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2012年度论坛讨论环节二 模式:房地产新周期与产业地产热
作者:     时间: 2013-01-09 18:35:03    来源: [ 观点地产网 ]

  城市观点论坛中国行2012年度论坛讨论下半场,讨论主题是“模式:房地产新周期与产业地产热”。

  主持嘉宾:寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同先生

  对话嘉宾:深圳美佳华实业有限公司董事长洪小佳先生

  德信资本董事长陈义枫先生

  金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士

  5+1洲联集团-五合国际董事、副总经理卢求先生

  本环节对话时间也是40分钟,接下来请韩世同先生开始主持,有请!

  韩世同:我们涉及两个话题,我们还好这个嘉宾没有那么多,我看了一下结构,有商业、地产运营的,像陈董事长是资本运营。我们比较多专业的组合。我们对未来的房地产周期和产业地产热这两个话题分开来讨论两轮。周期这个方面,其实我们今天谈论周期这个话题也挺多,的的确确从数据指标,甚至英国金融时报专家非常看好中国,认为中国各项指标都是触底,认为是触底回升态势。但是我也看到报纸,发改委张燕生说中国经济前些年一直在上坡,2008年以后下坡,但是由于托了一托,今年年初托了一下,实际上现在经济整体处于下坡,下到半山腰。李战洪上午讲了一个大年、小年,一年当中都还有变化,好像这个看法可能有从大的宏观角度来看,也有从纵观角度,如果大年、小年,近乎于微观,所有曲线都是波浪一种变化态势。这里面我想来听听各位对未来周期怎样判断会更好一点,从纵观也好、微观也好、宏观来看都好。我一直认为如果要是能看准未来趋势和方向,就能进澳门赌场,我比较赞同大的方面是下行方向到了半山腰。但是未来会怎么样呢,楼市好像还是比较热,股市是在中间,其实实体的经济或者第二产业制造业恐怕还在水深火热之中,除非跟房地产关联比较大的。下面谈谈对房地产周期的看法。

  洪小佳:我先讲一讲我的看法,对周期和热的问题,我认为这两个问题关系比较密切。对商业地产来说,现在有商业地产热,包括我们今天各个三线城市当地小的开发商,大家都蜂拥进入商业地产。我们作为其中从业者,我们认为商业地产做得好,收益更大,做得不好,风险更大。商业地产最终实现它的收益是到你的商业设施收租金的时候,周期远远大于住宅开发。所以累积泡沫时间会更长。当你感觉到的时候,这个周期很长,累积的泡沫会更大。这也是对周期的一个感觉。第二个,这几年电商的发展突飞猛进,销售额成倍增长,相对2012年各个零售企业增长率在下降,这个给我们一个启示,千万不要忽视电商的力量。未来商业地产,我们的购物中心、综合体业态调整面临一个重大的转型,是不是能够适应这股浪潮来决定企业的成败。这是我第二个感受。第三个,我们现在到很多城市去,城市新城开发热火朝天,政府推动新城商业建设动力很强,这里也面临怎么把握周期的问题,如果周期把握不好,这也是巨大的陷阱。把握的好,是一个巨大机会。从商业地产周期跟热的方面我就先谈三点体会。

  韩世同:美佳华比较致力于在三四线城市发展中等规模的商业综合体。我接触过你们在珠三角的项目,发展的非常好,他刚才从商业地产角度解释。你觉得现在算是周期的底部还是高位?

  洪小佳:从商业地产供应总量来说,现在应该是底部。现在第三产业发展远远落后第一、二产业。商业设施服务总量还需要增长。从这个角度来说,他处于起步阶段,但是问题在于我们行业情况,大家都进来的话,他有一个快速发展,面临着总量在短期内迅速增加怎么做好。

  韩世同:下面请陈总从资本运营角度谈谈房地产周期。

  陈义枫:我们公司来自深圳,华南区领先的房地产基金,我们投资领域遍及全国十多个省,看周期,我们基金更加的严肃认真,因为看错就亏大钱了。是拿真金白银在印证自己的看法。今天分享一下自己的看法,周期我可以从宏观角度、纵观行业角度简短说说,最后从房地产金融、从投资角度、微观角度怎么把握。

  宏观来看,我们认为房地产市场具有很强的政策性,离开政策看周期,我觉得不可取。政策无非是政策制定者的主观愿望和调控的能力。我觉得主观愿望是什么呢?是不要像以前那样疯涨,但是也不要出大的下跌,免得影响经济平稳。不涨或者说平稳应该是政策制定者主观愿望。最近这段时间也许是政策制定者对地产行业最满意的一段时间,其实是很满意的。价格稳定、温和放量,对经济也有所支撑,它的调控能力有没有呢?我们认为是有的。过去这两年大家领教过了,既然有愿望,有能力,它的愿望就能实现。所以我认为从周期的角度来看,周期有长中短不同的周期,咱们讲中期吧,可能5、6年,我们看是横盘震荡,震荡意味着很短的周期内还会起起落落,今天上午有嘉宾讲精确到一个季度的判断,这个实在没有办法看清楚,也是很正常的震荡,但是几年时间来看,应该是比较平稳的。平稳之后意味着什么?意味着从行业角度,政策所催生的土地红利没有了。企业需要靠能力和优势获得利润,没有自然而然增值的土地利润,这样的话,资金成本就是一个大问题,土地红利不能消化资金成本。行业就进入一个更加激烈竞争的,优胜劣汰的一个新周期,一个行业性周期,从无序的比较多元化竞争过渡到更加激烈的寡头竞争阶段。我总结几句话:大的会更大、有能力的、强者可以做大,弱小的基本上要退出。一个巨大的优势就是融资成本低,融资成本可以低好几倍,从8%到25%,可以有这样的差距。大的企业,尤其是国资背景的,上市公司第一梯队优势很明显,强的主要指区域品牌产品可以卖更高价钱。市场平稳、竞争加剧、融资成本成为他的很重要的一个优势。第三个讲到作为我们地产基金投资,我们就推动强者做大,配合行业格局的新周期。

  韩世同:刚才杜女士已经讲过轻资产、重资产这方面的转变,从整个形势和格局来看,我们房地产周期应该怎么看?

  杜丽虹:大家现在最近很热议一个词:城镇化。我这个观点可能有一点不同,我觉得城镇化这个提法是很奇怪的提法,城镇化是一个结果,它不是一个原因,不是经济发展的原因。就像我们当年深圳是因为邓小平说要把深圳建成改革的一个试点地方,而不是说目标要把深圳建成一个一线城市、千万人口的城市。中国过去十来年地产发展,实际上是因为我们有了30年经济改革的成果,才有了十多年地产的发展。所以如果说一个国家单纯靠地产来带动整个经济,从历史证明如果靠以地产起点的经济发展都是在吹泡泡。我从这个角度来说,我觉得中国现在的,你要说大的周期,我同意是在一个长周期的下行过程中,因为我们过去30年改革的优势现在基本体现完了,下一阶段可能需要做产业结构的升级,因为我们制造业处于一个水深火热之中。没有制造业的升级或者第三产业的发展,中国整体的经济都还没有完成这样一个从低谷中崛起的再次快速增长这样的过程,所以我觉得从长周期来看,整个经济周期也包括地产周期实际上是处于一个下行过程中,还没有完成产业结构的转型和升级。但是你要从小周期来说,确实跟政策相关,政策托一把,可能又会起来一两年、两三年,但是政策力量并不是万能的和无穷大的。这个是对周期我的一个看法。

  无论长周期还是短周期,地产企业自己都不能控制。但是如果你去判断这个周期,确实它又带有很大的赌博性的成分。我也同意刚才嘉宾讲的作为地产企业只能以不变应万变,但是这个不变就是不断地提高自身效率,进行模式创新,包括商业模式、金融模式各种模式创新,以这种不变来应对整个大周期也好、小周期也好这种波段。

  韩世同:下面请卢总从设计师角度怎么看待房地产周期变化。

  卢求:大家下午好!五合国际是一家国内著名的房地产开发设计企业,过去五件年,随着中国房地产市场发展,也随着房地产市场波动也非常感受到了整个市场波动对于设计行业的影响。2012年在上半年特别在十八大召开之前,我们感觉整个房地产行业特别是开发企业处于一种不确定的气氛和因素,很多项目都搁置、停滞。十八大确定了推动城镇化主导思想,对于整个房地产行业引导还是非常正面。我们接触的众多客户当中,很明显在2012年最后一两个月之内大量的项目,以前接触的项目、搁置的项目又重新启动,所以从设计行业一线企业来讲,我们很明显感受到无论从一线城市、二线城市以及三四线城市大的开发企业、中小开发企业项目推进的动力和意愿非常强大。

  我们过去参与11个万达广场,其中已经有5、6个落成开业,在大型商业地产综合地产开发上,目前是国内许多开发商非常关注,真正实际向前推进的。在养老地产、工业地产方面,特别是养老地产目前还处于概念炒作上,没有几家开发企业真正探索出养老开发地产真正盈利模式,更多是炒作概念。从房地产周期来讲,中国房地产是一个特别特殊的行业,用国外数据、理论分析中国房地产市场几乎都不会正确,中国的房地产开发受政策影响非常巨大,中国是一个强势的政府,相对弱势的市场经济,所以不确定因素非常多。

  韩世同:我们接着谈谈后面这个话题,刚才也提到养老地产,关于地产热现在也是非常流行养老的、旅游的、商业、工业。这些产业的地产热你是怎么看的?

  卢求:产业地产可以狭义广义讲,狭义就是工业、物流这些产业地产,近来大家把这个概念更广义化了,商业地产、养老地产也变成产业地产。从英文这个词来讲,产业地产没有后面中国人延续的这些概念。中国城市开发中,产业地产用地面积、绝对比例似乎比其他发达国家有比较大的差距,从我们一线设计感觉,中国开发有特殊性,虽然统计数据上,产业地产比例非常巨大,但是许多开发企业拿到产业用地性质的土地开发并不是真正开发产业用地,所以无形中又弥补了住宅开发用地或者其他综合用地土地的欠缺,所以从实际的现状来讲,我感觉差距与其他发达国家不会有那么大。另外我们很明确感觉到,产业地产开发,包括商业地产、养老地产、旅游地产开发迅猛发展,主要是由于政策引导。因为国家政策严格限制住宅用地开发,特别限制住宅用地开发购买人群的资格,限制了资金流入,也限制了这方面获利渠道,大量聪明资金必须寻找出路,就进入工业地产以及其他商业地产等等方面。而工业地产方面相应来说比较复杂,我们也和国内最大的工业地产开发专业企业签订了战略联盟协议,帮助他们在全国范围内做项目的前期、后期开发设计,包括产品定位等等,我们感觉到这样的企业他们也在不断摸索他们的标准化开发模式,以降低成本,包括综合服务。很多政府希望引入他们这样的企业,并不是说他们能够在开发上能有多大强项,更多是为他们企业投入,为该城市招商引资和企业化整体一条龙企业的介入经济增长带来带来动力。

  韩世同:杜女士谈一谈产业地产热。

  杜丽虹:产业地产在中国肯定还有非常大发展空间,但是确实中国很多产业地产并不是真正的产业地产,只是打着旗号的住宅或者商用地产。这也使得实际上大家做产业地产的时候还是在博取资产本身的升值收益,但是真正产业地产是以真正通过物业长期运营获取长期收益。从这个角度来说,第一需要你有一个很强的产业运营能力,不管文化地产也好、养老地产。文化地产要求你有很强的文化产品运营机构,比如剧场运营机构等等。养老地产在国外更多跟医疗、介护这些产业相结合,需要有很强的运营能力。如果产业地产从长期运营角度来说,并不是一个暴利行业,而且投资回收期很长,需要很长期的金融后盾支持。有了很强的运营能力、有了很强的长期资金支持,才有产业地产真正意义的发展。

  韩世同:陈总从资本角度谈谈。

  陈义枫:一方面他很可能当噱头来拿地,我们可以忽略他。他如果真正想做的话,也可能刚刚开始,他的能力还不够,不一定做得好。还有一个重要原因,产业地产这个模式相对低收益率,跟目前比较高的融资成本不配套,或者说产业地产金融环境不成熟,所以我们谨慎地来看待它。

  韩世同:能不能通过引入国际上比较追求稳定回报的资金组合来发展国内的产业。

  陈义枫:国内地产行业资金从国外引进资金的路径还不是很畅顺,我们公司倒是跟前海在研究,QDGP、QDLP,他的钱在香港拿境外人民币,通过前海回流到私募基金里,然后投到项目里。

  韩世同:国内保险资金能不能进入产业领域?

  陈义枫:这是另外一个问题,国内保险资金数量庞大,从政策上也允许进入地产行业,但是国内的像我们这个行业太年轻了,我们这个行业还没有出现让保险资金非常放心认可的主流品牌,也就是说管理人还年轻这么一个情况,所以还需要点时间,但是每天都在进步。

  韩世同:洪总从商业角度谈谈产业热。

  洪小佳:如果从商业地产来说,目前从近两年进入商业地产企业数量跟开发数量来说,可以说商业地产很热。但是从另外一个角度来说,商业地产又不热,因为实际上进入商业地产的很多企业,从对商业地产的理解,商业品牌的整合能力,商业设施的规划能力到商业的运营能力都没有真正建立起来,所以在这个行业里面真正从事商业地产的企业并不多,从这个角度来说真正的商业地产开发并不是很热,我们现在国内非常缺乏真正的商业地产企业,所以从这两个角度来理解,作为我们从业企业,我觉得关键还是你练好你的内功,把核心要素做好,这个行业并不热。这是我的第一个观点。

  第二,刚才两个金融机构的朋友讲的,其实商业地产非常需要有长期稳定的资金的支持,按照目前的信托基金、房地产基金这种高回报方式,商业地产根本没有办法做。如果做了,只是一种保险,也是一种杀鸡取卵,这个行业健康发展需要一个好的资金模式,现在我们没有办法跟商业地产理性开发模式形成一个衔接,这应该也是一个机会,也是商业地产开发所期待的怎么样跟金融界朋友共同探讨一种模式让这个行业健康发展。

  韩世同:刚才各位从不同角度,从设计师眼光、从资本运营角度、商业运营角度,向各位解读了产业热背后的原因,还有目前的状况。像养老有不同的模式,我们看到的养老院还处于传统的政府补贴方式。旅游地产,早上朱中一会长讲了旅游地产,这种方式,最近海南那边有报道说市场很不好。我在央广节目中提出转型迫在眉睫,怎么转?我觉得如果没有长期稳定的资金配合其实也很难转,他们都是短期资金。当然现在海南发展休闲产业、度假社区开发商已经跟当前的开发商不一样,他有实力,把销售型逐渐转到持有、租赁型的,这可能跟杜女士讲的轻资产的有点背离,但是在市场压迫下,这种转型可能也是一个必然,才能朝着旅游业兴旺发展的角度。

  最后我们请嘉宾用一句话概括一下对新的一年房地产的希望和看法。

  洪小佳:理性思考、立足长远,构建企业核心竞争力。

  陈义枫:我们希望我们能够共同迎接新周期新的机会。

  杜丽虹:地产企业就是效率和金融并行。

  卢求:政策平稳,房地产行业继续能够延续我们国民经济主导地位。

  韩世同:这一环节我们就到这里。



(审校:劳蓉蓉)
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