新城控股:短期债较高 但对提升毛利有信心
作者: 见习编辑 鲁鹏、梁嘉欣     时间: 2013-03-29 02:16:26    来源: [ 观点地产网 ]

我们希望这个毛利率至少回到同行业的平均水平,这也是我们管理层未来2013年、2014年的整体目标。

  观点地产网 见习编辑 鲁鹏、梁嘉欣 “对我们销售毛利率的提升还是有信心,我们觉得应该会回到相对合理的水平。”在新城控股2012年业绩会上,财务总监陈忠明如是说。

  据新城控股披露2012年业绩数据,2012年全年实现收入175亿元,同比增长62.7%,实现39.29亿的毛利总额,同比增长30%。公司毛利率为22.4%,净利润总额为9.3亿元,核心净利润的增长达到了19.5%,实现了9.1亿元,同比增加1.4亿元。

  其中,2012年毛利率有所下降,只有22.4%,比2011年下降了5.7%。

  陆忠明解释,主要是2011年下半年整个房地产市场经历了价格下调的压力,2012年实现的结转收入贡献的项目有很大一部分是在2011年下半年实现销售的项目。该部分销售受价格下调因素的影响,在2012年得到了体现。

  “不过我们有信心在2013、2014年将毛利率提升回来。”陆忠明称。另外,新城控股目前的债务以短期债务为主,有53.2%的短期债务,两年以上的债务只占到了18.8%。

  此前1月24日,新城控股及子公司担保人就发行本金总额为2亿美元的优先票据与初始买方签订购买协议,票据将于2018年1月31日到期。

  陆忠明表示,该项发债对公司整个债务的期限结构有明显的促进作用,明显的改善了公司的债务结构。

  执行董事黄茂莉女士介绍称,过去几年公司在产品结构上进行了一些调整,2012年以前针对置业人群的起航系列占合同销售的比例超过30%。2012年下半年以来整个市场的情况有所改善,策略性的增加了起航系列和圆梦系列的销售比率,预期有助于后续毛利率的水平回复。

  “2013年的销售目标是达到200亿的合同销售金额,跟2012年相比有25%的增长。”黄茂莉表示,该目标是基于公司有充裕的货量,而且也是对全年销售计划的安排。

  黄茂莉称,2013年公司有40个项目可以贡献合同销售额,其中有10个项目是新的,一期在今年开工,还有8个全新的项目是在2013年全新开工。这18个项目的开工面积达到280万平方米,其中有137万平方米已经在一季度开工。

  以下为新城控股2012业绩会现场提问整理实录

  现场提问:到目前为止公司已经入帐的销售有?如何看待今年的毛利率?今年买地的资本开支是多少?从长远来看,公司想把负债率维持在什么水平?

  陆忠明:刚才提到了公司2013年的销售目标是200亿。公司在一、二月份销售面积是22万平方米,实现18.11亿的销售总额。这个销售总额还是受到二月份春节的影响。三月份销售情况,到目前来看还是符合公司之前的销售计划,还剩几天时间我们会进行披露。

  2013年的毛利率,从目前的情况来看,主要是基于2012年上半年销售的反应,当然还有大部分还是要基于2013年后续的销售情况。从单个项目销售价格表现来看,我们从2012年3月份开始个别项目有了提价的措施,个别项目在全年已经有了三到四次的提价。从提价幅度来看,对我们销售毛利率的提升还是有信心,我们觉得应该会回到相对合理的水平。

  上市以后,我们的负债率得到了明显下降,公司整体上市资金还是非常有限。公司对今年有一个土地储备计划,首先是要确保现有区域土地去化之后的补充。在公司业绩指标完成得相对合理的时候,我们会考虑区域外拓展。目前来说,公司募集资金和发债资金主要用于新土地的获取,这块的资金大概有28亿。我们在境外融到的资金,可以考虑拿新的土地。

  当然,我们在发债的时候也考虑到对旧债的偿还,我们最终还是会通过买地进行新老债务的衔接。

  现场提问:公司对于达到今年的销售目标有没有信心,国五条出来以后对销售有没有影响?

  王振华:关于今年200亿的销售目标,我们在按照我们的计划实施。3月份的销售情况也会在我们的计划范围内,所以我们对200亿的销售目标还是很有信心。

  关于宏观调控,房地产行业从2003年到现在有十年的调控,最近又发了国五条。国五条的主要内容和原来调控内容没有什么区别,大家最关注的一条是二手房交易要增加20%的所得税。

  我认为这是针对二手房的一种遏制,也就是说对投资的遏制。国五条总体来说是投资和投机方面的调控,它对我们首次置业,首次改善需求还是鼓励的。政府认为老百姓的住房问题需要解决,所以我认为国五条出来以后,不会再有大的调控政策出来。

  我们再看2012年的情况,2012年虽然没有政策出台,但是房价还是比较平稳,没有什么飚升的场面。所以,我认为只要2013没有快速增长的情况,应该房地产宏观调控不可能出台更严厉的措施。

  现场提问:公司预计今明两年毛利率会回升多少个百分点?目前公司短期负债还是比较高,有没有考虑今年把负债比率进行优化?预计到今年年底短期负债的比率大概会下降到多少?

  陆忠明:通过负债可以看到公司未来毛利的趋势。我们过往的负债结构里面有40%是信托,信托的平均成本在13%以上,这对公司整体的业绩影响还是比较大的。这一块的利息通过资本化之后会影响到2011年和2012年的交付迟慢。2012年我们对高利率信托的压缩了20多亿,置换了一些低成本的贷款。

  通过这样的举措,使我们的资金成本有降低的趋势。我们的负债总额得到了控制,全年总负债也下降了。从未来来看,公司不太会采用信托这种相对成本较高的融资方式。

  公司通过产品定位的提升,布局的进一步调整和优化,过往几年的毛利水平是公司运营良好的反应结果。2012年主要是受2011年的影响,所以毛利率下降,但是我相信这个下降会在2013年、2014年逐步消化。

  短期负债和长期负债的关系,刚才我们在年报中讲了。目前公司采用的主要融资方式还是项目贷款,我们的项目周期基于快速开发的需要,一般在两年以内。体现在财务报表上,虽然我们贷款申请期限有两年,但实际上在项目交付时就需要偿还。所以,按照这样的分类,我们短期债务占比还是比较高。

  今年1月份我们通过发债明显改善了债务结构,我们后续也有一些持有性物业贷款得到审批,有7.5亿的贷款,也是五年期以上的,这在未来四、五月份会放款,将对公司整体的债务结构进一步优化。

  现场提问:毛利率会回升,是基于什么原因?

  王振华:提高毛利率有几个办法:第一,我们从去年下半年开始就感觉到毛利率比较低,所以从去年下半年每个季度都必须要上调销售价格,去年是上调了5%,今年再提高5%,用这两个5%来提高毛利率。

  第二,我们的信托成本原来高的在13%到14%之间,现在成本基本上都在10%以下。假如40亿的贷款,原来是14%的成本,现在10%就可以贷到64亿的贷款额度,可以增加24亿的贷款额度,这对毛利率有所提升。

  黄茂莉:我们的产品结构过去几年也有一些变化,我们2011年的时候合同销售里面起航系列占了30%多,2012年我们起航系列占比下降到了13%。相对而言,乐居系列和圆梦系列产品毛利率比起航系列要高,随着我们产品结构的变化,我们认为对毛利率也有所帮助。

  现场提问:集团有没有一个目标,毛利率达到多少算是合理?今年若用28亿买地,估计净负债率会在什么水平?

  陆忠明:我们2012年的毛利率在行业内相对比较低,但是刚才提到了我们产品结构的影响,以及债务成本的影响,这些都是造成毛利率下降的主要因素。从区域的角度来讲,我们在2013年短期内实现的结转收入贡献还是来自于现有的区域,并没有新的区域增加。

  如果要说一个具体的指标我觉得不太合适,但是我们还是想回到之前毛利率的水平。公司对于项目本身的追求有一个基本的保证要求,刚才提到公司28亿的海外融资是希望拿新的土地,当然公司新的土地储备资金安排可能还不止这个数字,因为这块只是基于海外融资。

  公司在拿地环节本身相对比较稳健,对一个项目我们还是希望实现比较高的毛利率,这样我们才会去投标参与。从土地投标环节我们就已经在考虑毛利率的管理,这个项目一旦落成以后,我们通过后续的开发,融资和内部的管控进一步降低我们的成本投入,实现高的价格,最后实现毛利率指标。

  当然,我们希望这个毛利率至少回到同行业的平均水平,这也是我们管理层未来2013年、2014年的整体目标。

  我们的负债率虽然下降到了57.1%,当然这可能是短期的表现,目前来讲公司海外债一旦启动,对我们净负债率的影响还是比较大的。同样的道理,我们希望公司的负债率相对来说达到行业内的同等水平,达到投资者认同的水平,我们也会和股票投资者,债券投资者进行充分的沟通,把我们的负债率能够控制在一个相对合理的水平。



(审校:劳蓉蓉)
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