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直播实录:2013城市观点论坛重庆行(一)
作者:     时间: 2013-03-29 08:25:39    来源: [ 观点地产网 ]

  如果说“三十一年还旧国,落花时节读华章”体现着重庆历史的厚重,那么“两大港口、三线轻轨、七大商圈”则代表了重庆现代的繁荣。今时今日的重庆在经历了三年统筹城乡综合配套改建试验之后,又是全国房产税首批试点城市之一。

  白驹过隙,两年前对于政策议论的余音还萦绕耳边,伴随着国五条的新调控又接踵而来。

  为此,城市观点论坛再走进重庆,邀请到朱中一(中国房地产业协会副会长)、贾康(著名财经专家、财政部财政科学研究所所长)、王小广(国家发改委宏观经济研究室主任)、刘爱明(协信地产控股有限公司CEO)、李万明(盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司CEO)、潘晓东(博众房地产管理研究院常务副院长)、骆勇涛(世邦魏理仕重庆分公司商业服务部副董事)、樊华(重庆领域机构董事长)与众多重庆开发企业高层、行业精英,共同总结过去得失、剖解今日局势,尝试拨开两会后中国房地产行业与市道的迷雾。

  3月29日上午,由观点地产新媒体、重庆合力主办的2013城市观点论坛重庆行开幕。观点地产网作为论坛官方网站,将对会议进行全程网络图文直播,敬请关注!

  进入专题:2013城市观点论坛重庆行

  主持人:亲爱的各位来宾:大家早上好!

  三月即将过去,新的季节即将来临。在这个时节,欢迎大家来到美丽的山城—重庆,来到2013城市观点论坛重庆行现场,欢迎大家!城市观点论坛创立于2005年,以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨,以房地产开发、城市规划与区域发展为主题。九年的时间,“城市观点论坛中国行”先后走进青岛、南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、文登、无锡、常州、昆明等二十多个省市,对中国城市发展进程、房地产建设、行业及金融政策等进行多角度探讨及深度剖析,共同找寻城市与地产的动力与发展的创新思路。

  今天,是城市观点论坛自2009年以来再次走进重庆。重庆地处长江上游经济带核心地区,中国东西结合部,是中国政府实行西部大开发的重点开发地区,其成长竞争力甚至超过北京、上海,位居全国前列。

  “两大港口、三线轻轨、七大商圈”则代表了重庆现代的繁荣。今天的重庆在经历了三年统筹城乡综合配套改建试验之后,又是全国房产税首批试点城市之一。

  在两年的时间里,关于政策的讨论还留有热度,国五条的新调控已接踵而来,房产税扩容也被提上日程。因此,今天在2013城市观点论坛重庆行现场,我们齐聚一堂,共同探讨“新调控重庆与房产税”,寻找调控常态下的新思路与对策,以创造这个城市新的高度,新的繁荣。

  最后,请允许我代表本次论坛主办方观点地产新媒体、重庆晨报,合作伙伴山东省文登市人民政府、威海双岛湾科技城、金科股份、星月门业、天楹之光、德信资本、中原地产、世邦魏理仕、博众房地产管理研究院等欢迎各界朋友的到来!

  下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾,他们分别是:

  中国房地产业协会副会长朱中一先生

  著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生

  国家行政学院决策咨询部研究员王小广先生

  协信地产控股有限公司CEO刘爱明先生

  盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司CEO李万明先生

  文登市国土资源局副局长赛永忠先生

  佳兆业(重庆)有限公司总经理韩刚先生

  复地集团重庆公司副总经理吴晓先生

  重庆融汇地产(集团)有限公司高级副总经理许成林先生

  美国海斯兰德国际建筑师事务所首席建筑设计师、董事长冯莹女士

  博众房地产管理研究院常务副院长潘晓东先生

  世邦魏理仕重庆分公司商业服务部副董事骆勇涛先生

  重庆领域机构董事长樊华先生

  重庆晨报副总编辑、经营中心总经理康仁明先生

  观点地产新媒体出品人博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

  本次论坛获得众多重庆实力房地产企业的参与,我代表主办方再一次感谢所有嘉宾,以及参与、支持2013城市观点论坛重庆行的朋友们。

  接下来有请重庆晨报副总编辑、经营中心总经理康仁明先生致辞,掌声欢迎。

  康仁明:尊敬的各位来宾,大家上午好! 首先热情欢迎重庆观点论坛第二次来到重庆。在国五条新房产税出台,城市观点论坛为重庆业界带来今天这样一个高端而务实的论坛可谓及时雨。其实要热忱欢迎出席论坛的领导和各路嘉宾,欢迎大家莅临美丽而有故事的重庆,你们的观点和见解将让本次论坛更加精彩!

  作为博鳌房地产论坛13年,观点地产创建城市论坛已经有8年,一直致力于中国城市发展和房地产开发动力的多维度专业的研讨,在全国的影响巨大。重庆晨报做重庆价值的发现者和传播者是重庆晨报的新闻理念,也是重庆晨报的责任与使命。所以在重庆晨报创刊18周年之际,我们很高兴也很荣幸的与观点地产,联手举办本次论坛,作为我们现在这座城市成年礼的特别礼物之一。我们相信今天的论坛将是一场关于重庆新繁荣的精彩的智慧碰撞峰会。因为有你,我们青春飞扬,因为有你们,重庆将更加美丽,预祝大会圆满成功。

  主持人:谢谢康先生,满怀激情的致辞。

  接下来有请观点地产新媒体出品人博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士致辞,掌声有请。

  陈诗涛:尊敬的各位来宾:上午好!这个三月,对于开发企业来说很忙,一边是要新春开始的第一波销售攻势,其实另外一边又要迎接各种新的政策出台,刚刚收到的消息,明年6月不动产要登记。

  城市观点论坛举办九年,今天在重庆拉开2013序幕。相对于2009年, 4年过去了,重庆的房地产业发生了非常大的变化,在1月份我们发布的2012年度中国房地产卓越100榜里面,重庆企业就占据了5家,除去京沪广深以外,重庆是高居前列。

  今天,重庆本土及外地在此投资的重要开发企业基本到齐了,只是很多不愿意在台上露脸而已。我想是我们的当前的形势所要求,也是大家都在为自己未来的发展进行学习及思考。所以,我也特别希望远道而来的朱会长、贾所长、王主任可以给大家带来更多政策层面、行业大局方面的全新讯息及更多新的观点,而我们的刘总、李总可以给大家更多企业实战类型新的思路。

  最后,再次感谢我们的合作伙伴重庆晨报,感谢康总的精彩发言,同时感谢山东文登市政府、双岛湾科技城等,感谢所有与会的企业来宾及媒体朋友,我相信我们的齐聚和你们的到来与传播,我相信2013的重庆房地产业可以更加健康,更加充满希望!

  谢谢大家!

  主持人:我们陈总的话很质朴,但是很真诚,也充满了期望和希望。接下来正式进入演讲环节。我们2013城市观点论坛重庆行的议程主题是:新调控重庆与房产税

  下面即将展开的是演讲环节。我们很荣幸的邀请到:

  中国房地产业协会副会长朱中一先生

  著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生

  国家行政学院决策咨询部研究员王小广先生

  协信地产控股有限公司CEO刘爱明先生

  盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司CEO李万明先生

  以上的嘉宾将为我们带来精彩的演讲。接下来,我很荣幸地请出今天论坛的第一位演讲嘉宾,有请:中国房地产业协会副会长朱中一(先生)

  朱中一(先生)的演讲题目是:政策研判:新国六条与调控政策走向

  朱中一:各位专家,各位同仁新闻界的各位同仁,大家上午好!我讲的条目是新国六条与调控政策的走向。我为什么用的是新国六条呢,因为现在都用的是国五条,国六条是国务院出台的文件是六条,我更欣赏于六条,因为六条里面六条是建立中长期制度。而建立中长期制度也是今年政府工作报告的一项重要内容。所以我想讲国六条可能比讲国五条更精确一点。今天讲这个题目可能难讲一点,因为按照国六条的时间表,今天应该是一些实施细则,包括省,计划单列市,省会城市公布房价调控目标的时间,也是市县人民政府要公布土地出让计划的时间。从实际情况来看,国六条的细则属于中央政府部门制定的细则,我估计现在正在抓紧协调的过程当中。作为地方人民政府仅仅是广东省出台了一个转换的文件,因为根据国六条的规定,应该是由直辖市,计划单列市和省会城市制定的,广东省的文件我觉得是很正常的。关键是我想各个城市人民政府,我想他们的方案肯定制定了,或者在讨论过程当中,但是在互相观望,可能谁也不想第一个抛出来。所以在这个情况下怎么吃透下面的精神,又要下面好执行,按工作日来讲,今天是29号,礼拜六,礼拜天,根据自己的学习和体会来谈一下新国六条与调控政策的走向,仅仅是个人观点,不对的请大家批评指正。

  我主要讲七个观点:第一个观点新国六条与2010年以来出台的政策是一脉相承的。它的大方向是正确的。因为我们看一下新国六条的题目它是《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,六个小题目,第一个小题目是完善稳定房价工作责任制,第二个坚决遏制投资投机。第三增加商品住房供应。第四加快保障性安居工程规划建设。第五个题目加强市场监管和预期管理。第六个题目加快建立和完善,引导房地产市场健康发展的长效机制。不管是大的题目,还是六个小题目,实际上是2010年以来反复讲的题目。所以我说它的政策框架是2010年以来的政策,它是一脉相承的,它的大方向是正确的。而且这个文件的核心内容仍然是强调抑制投资投机性的购房需求,增加普通商品房和保障房的有效供应,遏制房价的过快上涨,促进房地产市场的平稳健康发展。这个是核心内容也好,它的宗旨也好,这个根据也是一样的。正基于这一些,所以我说它的大方向是正确的,是一脉相承的。

  那么为什么在这个时候要出台这个文件我自己是这么判断的。因为去年下半年以来,咱们房地产市场整体是回暖的,尤其是去年4季度,包括今年的1、2季度一些指标都是向好的方向发展的。特别是去年,包括咱们的销售量,销售额是达到了历史新高,尤其是房价,像2月份的房价不管是同比也好,环比也好,都是一个涨的趋势。环比在大中城市里头有66个城市环比上涨,仅仅是温州环比下降。同比62个城市环比上涨,那么在房价上涨预期增强的情况下面,我自己的判断,你一定要把房价上涨的预期给它压一下,再加上两会要召开了,可能也怕两会上继续把房价问题成为一个热点。所以我想可能在这样一个背景下出台了这么一个文件。所以我想从情理来讲肯定也是比较合情合理的。这是第一个观点。

  第二个观点,国六条的调控这次有一个很显著的特点,除了体现我前面讲的上下调控,所谓上下调控就是既遏制投资投机性的需求,又增加普通商品房和保障房的供应,这个双向调控以外,另一个特点是体现了调控的针对性和差异性,这是国六条的一个特点。这是以前的文件很少有的,因为国六条一开始的时候就提到这个问题,就有这么一句话:“当前全国房地产市场仍处于关键时期,房价上涨预期增强,不同地区房地产市场出现分化”。他讲的两个特点,它是针对这两个特点来制定文件的,正因为不同地区房地产市场出现分化,所以它的文件里头就体现出来针对性和差异性。那么为什么不同地区的市场出现了分化?咱们客观的回顾一下,就是自2010年加大房地产市场调控,特别是一线城市加大了限购政策以后,不少大的房地产企业,就向三四线城市转移,一线城市由于土地供应有限,有些大企业撤离,供应量少了,而一线城市人们是向往的地方,向各方的人还是多了。三四线城市由于开发量大消化力有限,出现了供大于求的情况。在这样的背景下面,国六条在很多条款上面体现了针对性和差异性。譬如国六条在第一条里讲到,各省级人民政府效果更加注重区域差异,加强分类指导,对行政区域内住房供不应求,房价上涨过快上涨的热点城市,应增加住房的有效供应,制定控制目标,存在供过于求的城市,也采取指导措施,防止房价过快上涨。人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房的首付比例。这是有一个区分,省级人民政府都可以对下面的市县人民政府因地制宜的分类指导。这个是过去的文件没有的,这是第二个特点。

  第三个讲的观点,对个人转让房产征收20%的个税,我认为它的目标指向是清晰的,就是为了遏制投资投机性的住房。为什么说目标指向是清晰的,因为咱们看一下文件,它在国六条的通知里面第二部分是坚决遏制投资投机性购房。它有三个标题,第一个标题继续严格执行商品房限购措施。第二个标题继续严格实施差别化的住房政策。第三个标题充分发挥税收政策的调控作用。然后它就提到了,对设住房原则的,依法按转让的20%计征。从文章的结构来看,这个20%的计征就是针对投资投机性。所以意图是很清晰,现在的关键,咱们也坦率说,因为我在政府部门工作时间也比较长,这个文件的出台,这条的出台可能有点不是考虑得太周旋,决策的科学化、民主化,怎么样跟已往的就是1999年,由财政部国家税务总局、建设部关于个人出售住房征收个人所得税的政策,1999年的288号文件,以及跟国家税务局出台的关于个人住房转让所得税征收的有关乐观通知,在衔接上没有作出交代。你这个文件出台以后,你前两个文件规定的东西还有没有效,它没有回答。这是一个问题。

  另一个问题,尤其是像对个人转让自用五年以上,并且是家庭唯一用房取得的住房免征个人所得税的规定是不是继续有效,也没有完全的说。这就自然而然造成了社会各方面的意见。我个人的理解2006年以后市场的变化确实比以前大,大的一个是客观上来说不少城市的房价上涨过快。第二,2006年以后确确实实有一些人是投机投资性的购房。第三个,我们有一些城市,我们一些房价上涨的过快,咱们客观上来说,是跟政府投入基础设施的配套是有关系。咱们一般的商品用了以后都是折旧的,为什么咱们的房产,用了以后还是升值的。重要的它是政府加大了投入,而且你的收益增加了,那么政府在你的收益里头征20%,从情理上来说,从理论上来说,我觉得是可以的,关键是要对投机投资性的,以及自主性的,改善性的要区分开来,而且你要讲清楚。我想如果政策讲清楚了,道理讲清楚了,在这个政策出台以后,很快的讲清楚了,我想社会上的议论可能少一点。所以作为本人来说,因为我现在到了协会,我也很关心这个事情,我也建议我们的政府有关部门,尽早的把20%的细则尽快出台,我也知道政府有关部门在协调,但是我希望尽快出台。在出台的过程当中要考虑投机投资性的,自住性的,改善性的要有所区分,而且要跟过去的政策有所衔接,而且今后在制定这些事关公民切身利益政策的时候,一定要坚持科学化、民主化的决策,要广泛听取群众的建议和意见,这样才能使政策真正的落地。

  第四个观点,国六条提出的加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。这一条对我本人来说是特别特别期望的。因为客观上来说,我们协会从2010年开始,咱们贾康所长也知道,我们曾经组织了一个庞大的专家组研究“十二五”时期的住房发展规划,房地产发展规划,我们也配套性的措施提了一些措施,而我们提的那些措施也正好是与咱们国六条提出来的六个方面的制度是相吻合的。这六个方面就是完善住房供应体系,健全房地产市场运营和监管机制的工作思路和政策框架。推进房地产税制改革,完善住房金融体系,完善住房用地供应机制,推进住房产业化。我们觉得政府应该从高层首先要做好顶层设计,然后在这六个方面咱们制定了完善政策,咱们就能促进房地产市场平稳健康发展。好在国六条提出了要加快研究制定,好在今年政府工作报告已经明确提出要加快研究调控体系和长效机制,我想这一项工作关键是政府要抓落实。这是第四个观点。

  第五个观点把完善房价的工作责任制放在今年房地产调控的首位是必要的,但是要达到这个目标必须要各方面的努力,必须要与调控体系和长效机制结合起来。如何看待2010年以来的房地产调控,社会上众说不一,普遍的觉得房价是越调越高,但是咱们客观分析,如果没有调控,房价是不是会更高。譬如说2007年的9月,7、8月份的时候房价也是涨得很快,9月份的时候出台了房贷的一些政策,马上就降温了。2010年以后咱们出台的一些政策,不管怎么样政策效应在2011年和2012年的6月以前是有效果的,它保持了房价的基本稳定,甚至有好几个月它的房价环比是同比下降的。所以如果不出台这个政策我想可能后果更不堪设想。我想有两个典型的案例是可以说的,一个是鄂尔多斯,这个地方普遍反应是有泡沫的。另外温州炒房,房价越炒越高。所以有些人说政府将来就是抓保障,市场归市场,这句话是欠妥的,根据十八大报告,我们要建立市场配置与住房保障相结合。当然现在地方政府很难的一点,就是怎么样来建立房价的调控稳定目标,你决定跟什么挂钩,这可能是比较难的一点。因为我们的房价客观上涨价的因素很多,既有城镇化推进过程当中的供求关系问题,又有土地劳动力成本上涨的因素,还有流动性过剩的原因,还有居民存款数量庞大,而投资渠道狭窄的问题,这是现实的。另外两个,就是更深层次的问题,一个是对房地产的定位,咱们房地产一头连着经济,一头连着民生。政府在经济放缓,下行的时候,尤其是地方政府利用房地产来支撑经济,但是房价高了以后又谈民生。另一个难的问题,咱们地方政府是土地财政,但是土地财政的背后是中央政府和地方政府事权和财权的分配问题,怎么切好蛋糕问题,这个问题也不是一时半会儿能够解决的。所以要建立稳定调控的房价目标,在当前确确实实非常必要,但确实难度也很大。但是我相信不管怎么样,在地方政府的努力下面,房价的稳定总是大家期望的目标,总归是有所前进的。

  第六个问题,城镇化既是我们国家现代化建设的历史任务和扩大内需的所在,也是房地产发展的重要机遇所在。这个道理用不着过多的阐述,关键是因为城镇化不管从投资也好,从消费也好跟房地产都有关系,关键是我们对房地产的定位,可能不一定像过去那么强调是自主产业了。至于房地产在里头扮演什么角色,我自己想可能在住房问题上肯定是民生的角色,跟其他产业相比是一个基础性的,配套性的角色。我想如果这样的定位可能更准确一点。而且我们现在强调的城镇化是以人为本的城镇化,是城乡统筹发展的城镇化,是有产业支撑的城镇化,而不是像过去那样,是人为造成的城镇化,或者是过渡依赖于房地产的城镇化。我想我们定位准确,我们的潜力,我们的空间仍然是有的。这里头不管是住宅地产,而且我们的旅游地产,商业地产,包括老年地产仍然有很大的发展空间。

  第七个观点,我们的房地产也确确处于崭新发展和加强管理的重要时期,房地产的转型发展,由于时间关系我就不多讲。

  管理问题确确实实现在摆到了我们的面前,我们的企业必须要认识到在房地产市场不断规范和竞争加剧的情况下,企业的优胜劣汰是必然的趋势。在政府完善房价,稳定机制和土地劳动力要素价格上涨,这两个双重压力的情况下面,咱们房地产企业的利益缩窄也是一个必然趋势。这两个必然的趋势下面,我们的企业必须要转型,必须要加强管理。当然我们强调的转型和加强管理就包括了要大力开发节能环保型的项目,大力推进住宅产业化,包括推进住宅产业新的认定,与国家规定的绿色建筑靠拢。另外在管理问题上面,我们多做文章,要推行,精细化的管理,品牌化的经营,规范化的服务,是我们的行业转型和企业管理上一个新的台阶,促进房地产市场平稳健康发展,谢谢大家。

  主持人:朱会长请留步,有5分钟的时间大家可以提问。

  提问:我是重庆市房地产业协会的,非常感谢在这个时期来到重庆给我们指点。我们协会最近组织重庆房地产开发商对国六条进行讨论,其中有一个问题对国六条20%的政策,对改善型住房需求的影响,作为我们开发商,或者说我们房地产协会我们很担心,请你谈一下这块的问题。

  朱中一:现在对改善性住房,确确实实,作为我们来说我们希望政府在出台这一个细则的时候,要把投机投资性的,改善性的,自助性的区分开来,但是房地产既有消费属性,又有投资属性,所以改善性住房,搞得不好也是跟投资属性连在一块,所以对改善性住房的支持,我估计可能在实施细则里头可能会难一点。但是跟个人住满了5年的首套住房减免我估计是可以的。

  主持人:还有一位嘉宾提问的时间。那我们谢谢朱会长。

  下面,我们请出今天论坛的第二位演讲嘉宾,有请演讲嘉宾:国家行政学院决策咨询部研究员王小广(先生),王小广(先生)的演讲题目是:楼市论衡:涨跌难辩两会后的房地产

  王小广:很高兴参加这个论坛,在重庆房地产价格相对比较稳定的城市,我觉得也很有意义。我想25分钟看三个东西,分析两会后房地产的趋势我想看三个东西。

  第一个我想看一下房价上涨到底是怎么推动的,房价看涨,我不是看未来涨,我是看为什么过去房价上涨。长期的看,短期的看法最近怎么涨,过去怎么涨。

  第二个是看政策。新一届国务院没有组建,但是毕竟是国办出的政策我认为代表了新政府的意愿。

  第三个就是看出走势。

  先讲第一个房价为什么涨。我对中国的市场,发展了三十多年的市场有一个看法,中国存在三个市场,一个是假市场,一个是坏市场,一个是真市场。中国的商品,包括农产品,包括一些服务的市场可以涨,可以跌,这就是真市场,我们经济发展最好的就是真市场。CPI决定这个。我们有一个坏市场就是股市,只跌不涨,涨肯定是疯涨。房地产市场是一个假市场,只涨不跌,当然中间也跌过,肯定有某种力量在作用。中国房地产市场真的是一个假市场,最后一定要变成真市场。真市场的变化过程一定有一个东西,一定有一个跌得惨的过程之后,才会出现真过程,不然永远不会出现这种情况。中国没有经历过这种过程,我们2008年跌过一次,去年一季度的时候,跌过一次,讲房地产没跌也不对。房地产市场大家没有出现血本无归的情况,我觉得教训不够,中国没有跌的过程,房产不可能变真。这是我对价格的看法。

  为什么房价过去涨了13年,像北京许多地方房价涨了18倍,原因是什么?我可以找10个理由,但是我认为最重要的3个理由,第一就是货币太多,大部分的情况下都有流动性。但是我们在2005年,2009年的时候实现超级流动性。第一个原因是因为长期货币过剩的供给。第二投资的需求太多。深圳2008年开始跌,深圳有一段时间跌幅高达30%-40%,大家都知道这都是历史。有些看房子不要了,就是讲炒作的需求达到90%。我曾经对中国核算了一下,大概投资性需求占整个中国的销售额还不是面积占50%以上,10%的人,最富的那些不需要房的人,是我们整个供应的购买者,我们可以看到房姐,房妹,为什么她几十套房子,这种情况是大量存在。我们通过宏观分析占5成,货币多房地产投机强,还有一个刹车最强的就是税收。我认为是补上这个贴,或者补上这个轮子,我们的税收,当然还有预收制度,金融上的利率呀,十年上涨的原因,这是我讲的第一个。

  2012年下半年到现在这个涨是什么推动的,当然原因差不多。第一个是资金,本来一季度是跌的,我们要坚持这个果实,房价,我们的新增贷款量从7.5增加到8.2万元,货币供应量M2也是上升的,我们的经济增长,实体经济越来越不需要,但是我还增加了7300亿,货币是第一推手。有专家,有房地产商忽悠,有土地断档,完全是无稽之谈,当然也造成一种恐慌。去年我发现了一个最重要的原因,确实到现在包括出台的新国五条和新国六条以外,就是一种恐慌,这是真正的恐慌的。恐慌的购买者都是什么人,所谓刚需是根本不存在的,因为北京房价已经涨到4万,5万的时候,一个教授,一个高官,部长都不买房子。什么叫刚需,有能力,有意愿购买的,就是刚需,必须购买。我们有能力,我们挣三千块钱,五千块钱,我现在不在限购之内,我要去买房。我了买房就是投机,刚需里面当量的投机存在,就是斗胆嘛,有些人也不相信政府,实际上宏观调控,过去十年越来越不相信政府。这是我讲的第一个看。

  第二个就是看政策,看政策怎么看? 我觉得这个新政,我看好它第一,它第一次动用了税收杠杆。我们重庆上海搞房产税不算,那算啥,这才是真正的。第一次最有效,你们可以看到这个社会一下子沸腾了。房地产商各种反对的声音强烈之极,这个政策一定有效。我在2010年出国10条的时候,让我做评论。我说我对国十条的评价是这个政策最大的优点是瞄准了目标,投资性需求导致的房价上涨,这是第一次确认。有些投资性需求要抑制,许多人讲投资性需求是小部分,投资需求是根本的原因。国十条的是瞄准了目标,但是没开枪,房价保证你下不来,我当时就这么判断。但这一次我认为,当时瞄准的目标我们继续瞄,现在开始在放信号弹,准备开枪了,马力不是很足的税收准备干了,就是打到正着,就是因为反对的声音越大,这个政策越有效。我们国务院要出一个政策以后,大家要讲这个好,大家都拥护,所有都拥护,那肯定无效。这是我判断政策效果一个最主要的标准,反对的就有效,不反对的就没效。包括房地产限购,实际上他也是得意洋洋讲。看政策是不是有效的政策,第二个看有没有反映。而且我对政策的看法仅仅是一个开始,甚至是一个信号弹而已,以后还有很多很多。我认为个税20%是很低,20%你现在税收增加,我们贾康所长比我权威,个税肯定是有根据的,或者是做一次性税收收入的20%,你的利息税,你股市上分红的税收都是20%。所以我们国务院用这个是绝对没有任何问题的,但是这个税作为资产利得税,实际上还仅仅是一个小部分。把一次性的收入纳入整个收入,五年之中变成你的总收入,你是不是还应该交税呀。现在是把它综合起来,有一个综合税。这个税估计还可以累加,这个税纳入个人所得税的时候,最高支配可以达到45%,特别的税收甚至达到50%都可以,所以20%绝对是一个最低的税收。税收调节最重要的就是所得要交税。我们房地产为什么上涨之后,它会出现一种正反馈,只涨不跌的假市场,因为税收调节不了它。我们讲税收的利得税,还有物业持有环节的税收,税收调节肯定是一个重要的。当然金融上还有许多工作做,我曾经讲过,限购这个政策是完全没有税收政策一种替代的方案。当然我们讲过去的限购政策也是有问题,房价涨了才限购。真正的制度鼓励一户一套的住房制度。一户一套之外的不限制你买,但是你给我多交税,利率很高,首付很高,你有钱你就买吧,不限购。但是我税收调节,这是国外普遍的做法。限购政策从理论上来讲可以全国限购。我认为新政府的政策选项太多了,过去为什么无效,我们最多的时候才是瞄准目标,从没开过枪,而且过去都是歪打。因为它是假调控,这是我看政策哈。

  第三个是看走势。房地产未来,两会之后,新政府之后到底怎么走。我想新政府确实很困难,许多的艰难选择,难题都给他了。第一个考验就是调控房地产,实际上还没有登台,前面就开始在预言,没办法,真的是很艰难。现在为什么大家担心,实际上他也担心了,真的出狠招,肯定会跌。

  看走势我也有“三看”:第一看我觉得大家一定要注意这个看,看人,谁在调控。我们一定要清楚,换人了,房价13年涨了10倍,上届政府干了十年,调控基本都是假调,要看政府。这个可能是动真个的,

  主持人:谢谢王小广(先生)的精彩演讲,请您留步。现在我们将有5分钟的观点答问环节,请与会嘉宾踊跃提问、参与讨论,王小广先生将进行回答。以下为提问时间。

  提问:你好,王教授,我刚刚听了你的观点,你有些地方观点我很感兴趣,但是有些观点我跟你有不同的意见,想跟你探讨一下。您刚刚说我们中国的市场一个是真市场,一个是假市场,一个是坏市场,这个观点我第一次听说很感兴趣。但是你中间提到两个问题,我有不同的看法,你说去年2010年的国十条出来是第一次使用了税收杠杆,这是把目标找准了。我想问为什么之前所征收的,调节的交易环节的契税和营业税不算?为什么重庆上海的房产税的试点不算?

  第二个问题你说今年的国六条20%的个人所得税转移不是那么好转移的,这个问题我想在一个供需双方不平衡的情况下,卖家占据优势地位的情况下,要转移这个费用有很多手段的,即便不先转移,可以把房价提上来。

  第三个是您说的,不是讲三个问题吗,你今天三个主题,第一个是看原因,第二个看政策,第三个看走势。您认为过去中国房价上涨13年的重要原因是投资性购房的需求太旺盛了。我跟你的观点不一样,中国过去土地政策是垄断的,然后政府在房地产环节的税和费和地价占了很多城市房价的30-60%,为什么您不认为这部分是房价高起,上涨下不来的原因呢?

  王小广:三个问题,第一个问题关于税收的问题,也许我讲的不是那么到位,但是我想讲的是长效机制,我理解叫“刹车装置”交易环节的税收我一直是反对的,不要增加,甚至是免交易税。增加交易税恰恰认为是推动房价上涨。但是在持有环节也是资产税,资产环节收税是一个长效机制。你刚才讲的重庆这个,说白了能算什么,算什么试点,我认为搞游戏而已,没有实质性的,直接就是征税嘛。一户一套房子,多了就征税,怎么征上,是税务部门的事情。我讲的总体你真的能抑制这个政策,这是第一次。

  第二个问题转嫁的问题,也是税务部门。

  主持人:接下来进行今天第三场演讲,有请:盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司CEO李万明(先生),李万明(先生)的演讲题目是:新形势下房地产金融发展机会。李万明先生,您的演讲时间为15分钟,有请!

  李万明:官员们不敢用PPT,我还是为了清晰一点用PPT。现在国六条确实引来了很多争议,到底情况怎么样。刚才两位专家已经从不同层面讲了他的看法。我这里从另外一个角度来分析我们下一步的房地产,金融的走势。

  很多人都在讨论,我也发表一下我的看法,我认为调控效果有这四个方面,第一个方面短期打压了二手房的成交,加快一手房的销售。这个在北京已经表现很明显,一个月前我就做这个预测,现在看起来有这个作用。二手房捏着,原来计划转卖之后挣100万,现在挣不了,他就想办法再加点钱,他就捏着,二手房会缓慢,这是从短期来说。

  第二点从中期来说会减少投资性购房,影响开发商的资金链。所以大家还要有准备,在一段时间内过冬,尤其是今年的冬天可能是房地产行业资金链比较紧张的时候。

  第三点从长期来说,保障性住房如果占比合理的话,市场的房价会平稳增长。也就是说,我并不认为推出了这些政策,房价一定会大跌,会平稳。当然如果市场房价,也就是市场性的房价能够在土地出让金上,政府能够心慈手软,能够降低一点土地出让金,房价也有可能下降。但是总体上来说根据各种综合的情况,包括土地的供应总量,包括城市化的需求,也包括地方政府对出让金的需求,我认为长期来说房价会趋于平稳的增长,但是前提是保障性住房是不是能抓好。保障性住房如果抓得不好,可能整体房价还会快速上涨。

  第四个银行的贷款增速会降低,金融创新会稳步推进。刚才也说到货币的供应,应该说这几年主要是货币供应超发惹的祸。无论是国家超法,超印货币,还是减少贷款准备金率,这都促使了阶段性的货币供应过大。这样的话,货币流动性大之后,确实购买力迅速,更主要的原因在中国一旦货币一旦供应加大,20%-30%都转向大的企业,当然包括部分贪官,这样的话使得少数富人会更加富裕,普通的工薪阶层工资有所上涨,但是上涨的速度还是很慢的。这种情况下对少数的富人购买往房地产的方向投是比较常见的一种趋势。所以这样的话,我们未来央行来说,已经有这种动向会收紧房地产贷款,整个贷款增速也会降低。房地产贷款一旦收紧,房地产开发的模式,格局就会改变。同时推进金融创新,当然包括各个方面的金融创新。

  房地产开发融资的形式,我们传统的都知道,有股东借款,有银行贷款,当然传统上,最近七八年发展比较快的有信托计划的融资。这两年PE房地产基金做融资占比也在增加。从去年开始证券类的融资已经浮出水面,而且发展迅猛。房地产基金通过私募的方式,由专业机构管理,也就是房地产基金管理来进行管理,作用能够放大开发商的基金杠杆,实际上是解决资本金的问题。

  房地产基金的投融资特点,它介于债权与股权之间,应该说属于夹层融资,通常有保底收益的。投资的阶段性并不是说一定要跟着整个项目的全过程,它是一个阶段性的股权投资,这种常见的方式。由于它是夹层融资,所以风险和回报介于优先债务和股本融资之间,所以它不是纯粹意义的股本投资。

  在中国是因为《合伙企业法》催生了PE房地产基金,2007年6月1号修改的时候才出现,当然民间的资金流动性也是房地产基金产生的土壤。房地产开发企业的融资渠道狭窄,尤其是银行不断的收紧信贷,也是导致房地产基金能够有更好的机会。它的作用不用说,它帮助开发商原始资金的参与,使得能够助推城市化的进程。在中国房地产基金有四个发展阶段,就不再多讲。

  第四个阶段是2010年以来,在融资高压下,房地产PE得到较大的发展,可能重庆有很多公司也都使用了,包括排名前几位的公司也都会使用房地产基金的方式来进行合作,扩大自己的自有资金规模,增加开发总量。

  发展现状是总体的规模还是很小,我们可以看到到2012年年底,总的占房地产开发总投资的占比只有3%,增长速度很快,每年翻倍。

  第三个现状是募集渠道还是比较少,所以多数房地产基金的规模都不是很大。去年年底的时候,第一财经搞了一个排行榜,或者叫十强,我们可以看到这里面即使很大的也就是百八十个亿,多数是二三十个亿的水平。所以房地产基金的发展前景还非常宽广,也有赖于跟各个开发商进行合作。

  房地产基金的特点和投资有一个矛盾,相对来说在中国房地产开发是属于偏中长期的,一般都是两三年,三五年,但是长期资金在中国是欠缺,像国外有养老基金,保险基金,甚至高级大学专政的基金,都是比较长期的,动不动就是五年,七年,在中国是有点欠缺,多数都是零散的投资人,个体投资人,当然也有部分金融机构,但是也是很少量的尝试,相对来说时间比较短。所以我们房地产基金需要创新,不能照搬国外的。怎么样解决短期的钱为主,跟中长期的性质相结合。

  房地产基金一般来说有五项优势:第一拥有丰富房地产基金的管理团队。第二对房地产投资项目价值判断能力比较强。第三项目运营过程中以及风险管控能力比较强。第四如果项目运行过程中,有点小障碍的时候,应对能力比较强。第五在项目进展极其不顺利的情况下,具有接盘能力,无论是他们的管控,还是资金后盾。PE基金的特点就不讲,可以特殊的约定不同投资人的收益,包括有些投资人可能基本不分享收益,主要靠后面的分红,这是可以做到的。所以它最大的特点是同股不同酬,同股不同权,也没有管理权,投资很多的,也不一定有管理权,所以合伙制企业有这个最大的好处。多数房地产基金的策略是选择二三线城市为主,当然大城市也是他们的投资区域。当然四线城市,作为房地产开发来说,可能局部有一些地方是有前景的,但是作为房地产基金来说并不一定是主打的阵地。因为毕竟涉及到投资人对四线城市的认可,它不是自己的钱,是要吸引投资人的钱,所以相应来说二三线城市是主战场。

  在这里说一个自己的看法,不同的统计,不同的研究分析可能有不同的看法。我认为房地产行业在中国仍然有广阔的前景,尤其是城市化,毕竟中国富裕起来之后,在现代化之后,在工业化之后,显然是要带动城市化的。当然这个主战场可能是各个发达地区的乡镇,但是不排除在发达市的郊区也是非常强劲的。看人口的增长速度我们知道,在经济发展到一定的阶段,城市化率达到一定的阶段,随着时间的增长,速度会迅速加快。中国表面上是50%的城镇化率,现在实际上只有40%左右的,正好处于30-70%之间,属于快速发展期,所以未来还有很好的发展。当然“十二五”规划里也做了详细的描述,就不再多说。各种城市,大城市,中型城市都有发展,每年都会有10多个亿平米的住宅需求。

  这里阐明一下我的观点,其实我们需求并不一定代表房价一定上涨,刚才前面说了它跟保障性住房的推进,跟地价的增长是有关联的。那么这三年的发展确实很多房地产基金已经帮助这么多开发商解决了自有资金,解决了扩大规模的需求。我们这里面有三个简单的案例做一个分享。

  第一种,完全平行去投某房地产公司,这个房地产公司在全国来说属于百八十位的,属于地方前十名的企业,作为一个主的投资方向。这种投资方向,房地产基金一般会要求,拥有较好的风险控制权,所以通常拥有90%的股份。投资人的收益是平行的,包括GP的投资收益也是平行的。只不过GP在房地产基金出现较大问题的时候,它要承担无限责任。盛世神州的特点,GP和股东出的钱占比比较大,一般占5%左右,有些占10%。

  第二个跟大型开发商,在全国排名前十位的大型开发商的投资。这就有效解决短期资金和长期资金的区别。这个项目总的需要是4年-4.5年的开发期,但作为资金的滚动和销售,有一大笔钱在一年半就实现回流,我们用了一种A类和B类合并的方式,B类主要是分享股权,甚至在股权收益没有的时候,B类本金可能要贴补。A类就是一年半的偏债,这两者加在一起,集合到4.6个亿,共同投到全国著名房地产商的名下。这是第二个案例。

  第三个案例,现在公募基金,包括证券类的基金,正在做大量的资产管理计划,投向房地产开发。跟公募基金和证券类基金的合作有六个可能性:

  第一公募基金管理的资产可直接投向房地产,暂时不受规模限制。所以我们投资平台完全可以用公募基金自己的平台,这样的话能上让公募基金更加放心,它是主导者,我们房地产基金是合作者。

  第二对标地的投资仍有少许担忧。它希望跟房地产基金合作能够解决这个担忧。

  第三暂时公募基金和证券基金缺乏房地产投资管控的梯级团队,它可以招聘下面的人,但是上面决策层都存在问题。

  第四投资人对投资回报要求不太高,是公募基金和证券类投资基金的一个特点。因为它前段时间主要还是投资股票,股票不仅不高,甚至有可能本都赔了。这种情况下,对这种人投资需求不高,留有空间跟PE,房地产基金进行合作。

  第五房地产基金的专业化管控比较放心,使得整个项目的中间过程能够更安全,更加放心,更加透明。当然也使得收益逐渐的逼近。

  第六如果有PE房地产基金当次级投资就会更加放心。这是私募房地产基金与公募基金的合作,这有一个框架表,这里有一个实例的事例,我们用PE私募基金既做次级投资,而且次级投资量比较大,达到了30%多,同时接受委托管理。公募基金管理的资产计划是通过入股加委托贷款的方式,有安全的保障。私募基金通过分红的方式去分享收益。时间关系,就不再多说了,谢谢大家!

  主持人:谢谢李先生的图文并茂的演讲。接下来有请第四位演讲嘉宾,是我们协信地产控股有限公司CEO刘爱明先生,掌声有请。刘先生的演讲题目是:新政调控与城镇化下的房企机遇。刘先生,您的演讲时间为20分钟。

  刘爱明:其实机遇任何时候都有,我理解有的时候不是因为什么调控,一个行业的发展,比如中国的房地产业也是20多年了,它本身自身的一些发展规律就会导致做一些转型,做一些思考。这本身就意味着是一种机遇。论坛给我出的这么一个题目,叫调控与城镇化的房企机遇。实际上我更愿意谈的是事情本身的规律。

  现在大家热议的房地产新政,目的是稳定房价。宏观就不谈了,谈一些微观的东西。大家谈的比较多的抑制投资,投机的需求,二套房的需求,增加供给都是宏观层面。我从微观层面上,实际上我们经常看到不同的城市,甚至是同一个城市,不同的区域,不同的板块,所谓不同的板块,经常会出现一种冰火两重天,有的地方房价上涨的压力很大,有的地方是根本涨不起来。所以经常“一刀切”调控的时候经常会有很多反对的声音。其实中国的问题是比较复杂的,总有一些地方是冰,总有一些地方是火。造成这种原因,我们再往下分析深层次的原因,实际上我认为跟城镇化本身有关系,实际上有的区域对人口的吸引力是强的,有的区域对人口的吸引力是弱的,所以我们也可以看到这个方面在区域经济,在就业机会,在公共配套,由于这个方面,在空间上的失衡,所以导致了冰火两重天的局面,所以也导致了全国在谈房价,在谈上涨压力的时候,大家都炒得一塌糊涂。从城市建设这块出来了很多现象,有的叫“大城市病”,同样在大城市里面还有“税城”,还有所谓的“鬼城”。所以我想从这个方面谈一谈,历史上房地产二十多年出现了大量的“税城”,还有这种“鬼城”生产与生活人为的隔离,使得区域缺乏发展活力以及发展的潜力。我理解这次我们提的新型城镇化是要解决这些问题。其实我们回过头去看很多问题的时候,比如房价这些事情实际上是过眼烟云,过去就过去了,实际上留给城市,留给城市市民的,留给我们后代的可能是很多遗憾,这个是行业更应该谈的,更应该致力于思考的一些问题。比如原来会出现两个极端,一个是产业发展,就是工业区,有产,无产。其实不光是工业区,北京的中关村所谓的总部基地也有点这个味道。非常好的地段,高端的写字楼,但是在里面15分钟找不到喝咖啡的地方,很遗憾,这是发生在北京中关村,全国几乎是最贵的一个地方。这是一个方面的现象。

  另外一方面我们又出现了叫有城无产,我们只有住宅,没有产业。所以说出现了很多所谓的“税城”。广东的大亚湾,河北的燕郊,其实在非常多的地方还有,每个城市都会有这样,你去看看小区,都会出现这样的问题。这个不能不说是一种建设上的遗憾。其实我们也有做得比较好的,像苏州工业园,其实它是一个工业园,但是实际上苏州工业园成立一开始就明确了产业与城市共同发展的双定位,是在制造业、旅游业、服务业与居民生活和谐发展的大定位。实际上对大多数人来说,苏州工业园不是工业,反而是生活,反而是极强的商业配套。时间关系就不细讲,它有一个核心区,两个行业,三大清水的商圈,四个功能服务的点。其实我们最早小到一种住区的配套,邻里中心,实际上最早是从工业园区做出来,大到大的MALL,由园区直接来投资建设。这个我觉得它是一个成功的案例,苏州工业园区的建设应该是苏州市民的一种幸福,他可以享受一种高品质的生活。我们更多的城市如果出现这样,其实房价是另外一个问题,建设留下来的是给我们后代永远的一个财富。

  所以这样就谈到了新型城镇化,它并不是一个政策,我们反观二十年过去建设的很多问题,我们的建设应该以人为核心,提不提,我们未来的建设都必须要以人为核心,以人口聚焦为总体思路,走集约、节能、生态的路,实现产业发展和城镇建设的融合。这个可能是我们核心要思考的问题。在户籍、就业、居住、教育、医疗、购物、休闲、娱乐真正能打造一个乐园,这样可能才是我们城镇化真正的目的。所以在这个当中,比如说产业的集聚发展就很重要,我们必须改变有城无产,没有产业实际上对人口的吸引力是不够的,因为人要就业,其实我们在很多城市都能看到,有的是同一个城市,有的是跨过整个城市去上班,给交通都带来非常大的压力。产业的集聚发展,同样城镇化需要更多的公共配套,所有这些东西我理解都是以人为核心的,这次总理提出来以人为核心的一个城镇化,实际上是顺应了这样一个形势。房地产行业接下来发展也必须以人为核心。所以这样在城镇化当中就有非常多的机遇,但是同时对房企提出了更高的要求。中国的房地产过去二十几年里面,一直处于基本上没有竞争的状态。所以大家经常说阿猫阿狗都能搞,房产的专业能力其实要求并不高,这是行业本身的一个悲剧。所以我觉得在未来当中必然的一个趋势,对于我们产业这个行业的企业会提出一些更高的能力要求,这本身也是一个必然的趋势。例如在旧城改造里面,需要比较多的商业运营的能力。因为它之所以要改造,就是因为这个方面缺乏,其实房子还是那个房子,只是住的面积,大小而已,最大的变化还是一种商业,生活的一种便利程度,包括卫星城的建设,对产业和配套都有比较大的需求。需要我们参与当中的企业,在产住商综合体这样一些能力上,需要我们具备综合能力,这样我们才能适应未来发展的需求。

  同样在新区的建设上,我也接触很多新区。现在新一届的政府也出来了,新书记出来会东南西北会挑一个方向往那儿打,往往卖得最好的地就是住宅的地,实际上政府也很清楚,那个地方需要的不是住宅。最好卖的地是住宅,最需要的地不是住宅。现在可能再跟书记去谈新区的地不那么容易,这和五年前,十年前不一样的,可能更需要产业,更需要商业。这是城镇化中间本身存在的一种机会,当然对于房产企业也提出比较高的专业能力。

  对于房地产企业来说,应该顺应这个要求来转变角色和商业模式。实际传统的开发商大多数以住宅为主的,在这块对这种能力的要求是非常简单的一种能力。在未来,我觉得更多需要向运营商和服务商去改变。传统的房企它也有服务的内容,比较简单的物业管理,可能是服务的一种内容。在未来这块服务内容就会很多,可能开发商要转变成运营商或者服务商,或者换一种角度,存在着大量的运营商和服务商的事,当然开发商还是做你开发商的事。通过这个来改变城市建设的局面。

  最后要说几句企业的事,我是协信的。其实我们也是基于这样的思考,在企业战略上作出一些转变。我们在重庆住宅也做得比较多,以品质著称,现在我们成功转型为商业的运营商,我们新的星光系列,可能重庆的同志比较清楚,我们星光68是奢侈性的购物中心,星光时代是城市副中心的比较大型的,以年轻时尚消费为主的购物中心。星光天地是社区配套型的,这样转变成商业的运营商。同时我们也在实践产业的运营和服务。这个图片是重庆总部城,我们在无锡,上海也有类似的项目在运作。实际上它服务的对象已经变成了一种企业,其实不是客户了,我们在重庆总部城这个项目里提出了综合服务平台,为这些企业提供六大方面的服务。就企业来说我们开始从战略层面上转型,我们想打造一个差异化的商业模式。这个细节我就不讲,从住宅到商业,到产业,我们想多商业模式的集成,简单来说可能是一种综合开发,以经营和服务能力作为我们未来核心的竞争能力。所以这也是我自己的一些思考,我们企业的思考,以及企业在新的形势下,我们作出来的一些转型,用这个案例给大家分享一下。好,谢谢大家!

  主持人:谢谢刘先生的演讲。接下来有请的嘉宾,我们今天的第五位演讲嘉宾,他是著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生。有请,贾先生演讲的题目是:顶层制度:论房产税试点与扩容。贾康先生的演讲时间为25分钟,有请。

  贾康:谢谢主持人,大家好。抓紧时间谈一谈作为研究者,我们这次论坛所提出的顶层设计这个概念之下,我自己展开为顶层设计与先行先试,房地产税试点与扩围的改革哲理和渐进智慧,这个题目下的看法。

  我们国家现在应该讲关系到整个现代化命运的改革进入到了深水区,攻坚期。一大现实问题就是怎么样冲破习总书记所说的,所谓利益固化的藩篱,化解既得利益的阻碍。这就需要有更大的决心和勇气,需要有决策者的历史担当。像李克强总理讲的不改革可能不犯错误,但要承担历史责任,也需要更高水平的顶层设计,更能够连接改革目标和改革方向可行性的智慧。这种政治、战略、全局的决策智慧,在十八大以后我们已经看到了。领导层他们很多讲话的要点,是把决心和勇气和可行性和方案必须把握的理想和现实之间的矛盾关系处理联系在一起的。

  现在我们就要考虑已经形成的既得利益是无处不在的,到处都是利益的交织,怎么样在这方面处理好,改革要拿出更大的决心和勇气,而且要体现更高的水平和智慧这个问题,实际上和我们社会大众都有关系。我举个例子,我们先不说房地产,先说说前段时间振动整个国家生活的雾霾,不是北京,是大半个中国都出现了雾霾的困扰。人人都对这个事情不满,谁在雾霾的环境里面生活,都觉得非常的不幸福。终南山院后来说出了实情,更使人人对这个事情有一种畏惧和愤恨的感觉。因为它是在你无法选择的情况下在危害你的健康。但是真正缓解雾霾的危机是个压力,其实要靠什么呢?必须缓解由燃煤,汽车尾气等等造成的雾霾的源头,就是我们在工业化,城镇化过程中间化学烟雾形成的来源。这就需要触动既得利益的资源税改革,打造长期的经济杠杆等等这种必须要做的制度建设。但到了每个具体利益主体身上,我们听的声音态度上几乎全是反对。企业说,搞资源税增加税赋,我们不干。那我们过的日子更困难了。个人说呢,我是私家车主,凭什么我要来更多的付出燃油税,约束我自己的消费呀。你政府无能呀,具体到某些居民,听到报纸上有的文章上资源税改革有必要,但绝对不能把税赋转嫁给老百姓,那就举双手赞成,鼓掌欢呼,说这个观点说得准确,说得好。实际上行得通吗?如果税赋不形成一种经济利益的调整,不在整个产业链,从上游到中游,到下游传导,它能起到大家发自内心的节能降耗,减少燃煤,约束自己尽可能的减少汽车燃油消耗这种经济行为吗?这些事情到了各个具体的利益主体身上,我们看到的就是,其实大家都有既得利益。我们在以后的生活中间,从长期趋势来看,其实应该把窗户纸捅破,挑明。中国在环境制约下,就是以后水会更贵,电、燃油会更贵,垄断行业它所惧怕的,从煤到电的配套改革要触动他的既得利益的改革,其实也是不可避免的。我们企业和个人以后要在节能降耗,减排的历史过程中间出于长远利益,大家一起约束自己的行为走向低碳化也是势在必行的。这个例子其实可以说得很清楚,我们现在其实要真正寻求共赢,寻求整个(按照科学发展观说的)可持续发展发面能够真正出现,就要在诸如理顺比价关系,建立正确的价格形成机制,破除过度垄断,调整既得利益格局方面有实质性的动作和进展。中国已经到了几乎任何一项改革都会触动既得利益的阶段,这就是中国现在的基本情况。

  我们下面说说房产税改革受到的一些相关因素的影响和制约,第一个应该说清楚,实际上中国居民住房自有率的水平是很高的。我们看到的数据有一个对比,中国居民的住房自有率的水平,有人说80%几,有人说接近90%。当然这里面还得细分,但是这个大的数据首先看得出来,这里面现在还没有人证伪,我们现在这个指标确实表现的,中国在居民住房自有率方面至少不低,但是同时差距在拉大。今天早上看到一条,现在还在广泛流传的信息。网上,微博上都在说,福布斯有一个调查结果披露,中国大众富裕阶层,按它统计1200万以上,其中40%左右有3套以上的住房,他这种调查结果精确不精确,我们可以再讨论,但是中国在住房率方面,自有率比较高的同时,差距在拉大,恐怕是一个基本的现实。

  第二个我们需要讨论的问题,住房上面遇到困难的人有没有?绝对有,要么怎么会有这么大范围的社会讨论,这么到的公众关注。住房遇到困难主要是什么人?现在最突出的是城镇低收入阶层和夹心层。城镇低收入阶层可不光是城市户籍人口,已经涌入城市的两亿多,我们称为农民工的人也要有地方住。以后几十年城镇化过程中间还有4亿多人进入城镇区域,他们也要有地方住。收入夹心层,现在看起来他自己觉得应该过体面的生活,但是等到买房的关口往往不行,千方百计买了房以后,仍然当房奴,很痛苦。更多的人是望房兴叹,有些实际的情况其实是大家都知道的常识。中国的社会心态里边,比如说一个年轻白领,一个小伙子,进入工作岗位工作几年,应该谈婚论嫁了吧,有了心仪的女朋友,但是现在有种种力量要求他,你要能解决一套100多平米的房子,否则结婚免谈。这种硬约束,我们在生活中是经常可以观察到。这种压力也是现在住房碰到困难的现实问题。你说我租房子行不行,很可能会回答说,女孩子说,哪怕我自己同意,我的家长不同意。这是现实的问题。

  第三个问题我们要说清楚,我们的房地产业是不是国民经济非常重要的组成部分,是不是支柱,那是你学术讨论的问题。它的重要性一望而知,那么房地产业健康发展,显然需要“双轨”统筹框架下,既有保障轨,又有市场轨的双轨统筹框架之下,市场轨上面,我们现在还在观察的调控新政进行始终的制度建设,这些回避不了的。制度建设就包括了整合理顺全流程,从我们的不动产的开发到住房的交易,到住房的保有,这各个环节上面的税费。在这方面实际要进行的税费改革也不可避免的要从住房的保有环节从无到有的构建,房产税的制度框架。我反复强调,我虽然是力主要推进房产税改革,但我一二再,再二三的说,我认为有关部门应该比较早的给全社会吃定心丸。中国的住房保有环节的税收调节,应该坚持只调节高端。时间关系就不展开调节高端的观点了,但是我强调,这是我非常鲜明的观点。在这种全套的税费的协调中间,触动既得利益是十分深重的。可能咱们大家都可以感受到,说起来这么敏感,这么牵动感情,为什么?它就是拉动既得利益是一个非常非常典型的事情,而且也是牵一发而动全身。现在仍在热议的国五条以后,关于交易环节严格的按照20%征税,原来的框架都有,但过去有实际性的弹性处理,变通办法就过去了。而现在一旦说二手房交易按20%的征收,很多人就感觉过不去了。你没有实施细则,你又没有配套,现在激发的是很多地方出现井喷式的抢政策末班车,在政策细则没落地的时候,赶快成交,而且逼出了所谓离婚潮,这是始料不及的一种,现在政策信息应该讲不配套造成的副作用。所以这种全面的协调配套牵一发而动全身的机制之下,必须处理好的顶层设计,从头到尾的,瞻前顾后,通盘考虑,是一定要力求高水平的。

  再往下说,对房地产税讨论这么多轮,反对的力量来自哪儿,我们直言不讳的说,第一开发商比较多的提出反对意见,有些代表人物。同时客观讲不是全部开发商都反对,比如潘石屹态度很鲜明,他认为三套以上的房产税的征收是合理的。

  第二我们看到有不少的学者反对,当然也不是全部。但是客观的讲反对的声音往往比较高,比较大,能够得到一片叫好的回应。

  其实还有第三个角度,那就是在反对的声音里面,有很大多的网民,其中大多数是年轻人,他们表示反对的意见,我也观察了。反对者或者心生畏惧,或者是不明就理,本来说网上活跃的是年轻人,是低中收入阶层。如果我们讨论的房产税是调整高端的话,本来不会跟他们有什么关系,他们应该在这个阶段是住公租房,但是他心目中我只要有可能,我就要买自己的产权房。产权房这方面的税,预期中间有这么一个事情,他觉得就有一个阴影和压力,就要表明态度,坚决反对。所以心生畏惧和不明就理合在一起,客观的来讲存在着我们调控当局定心丸没有送到位和相关的未来前景,个人的理解不同,见仁见智的错综复杂因素的。

  第四个角度我觉得要比较直率的说,我们体制内的很多人,其实对房产税改革是持反对态度的。为什么?我们就说说大实话,在当今的中国,从中央到地方是不是官员一般都有好房,大房,有不少人有多套房。恐怕大家都不会反对这个判断,我们看到披露的某些“房叔”,“房婶”冰山的一角嘛。话又说回来,我们不说这种极端的,现在还说不清道不明,为什么一个人可以有30套,甚至更多套的房子。就是说有多套房子的官员,他是不是都搞了下面的为非作歹的事情,那可未必。我所在的政府系统实施房改的时候就说,摸了底以后就了解到,老同志手上自己实际掌握房源最多的是四套。怎么造成的?就各种历史原因造成的。开始总得给他家庭一套,以后有房源可分配,有子女的再分一套,有所谓大儿大女的概念,有所谓多子女的概念,最多的就是4套。现在改革过程中间,各个地方的办法扑朔迷离,各有各的特点,有改善的方式,有各种各样的名目,体制内的官员有多套房的情况不是少数。那么大家自然也形成畏惧,自然从自己的既得利益考虑,虽然他未必是不正当得来的多套房,但是他就是宁肯说这方面能够反对,能够抵制的,我就要尽可能的,哪怕是不动声色的以这种反对态度去阻挡这个事情。

  那么我们再考虑一下,如果说要化解既得利益按总书记所说的,突破利益固化的藩篱,把这个事情往前推。这个路径怎么走?我们注意到前一段时间已经有很有影响的一种建议,就是应该把重庆、上海两地的试点先停下来,由人大立法以后审批通过,然后全国一起施行。那么实际情况会怎么样?我首先想谈:

  第一这样一个思路叫注重立法的思维,它的方向是对的。我们走向现代国家必须依法治国,依法治税,而且必须更好的发挥人大的作用,我们必须促进法治水平规范程度的提高。

  第二这个方向正确的同时,回到现实,在如此激烈的争议和很多观点的对抗之下,由人大它来解决立法问题,什么时候可操作,我们粗粗的设想一下,可能不是五年,十年能争出眉目的问题。搞得不好,说得夸张一点,像反对派的一位教授说的,那是在中国150年以后的事了。我们观察一下,就是已经在预算中间碰到的现实矛盾需要修改,现在已经是前后做了十几年的努力,好不容易在上届政府任期内,提出了修改的草案。第一稿大家关心的地方债的表述上面,正面提出了立法里面应该体现的阳光化的规则,但是有争议。有争议以后,在各种力量作用之下,居然出现了在第二审稿件上面把所有这些正面的表述一笔勾销,退回到原有的预算法,也就是现行还在实行的预算法的一句话的表述。这种情况我曾经直言不讳的批评,属于我们人大立法上的不作为,这种问题是中国的现实。如果按照某些人比较理想化的说法,由人大收回对于国务院的授权,所有的法规都在法的最高形态上形成规则,往下贯彻。那么我们已经看到的十八种税里的绝大多数都还是暂行条例的情况怎么办,这些暂行条例要升到法,可不是有一个良好愿望就行的,特别是现在存在如此激烈的矛盾冲突和带有如此强烈感情色彩的观点争议的房产税要立法的话,怎么把它的立法和中国的实际要改革推进相对接。我觉得谁也无法回避这个实际问题。所以你必须要考虑到,方向上人大要更严格掌握对国务院和部门的授权。但现实生活中间不可能一风吹,授权必须在转轨过程中间的一席之地。在我们中国仍然处于急剧转轨的时代,你要想把这些规则强行的称作法,其实并没有一个严肃的法所应该具有的成熟性和稳定性,也就无法保证严肃性。这种现实的问题,是中国真正在这方面推进所面临的真问题。

  再往下说,一个强烈的对比,就是十八大之后,我们的改革机遇是极为宝贵,极为重要的。人们期盼了这么久,终于听到了最高决策层给出一系列强烈的信号。这个改革的时间窗口有时不我待的性质。我们都在关注今年的改革文件突出什么重点,更多的注意力已经开始聚焦到了按照惯例应该形成的三中全会全面改革的指导文件。在这样一个时间段上,关乎国家前途,民族命运,中国梦成败的这样的很多的改革事项,它的规则怎么制定,是等不起的。这就是我说的大势化。

  所以往下再进一步的做个小结,考虑到理想和现实之间的矛盾,我们有必要再次原引邓小平的改革智慧。就是在对大方向有一个判断之后,他叫不争论,我们现在可以说少争论,完全不争论做不到,也是现在阶段性的特点,必须进一步引导理性争论的,但是要在改革的实际步骤方面,要减少争论而允许先行先试。有些事情,形不成共识,总得允许先试一试吧。小平同志曾经强调要大胆的试,大胆的闯。习近平总书记就任之后第一次出行,离开北京,就是重走南巡路,使我们回想小平同志当年的改革智慧。在顶层规划,一定要提高水平的同时,又要特别的给出强烈信号,要继续允许摸着石头过河,继续鼓励先行先试。小平同志当年在我们受到外部世界制裁的情况下,下决心要推出深沪两地资本市场的股票交易所,他把话说到极端,总可以先试一试,试了不行以后,关掉就是了。他说这个话心里想的是要关掉它吗?无非是把反对派说到你总得要我试一试,把他们推到墙角,如此而已。这样的一种,我感觉在房产税改革方面,有两地敢为天下先的启动改革试点,柔性切入这样的实践应该得到高度的肯定。要积极的考虑,中央文件已经屡次表明,前不久国务院批复的三部委关于收入分配的改革文件,再次申明的适时扩大房产税试点范围。所以在顶层规划和先行先试的互动中间,房产税是一个非常典型的改革案例。我认为在这个基本判断之下,实际上也就重复一句话,按照官方的信息应该再次说一下,房产税改革的方向已经锁定,关键是怎么形成顶层规划之下,允许先行先试的渐进路径和进一步提高实施方案可行性的问题。

  相关的应该强调的要点,第一这是一个多目标的渐进改革。抑制房产市场上的房价被炒作,泡沫化,这方面它应该有所贡献,但是这个改革事关构建地方税体系,落实省一下分税制和渐进提升直接税作用,优化中国收入分配和财产配置格局等等我们值得追求的目标,它是一个多目标的改革事项。

  接下来讲第二点,这个改革的配套作用是基本定位,不可能起到一个定海神针式的解决全局问题的这么一个,有人似乎把它加以夸大描述的这种作用。它就是在配套改革当中是一个组成部分。中国现在错综复杂的房地产市场在具体表现上就是变量,一定要有顶层规划的通盘考虑,但现实改革中间应该呼应着渐进往前推,逐渐使制度安排优化。你不能想象任何一个政策措施,一招鲜的解决全局问题。房产税同样是,它在这里面你不要希望一个政策就是定海神针式的天下大地。但是另外一个角度,我们在明确了肯定税不是万能的哲理同时,又要充分认识到和加以肯定走向现代国家现代税制,如果不把税制改革纳入改革的全局,又是万万不可能的。这样的一些道理,我觉得需要我们在理性讨论中间寻求共识。我的这些想法先汇报出来,请大家批评指正,谢谢!

  主持人:有5分钟回答我们嘉宾的时间,请各位嘉宾抓紧时间。

  提问:贾所长你好,我有两个问题:一个这次征收的20%的个人所得税,但是我知道在95年的时候朱镕基出台一个土地增值税的跟这个关系很密切,为什么这次没有采用土地增值税的提法。这是第一个问题。

  第二个问题,我的一个想法,在人大给政府立法授权方面,可不可以考虑制定新的法律,叫做“改革法”或者是“改革试点法”,对政府的授权有一些规范。

  贾康:好的,你这两个问题简单回应一下。实际上我只能作为研究者来推测管理部门的一些逻辑。土地增值税它是一个力度更大的税种,他要把前一个环节和后一个环节认定以后,是超额累进的,可以高到很高的水平。现在我们所说到的20%是源于个人所得税里面工薪收入之外的比较有普遍性的20%比例征收的政策上面,原来已有的设计。在20%征收上面,它跟土地增值税类似的是需要说清楚后边这个点跟前面的点相比,它有多大的所得额,也就是增值额,但是它没有超额累计,对社会的冲击相比之下要比土地增值税要低得多。在现实生活中间很多人认为实际上难以操作,或者不可接受的。难以操作你怎么认清楚,我在卖房以后取得总的毛收入里面增值额是多大。我前面100万买的,后边200万卖的,你看我增了100万。对不起我这里边还花了50万的装修呢,我的装修到0哪去了,你都算我增值额,我不服气,可能当局就说,你要拿出全套的原始凭证证明你50万的增收。他说我怎么可能每个发票都留着呢,那可能就谈不拢。谈不拢,税务机关跟纳税人之间可能产生火星四冒的状态,天天吵,吵服怎么办,这个税征起来就非常棘手。

  另外在法理上也有很多说不清楚的事情。有人说在这里面你光看我的装修不行,我还有大量的投入,我自己花的时间,我也很宝贵。越扯越扯不清楚,增值额怎么定如果扯不清楚,那么我们过去看到很多地方实际的情况,就是找到简便征收办法。简便征收办法几乎已经是一个通用模式。就是你现在卖出去以后总量按1%,有的地方1.5%,原则上1%-3%,你交了这个钱,完事,这个税就过了。这就是潜规则以后,这是实施细则的明规则。现在实际的冲突是真正?原有的政策框架里面,如果说土地增值税根本无法想象,20%的征收,实际上主导是由简便征收办法去解决问题。现在一下给出信息要严格按照20%征收,大家觉得这个事情冲击太大。这才逼出了一个政策没有落地之前,搭末班车这种带有社会恐慌心理,井喷式的赶快成交,为了成交突破一些具体明确障碍的离婚潮。这里面我前面已经说到了,他再次提示我了,牵一发而动全身的情况下,最好通盘想好。最有政策水平,应该现在把整个流程的各种税费一起整合,哪怕做不到一下子全都通盘协调,关键的一些要素,前面朱中一老师说到的,原来政策框架里面有时间因素,你现在能不能比较早的把时间因素配清楚,让大家心里面有个判断。还还想优化什么因素,能不能一起想好了以后,在政策精神公布的同时,很快细则就出来。我们现在恰恰碰到的问题就是,大家已经热闹了这么一大阵子,还没有看到可操作的具体细则。

  您说到的第二个问题,在改革方面要设法同样是这个问题,争论不休这个法什么时候能出来,出台之后很笼统的一些大原则的东西,这样一些概念实际上是不是又是一种“走形式”的因素比较多。如果说改革的总体来说,它的内在精神是什么?其实就应该允许创新,允许在现有法规体系里有突破。你再要一个《改革法》来罩着它,我个人认为实际价值不大。这里面很多事情要政治家考量的,要突破,你可能就成为改革的牺牲品。但我们反复的观察到,中国毕竟有这么一些人,他的偏好更多出于公心,更多的考虑敢为天下先的去争求实现一些理想化的东西。理想跟现实之间的矛盾,是需要他们斟酌以后掌握分寸的。改革法根本没法,稍微清晰一点规定这些敏感问题。如果我们从大的历史哲理来说,法无定法而后知,非法法也。人类社会发展就是不断突破现行的明规则,而不断的在法治的追求上面把创新过程中间可以稳定的东西,通过法的形式加以严肃的规范的表述。这个过程在中国是有特别明显的转轨特征和加剧形成复杂博弈的特征。我们的一个《宪法》,改革开放以来已经几轮修宪,现在大家满意吗?也不敢说普遍满意,而更实际的是几轮修正,有的宪法现在更多不是在怎么修正它,而是怎么严格实行它。真正要把《宪法》落实得好,有的人说,实际上就等于要在中国推行一个全面的,带有政治体制改革要素的配套改革,这个话有一定道理。我们《宪法》说得明明白白的一些东西,怎么在生活中落地,这是巨大的挑战。这个想法仅供参考。

  提问:贾所长你好,我是来自复地重庆公司的吴晓。众所周知房产税从2011年在重庆试点了将近两年多了,请你简要评价一下房产税在重庆试点取得的效果,以及预测一下未来的政策方向,谢谢。

  贾康:谢谢,这方面我还要向在座的各位请教,因为了解信息很有限。我也理解两地的官方非常谨慎,轻易不表态。但我注意到,应该是在半年多以前,各家主要的报纸,我们过去所说到的像最权威的人民日报、经济日报、光明日报等等,都发了一个通稿,我认为就是官方态度。对两地改革试点作出了充分肯定的评价,我认为里面的论据总体来说是客观的,大家感兴趣可以在网上搜一下。

  我个人基本的评价,首这两地的试点,首先要肯定,他们是敢为天下先的,符合邓小平改革的精神哲理的突破。首先从无变有,从原来保有环节上完全无税,现在现在在局部试点,让它建一个制度框架,变成有税,这符合中国走向现代国家,发展现代税制的一个基本大方向。

  第二不能简单的看某一点来评价这两地改革试点的范围,有的人只看税收增加了多少,我觉得这是非常皮象的看法。上海说第一年征了快20个亿,第二年征了快30个亿,但占它整个盘子的比重很低。重庆说只征了1亿多,在他盘子里更低,似乎就是这个改革没什么用的表现。不对嘛,而这个改革开始切入真的不是在这两个地方稀罕这点财政收入。就是在决策层上认为,有必要通过这两个地方的试点先建制度框架,所以以开始税收收得不多为依据,说改革不起作用是非常片面和表象的看法。以后的后劲不言而喻,还长得很。

  第二是说没有看到这两个地方推出改革试点以后,房价应声而落。这就要多说几句话,有什么力量能改变中国城镇化水平现在实际上只有38%,以后要一路走高到70-80%区间,这个过程才变得比较趋缓。这几十年历史过程中间,中心区商品房,产权房房价的上扬曲线,没有任何力量能改变。前面朱会长说了,一种观点是似是而非的,说九轮调控,越调越高,说这个房价调高,似乎是调控无能所造成的。不对的,你要反问如果没有这些轮的调控,这个房价要疯狂到什么样的状态,肆无忌惮的炒作会怎么样继续延伸它的内在逻辑,这才是真问题。那么从重庆,上海两地试点之后,我们听到的信息,高端房产的成交规模在收敛,房价在趋于稳定,这就是正效应,这个正效应是很容易判断出来的。你不能要求上海所谓增量调节,重庆是很有限的,花园洋房也就是独立别墅的存量才调节这个税。造成这两地房价多么明显的往下调整,我也深信这两地的房价如果大幅度的往下调整,绝对不是决策层的本意,那样会对社会生活带来很多的负面影响,哪怕你是挤泡沫,你也必须柔性的挤,渐进的挤,完全没有必要一落千丈式的回调。那么这样以来,就正面肯定了。我们可以通过经济分析证明,它对房价是产生了,使它走向平稳,减少泡沫的正面效应。

  还有其他很多值得肯定的地方,比如重庆的改革方案里面,我觉得有一个今后其他的改革试点方案,不论怎么设计都要吸取的,调节高端的重要原则。重庆是动了存量,比上海表面看起来更激进。但是就是辖区之内3千多套独立别墅纳入调整的范围。这3千多套独立别墅,有人说很难呀,人家要跟你玩命呀。实际情况听来不是这样,几乎100%都收到了。为什么呢?这些人是真正的先富起来的典型,住着独立别墅,他不会在乎这一年给你交过一万多,两万多的税,而且非常人性化的,我认为符合我前面所说到的,即使这种顶尖的独立别墅,180平米是起征点。假定你这个独立约束就是180平米,你同样一分钱税也不用交。这个原则的精神实质,我认为是非常重要的,我反复强调,再强调一遍,应该比照这个精神实质,设计以后的改革方案,就是坚持调节高端。再怎么富裕的人,他第一个基本单位可以扣在外,具体什么方式,大家可以讨论。还有什么正面效应值得肯定,这两地试点里边,你说上海说只调节存量,实际上你要有动作出手去增加增量,就会把存量一起拉进来。因为上海的同志说,有把握在这些年已经有数据的情况下,谁出售买房,马上把他原来的存量房一起调出来,设定需要怎么样按照税率对它多少多少面积加以调节,这样一种作用不值得肯定吗?称为增量,实际上拉动了一部分存量一起受调节。还有上海提出我这里0.4%,0.6这样一个具体的税率差异,那么所有在浦西以外周边区域买房的,明确说就是从低。但是中心区对不起,要0.6从高,就这么一点微小的差异,他们的管理层非常欣慰的说,看到了多年没见到过的调节效果。说多少年,他们过去都希望,新的买主把注意力引到周边去,这样更合理的形成上海土地开发利用的布局。但是过去的老百姓认同的,民间认同的是“宁要浦西一张床,不要浦东一套房”,过去首选中心区,中心区的房价就更有往上冲的需求拉动。现在好了,就这么0.2这么微小的一个经济杠杆上的差异,大量的成交现在引到周边区域。这是他们管理层在私下讨论的时候,非常欣慰说到一个正面的效应。诸如此类的事情还有很多。我不能占大家更多的时间了,总体一句话,我认为对两地的试点,现在我们更需要的不是在这里面吹毛求疵找他们的毛病,首先要肯定这两地试点,对于中国无可避免的,优化税制体制,建设现代国家历史进程的贡献。谢谢大家。

  主持人:谢谢贾所长精彩的演讲,请稍做休息。



(审校:刘满桃)
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