题,因为这类酒店的物业都是租的,原来的租金很便宜,在5-10年之前,国内几个经济型酒店巨头的平均租金不高于1元/天。然而现在的平均租金都达到2元/天以上,这对他们造成了很大的压力。

  未来,开元就不会涉及经济型酒店,我们在五星级酒店之下,再做一些中端的商务酒店。

  观点地产新媒体:对于开元旗下的酒店品牌,您有怎样的规划?

  陈妙林:我们现在有四个品牌:五星的豪华商务酒店品牌(开元名都)、五星的豪华度假型酒店品牌(开元度假村)、四星的商务型高档商务酒店品牌(开元大酒店)以及文化主题类酒店品牌(主题文化酒店)。所谓文化主题酒店现在已经做了两个,接下来会做第三、第四个。所谓文化主题类酒店,就是将有传统文化的房子改造成酒店,做一些体验式的服务,类似“阿曼”酒店。现在已经开始做了,而且两个都做得都很好。

  观点地产新媒体:对于酒店的选址、定位、设计以及后续的运营管理,开元是怎么做的?

  陈妙林:对于酒店而言,目标客户群的定位非常重要。比如开元旗下的四、五星级商务酒店,规模都比较大,房间数量基本都在350间以上。为什么做这么大?因为我们的目标客户除了商务散客以外,还有婚宴和会议,这两部分很重要。

  第二,目标客户选定之后,酒店设计非常重要,从建筑立面设计到室内装修设计。酒店经济效益好、经营得好离不开定位和装修设计,同时也能为开元带来正面的品牌效应。

  第三,服务。有了硬件以后,如果无法提供良好的软件服务,就无法形成品牌和口碑,经营起来就会有困难。

  我们最早做的是三星级酒店,后来做四星,真正做五星级酒店是在2000年以后。当时考虑到高端酒店会带来良好的影响力,如果开元要做成一个品牌,就必须向五星级酒店发展。

  2000年,我们投资了两家开元的旗舰酒店,即千岛湖的开元度假村杭州千岛湖开元度假村以及杭州开元名都大酒店,这两家也都在这次REITs上市平台之中。

  后来,开元渐渐放弃了三星级酒店,先后卖掉了三家三星级酒店,并将一家三星级酒店(萧山宾馆)改造成四星级酒店,这也是一次重要的战略转型,淡出三星级酒店市场,重点做四星、五星,特别是做五星级高端酒店品牌。

  在2004、2005年的时候,我们曾经也考虑参与经济型酒店,但由于考虑到门槛太低,而且这类酒店的投资人几乎都是从北京、上海等一线城市做起来的,我们是在二、三线城市做,不具备优势。与此同时,经济型酒店物业不是自己的,大部分都是租赁,随着时间的推移,租金会不断提升。

  2004年至今,我们也在做一些租赁酒店,不过签的都是15-20年,其他做租赁的企业合同几乎都是10-15年,所以我们租金的稳定性比较好。

  观点地产新媒体:当时开元也进入了房地产行业?

  陈妙林:开元从2000年开始做房地产,对我们来说,这无疑是一个很大的考验。因为当时刚刚进入房地产领域的时候,杭州已有几十家房地产公司,竞争非常激烈。那时,我们的酒店的品牌已经树立起来,但房地产的品牌还未树立,所以希望借助酒店的品牌带动地产开发。记得当时提出了一个口号:“五星级的酒店,五星级的家”。现在来看,我们开发的物业平均售价会比其他的售价高15%,这令我们感到骄傲。

  从发展思路来讲,这是酒店产业与住宅联动发展的模式,后来我们还做一些大型综合体,比如上海松江、杭州萧山、河南开封、江苏徐州等地,酒店+房地产的模式被进一步升级为酒店+商业+住宅。

  2004年,房地产贡献的利润超过了酒店的利润,当时我们也犹豫过,是否还要将酒店业当成公司的主导产业?但后来还是决定把酒店做下去。因为虽然利润不高,但发展的空间很大。所以,开元始终把酒店产业视为主导产业,而且从来没有偏离这个方向,房地产不管做多大都要为酒店服务。所以,我们认为自己是一个酒店品牌,而不是房地产品牌。

  观点地产新媒体:这是源自于开元的酒店梦想?

  陈妙林:对。开元的梦想是做中国的万豪。

  观点地产新媒体:现在这个梦想实现了吗?

  陈妙林:我们觉得这不是问题,现在在国内,开元做到了酒店的第二名,第一是锦江。但在民营企业中,我们早已是第一。其实,锦江有一百多家经济型酒店,所以他们的房间量超过了我们,但如果纯粹按照四、五星级酒店来算,我们在去年已经超过了他们。

  其实,开元走的路也很偶然,在做这次的RETIs上市的时候,我们并没有研究万豪是怎么做的。但是偶然之下,我们发现1998年,万豪曾在美国做了第一个酒店REITs,并推动了万豪的快速发展。万豪当时募集的资金也不多,大约5.4亿美元,拿出了11个酒店做RETIs。后来,就拿这5.4亿美元收购了很多品牌酒店,比如丽斯卡尔顿。

  万豪现在分成三大块,即委托管理酒店、REITs酒店以及租赁公司。开元有点像万豪,现在已有十多家租赁公司、30多家委托管理酒店,而且还拥有十多家自持的酒店。

  实际上,开元只是比万豪规模小一点,我相信,再经过十多年的努力,开元在中国发展到200-300个酒店是不成问题的。

  观点地产新媒体:从资产规模来看,您刚才提到的委托管理、REITs酒店以及租赁公司在开元总资产之中所占比重分别是多少?以后的理想状态是什么?

  陈妙林:未来委托管理酒店增长的会比较快,每年会有15-16家这样的酒店开业,自己建的酒店每年最多增加1-2家,租赁酒店每年可能会有5-6家。设想中的比例是,自己控股的酒店占30%,委托管理酒店占70%。所以,这次REITs上市后,下一步就会考虑促成酒店管理公司上市,估计得通过2年的努力,实现这个轻资产公司的上市。

  观点地产新媒体:也会考虑在香港上市吗?

  陈妙林:对。

  观点地产新媒体:其实外界都很好奇,开元为什么会选择以酒店REITs的方式登陆资本市场?这一想法是如何产生的?

  陈妙林:我觉得酒店REITs这种方式对公司以及公司的产业来说都非常合适。

  首先,通过这种方式,我们把轻资产和重资产剥离,有利于轻资产的上市,同时也利于重资产发展。原来也打算把轻资产和重资产放在一起上市,但结果股价不是很高。因为大家不看好重资产,却看好轻资产。在轻资产方面,开元已收获了1亿多的利润,倘若能够超过2亿,我们的股价会更高。

  我认为,资产是一个公司的命脉,利润是公司的形象。毫无疑问,未来资产会不断升值,所以把重资产这部分沉淀在这里永远不会错。

  第二,通过重资产上市以后,筹集的资金可以收购更多的酒店,也可以去发展我们轻资产和重资产业务,有能力把握更多机会。现金为王,有钱好办事,每次经济下滑都会带来很多机会。所以,虽然这次REITs上市募集资金比原来计划少了一点,但钱会更值钱。

  或许不少国内民营企业希望通过上市去套现、圈钱,我们不是这样。我经常说,开元和其他的民营企业有所不同。为什么呢?我的股份在不断稀释,已经送出超过3成的股份,现在还有60%左右。我要继续送,退休之后,我会保留30%-40%。

  所以我不是为了钱,关键是要把事业做大,把品牌做好。

  观点地产新媒体:上市以后,公司会在哪些方面做突破或者跨越式发展?

  陈妙林:首先,我们会把现有的优质资产往上市平台里放。

  第二,开元外部的资产,我们现在也在关注,而且已在洽谈,会再去收购一些项目。按照设想中的计划,我想每年放1-2家到上市平台中去。

  第三,每年还有稳定的分红,这个和其他企业不一样,我们所得利润的90%都要分掉。这个分红是中国银行所担保的,如果利润下降就要赔钱。

  观点地产新媒体:未来向上市平台注入更多的资产,是否也会是四、五星级酒店资产?对于公司外部资产,您有怎样的选择判断标准?

  陈妙林:对,基本上以五星级为标准,四星也不大会去收购。

  第一,收购进来的回报率一定不能低于现在的回报率,否则股民就不会买账。第二,收购进来的项目一定要低于重置成本,也就是说,建造成本是1.5万元/平方米,收购的时候必须要低于1.5万元/平方米。我的目标可能是1.2万元/平方米,甚至1万元/平方米。这两个标准一定要达到。

  观点地产新媒体:接下来会不会有融资的打算?因为最近也有很多上市公司海外发债。

  陈妙林:如果要收购,我们会利用财务杠杆做一些融资动作。比如招股书中披露的那两个酒店,未来的收购我们不会向投资人要钱,而会利用财务杠杆来做,今后还得视发展需求而定。因为,他们要求负债率不能高于45%,现在我们公司的负债率只有26%,还有很大的空间。

  观点地产新媒体:开元集团旗下的业务主要为分酒店、住宅以及商业综合体,这三大板块在公司业务中所占比重是多少?对利润的贡献如何?

  陈妙林:从资产规模来讲,商业资产规模和酒店资产规模差不多。从回报率来讲,住宅房地产的回报率最高,因为卖出去就有利润。商业是我们自己经营,目前回报率约在5%-6%左右,酒店平均只有5%。

  酒店是需要培育的,新的酒店在开业前三年肯定很难有现金流,五年之内很难有利润,因为会折旧,折旧当然需要现金流,所以五年之内很难有利润。

  五年以上基本就好起来了,比如招股书中提到的徐州和开封两个酒店,回报率已超过7%。不过,其它一些酒店还处于亏损状态,现金流可能只有2%-3%。所以整体来看,平均能有5%左右的现金流。

  观点地产新媒体:今年我们博鳌论坛的主题是“改革时代的地产新力量”,您如何理解“地产新力量”?

  陈妙林:首先企业需要非常强的创新能力或者转换能力。人们常说,前两年大房子好卖,特别200平米以上的房子,或者别墅、排楼,而现在最好卖的是70平方米-120平方米的房子,别墅、排楼基本卖不动。市场需求已经出现变化,产品也就必然要更新。

  其次,融资方式也要不断的创新,比如这次的酒店REITs,就是一种创新的方式,至少在国内这是第一个。

  事实上,早在10年前,中国就有不少专业人士提出REITs融资的方式,证监会也一直在研究,但至今没有结果。中国的股票现在都不分红,股市都吃股民的钱,而酒店REITs却吃不下股民的钱,因为有实实在在的资产和分红。

  这也是一个良性的循环,大量投资人持有股票来支持公司长期发展持有物业,减少整个银行的借贷,这样整个社会的金融生态就会得到改善。

  第三,地产行业的运营方式也急需创新。用什么样的方式来运营?我相信,不少单一做房地产的,或者规模小的房企以后日子会更加难过。



(审校:刘满桃)
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