观点地产网 >
其他 >
>
>
正文
2012年度论坛讨论环节一研判:持续回暖的房地产市场
作者:     时间: 2013-01-09 16:32:45    来源: [ 观点地产网 ]

调控政策依然在持续,但市场的法则也应尊重和顺应,唯有如此,房地产行业才能重回稳定增长的可持续发展之路。

  主持嘉宾:世联地产首席技术官黎振伟先生

  对话嘉宾:金地(集团)股份有限公司董办总经理许亚峰先生

  东方银座集团中国有限公司董事副总裁钟帆飞女士

  广州华誉景观工程设计有限公司董事总经理张明燕女士

  兰德咨询(中国)有限公司董事长宋延庆先生

  广州市政协常委、广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生

  合富辉煌集团首席市场分析师龙斌先生

  本环节对话时间为40分钟,接下来请黎振伟先生开始主持对话,有请。

  黎振伟:坐到现在,还坚持在会场的,真的感谢。上午听很多政策大的方向,下午可能都是企业家最关心的,我们如何做。因为最终还是要回到企业。我看一下我们这场对话嘉宾都是从企业来的,有做开发的,有做咨询的,有做设计的,很好。我们这里还是回到我们自己该怎么做。谈到市场,我们研判持续回暖房地产,其实我想这个题目很容易读,因为回暖已经不容置疑,我们公司去年也超过2000亿,我们很多楼盘都出现了日光盘。问题是如果我们简单再讲回暖了,是不是暖了,不用说。问题是我们如何解构这个暖,如何研判这个暖,还有一个问题,我们如何去计划下一个冷来的时候,我们怎么样去抓住这个暖,同时我们在冷的时候能够有所计划。当市场冷的时候,我们困惑怎么去降价卖房子?当市场暖的时候,我们困惑怎么买土地,我们做顾问的,市场不好的时候怎么接项目。先讲研判,研判错了,我们的决策就麻烦了。第一个问题,我们不要简单说冷还是暖,而是如何解构这个问题,我们怎么看这次的暖?首先请金地公司董办总经理谈谈。

  许亚峰:2012年我们基本上可以划一个句号了,现在各个公司很多销售数据都已经可以看到了。其实整个2012年从我个人来看,我想这个暖,我更多地把市场叫做回归健康。2012年从3月份我们说这是一个小阳春,一直到年底我们说这是一个暖冬,从年初到年底整个市场我们看到是一个刚需的,我们是首置首改的市场,这个市场的需求是一个真正居住的需求,可能讲是一个理性的回归、健康的回归,我个人是这么看。当然我们如果去看2013年,我个人还是比较看好刚需的市场前景,我也觉得2013年会是一个相对供需两旺的市场,从几个方面来看。第一,我们真实的居住的需求仍然是一个非常坚实的需求,同时十八大以后,我们现在城镇化的进程,这种需求我们认为还会持续相当长一段时间。第二,在整个2012年我们也看到了在很多开发商包括一些上市公司在去存货方面已经做的非常好,我们现在面临着反而是又继续补充土地储备,现在大家过了一年后,很多公司都是信心满满,我们有很多土地储备来应对明年市场,供应量也是相对充裕,我觉得需求会比较坚实,供应也相应充分,我认为是一个相对平稳,但是供需两旺的市场。第三点,作为房地产企业我们还要保持一个理性的态度,最近局部上有一些局部发热的状况,可能我们在这个时候,拿地方面,确实像黎总讲的不要在特别高的市场非理性去拿地,这个时候还要保持一个正常的心态、理性的心态,因为我们面对市场是真正的客户居住的需求,所以我想是相对平稳的一个心态比较重要。

  黎振伟:第一,刚需,真实的需求,第二,整体供需平衡。第三,这次的暖不是泡沫,所以我们还是要理性对待我们的暖。下面的嘉宾来自我们设计公司华誉景观张总,张总说现在非常忙。张总您作为一个设计公司,这么多客户找你们,你从暖里面找到有什么好的地方,同时有什么值得开发商注意的地方?

  张明燕:这个回暖从我们的体会,不是一个预测和估计,而是一个事实。就是春江水暖花先知,就是设计行业,尤其是景观行业对这个非常敏感。我们现在服务的招、保、万、金、富力、中海这些高端企业来讲,现在争夺优质开发商的行为非常明显,我们最近甚至遇到一个集团有四个项目找我们,然后我们又不可能同时签这么多约,就是想优先跟我们签约,以保证他们项目及时推进的现象,从这些项目可以看出来,一斑窥全豹,房地产回暖已经是不争的事实。第二,回暖的量应该包括两个部分:第一部分,被压抑的需求,报复性反弹。第二部分,确实刚需的需求。我对开发商建议,正确估计第二部分比例,然后把第一部分数字在未来规划里能够适当打一个折扣去做下一个阶段,包括拿地、销售额的制定。这是我对于销售的一个看法。

  第二,关于地产,我觉得还有两个视角。民生和政治的因素就决定了房价不会过热,但是经济的需求又不会过冷,这两个因素之间去平衡。

  第三,我认为未来房地产就是三个关键词:控房价、稳增长、城镇化。房地产过热的就是政治受不了,房地产过冷,经济受不了,所以黄金时代过去了,健康时代来临了,这就是我对未来房地产的看法。谢谢!

  黎振伟:张总从设计公司角度谈,但是有一点我跟你一样,刚才我接到一个电话,我们同事说我们时间太紧了,客户说不行,你们赶紧来做。如果这个时候我们真的派不出人,硬要人去做,做不好怎么办?我跟同事讲我们还要坚持,我们为他们做好项目才能接他们的活。不要为了把项目做了再说。在旺的时候,你去仓促从事,可能下来市场冷的时候你就麻烦了,所以这个时候我跟张总,越是旺的时候,我们越需要认真把好关,越需要把项目做好,否则的话,您过了这一关就难过下一关了,也希望开发商理解我们做服务的机构,我们质量第一。下面嘉宾来自东方银座总裁钟总。钟总公司很特别,不仅是开发商,还有酒店、物业管理等等。钟总说怕说太好了会不会影响。其实如果你的东西是刚性的无所谓,关键有一点,你们的企业是一个综合性的,你们作为一个综合开发企业怎么面对这个回暖,怎么把握。

  钟帆飞:谢谢,其实我觉得现在这个回暖是地产的一个回归,应该说是之前限购把大家刚需压住了,现在我们老百姓确实有需求,我们消费最大的量应该是买房子、住房子。现在股票又跌,又面临通胀的基础上,这些老百姓总要有一个资金的消费的窗口,现在刚好又有微调,微调的政策其实对我们房地产回暖起了很大的推波助澜作用。中午的时候,黎老师跟我讲要讲一些实例。其实我们做房地产真的经历了严冬,去年初,来看楼的很多,但是买楼的不多,如果一天能卖一两套房就很不错了。但是到了3月份就开始发现已经有小阳春了,最明显的我们在东莞的一个楼盘,是东方银座城市综合体,我们开盘当天正是端午节,当时我们开发商跟我们代理公司都担心今天是节日,刚好又是广东人最讲究的,这一天要拜神的,就担心老百姓会不来。但是我们刚门开,已经很多人过来了。我们当天推出去的楼盘,很快在上午就卖掉80%多,其中包括有住房、商铺。另外一个事例,我们在沈阳盘锦东方银座综合体,这个综合体建筑面积很大,20多万平米,里面有地产、酒店、高端物业、休闲、娱乐为一体,当时我们推出来是500多套房子,推出去前一天晚上就开始有人在排队,到了第二天上午就已经有600、700人。我们的工作人员、保安人员都意想之外的事。这是去年中秋的事情。当天也是销售了好几百套,也达到80%以上。所以我觉得现在说的回暖,其实也是老百姓压抑太久了,确实需要有需求。政府要调控,在调控过程中,我们开发商要很听话的,肯定跟政府同步走。我们怎么办呢?我们的楼盘除了在设计、策划、户型、环保、园林、物业管理方面做好之外,我们的楼盘管理,因为东方银座有五星级酒店管理的经验,我们五星级酒店管理的经验运用到物业管理上,我们集团给物业提倡一个涵养一生高贵的服务理念,让我们业主回到我们的住宅区里面能够享受到真正的服务。谢谢!

  黎振伟:它的暖有大势的暖,也有企业自身内功做的好带来的暖,还有一个他们价格上。下一位嘉宾来自兰德咨询宋总。宋总,从您角度看,这次的回暖,我们企业是碰到了一个好机会,去年相信企业都找你。这次的暖,你又怎么看呢?企业该怎么面对这个暖?我们需不需要在企业自身管理上做好准备。你怎么看这个暖?

  宋延庆:我讲三点,直接回答你的问题,什么叫暖。我们也给有关部门做研究报告,从我们监测到的4类17项指标来看,有16项指标已经明显呈现了触底昂头的态势。唯一一项指标就是土地成交面积这块。所以第一个问题是不是回暖,应该是确定无疑的。但是距离全面的回暖或者极为乐观的回暖,我个人保持谨慎乐观。

  第二,关于今年市场回暖状况如何。我个人判断可能会呈现一个先扬后抑再扬N型呈现45度曲线,3月份之前可能是扬的态势,到年中的时候可能大家有一些政策预期略有一点失望,再加上政府调控的准备,可能有一些回落,10月份以后继续扬,简单来说就是一个N型的走势。价格就7%加减2%,面积10%加减2%,产品销售状况可以毫无疑问说首置大于首改,首改大于再改。其中就增速而言,我个人认为随着住建部推出改善型需求保障,今年有可能首改类成交面积增速会比其他几类产品需求要快一些。

  第三,从我们企业来看,2012年,我们三项业务,管理咨询、产品标准化、报告服务,年初定的目标是5、4、1。但是到了2012年10月份,我们业务一下反转了,到了年底业务收入结构成了3、6、1。增长速度最快的就是产品标准化、产品线研究与咨询。包括咱们的海尔地产,我们开了十几个这样的单子,产品线研发。我们公司做年终报告的时候,我就写的可能这意味着什么呢?去年、前年一调控,把关注焦点集中在资金这方面。随着调控的不断常态化和深化,这两年大家有一个回归,回归到产品层面,企业毕竟是生产产品、提供服务。产品无非两个方面:产品创新、标准化。产品创新有难度,标准化实施起来相对可行一些,从我们业务来看,开发企业对产品的关注点越来越强,我们产品标准化咨询工作也越来越多。这里提前给大家透露一下,十八号我们有一个房地产产品线专题研讨会,原来计划报名70人,现在已经爆满了。这两年开发企业对产品重视程度越来越高。谢谢!

  黎振伟:宋总刚才的观点,我发现一点,我们都有共通点,暖的时候,我们又忙了,费用更高了。有没有想过我们冷的时候多做一些,暖的时候就可以更宽松面对机会。很多基础工作、专业工作应该在冷的时候做,但是发现中国企业先活了命再说。下面一位嘉宾是曹志伟先生,曹总在广州是很有名的房地产专家,他对房地产的看法、对企业的做法有很多独到之处。他吃饭的时候提到好像海南并不暖,房市有点冷。曹总你谈谈你怎么看这个暖,你的企业怎么面对这个暖?

  曹志伟:很乐观、很肯定说现在已经暖了,我做这个行业23年。比去年冷得多的时候都见过。如果23年来看,现在不算暖。而且暖的话,相对每个人,就等于说今天的天气,从全国来讲,这个度数有些说暖了,有些说冷了。对身体不同的人,他的冷暖感觉不一样,所以我们单纯讲冷暖,没有参数,这也是“思想家”的判断。中国人做事经常这样的判断。你暖了就扒你衣服,加大空调,在台下感觉很暖,上来就有冷气吹来,有点冷了。所以做这一行一定要有清醒头脑,不能说现在就暖。

  我14个月来第一次讲房地产。我说我不讲了,因为跟陈诗涛是邻居,所以过来讲一下。我讲话不代表政协,跟政协没有关系,虽然我是省房协副会长,我讲话也跟省房协没有关系,更不代表企业,只代表个人。我现在的身份跟我网名一样是曹同学,跟大家一样学习。所以错了是正常的,对了蒙的。

  我倒是想请那些三年前、五年前将中国房市泡沫要爆破的人、房地产要崩盘的人,许诺过很多要裸跑的人,做各种打赌的人,这些专家能不能反思一下,能不能以后讲话真实一点,有点依据。否则的话,让别人看我们这一行是很垃圾。所以很简单去讲暖不暖,这个有问题。从现在来讲,好像销售额高了一点点,房价统计数据上了一点点就叫暖了。但是开发商的利润实际上有没有增加?刚才税务筹划专家讲你这个房价上升这么一点,实际上大头谁拿去了?我们现在的地价的增幅也还没感觉暖的时候,地价已经涨了。如果我们觉得房价是暖了,地价已经是火烧了。地价涨幅远远大于房价涨幅,那这个利润到哪里去了?所以我更多的思考是我们的地产商包括在座各位,可能不需要多少年,你们都沦为打工人,都替土地拥有者打工。你第一块地赚的利润,加上你的成本,会成为第二地的成本,这叫重置成本。第二块地的利润加上第一块的利润加上原始成本会成为第三块地成本,同样依此类推,最后所有中国发展商都成为只是房屋的制造者,这也是我对未来的判断,这个时间不需要太长,很快就来了。

  一个龙头出水供应土地,众多人去抢,再限制你的销售,用行政的手段调节供求关系,这是非经济学理论。经济学家不要觉得自己很牛,游戏规则是不一样的,经济学家为什么不懂经济,就是这样的原因。我们要做好做土地拥有者打工者的准备。可能这一年干脆我就不卖楼了,不卖楼之后,我们的楼现在卖每一平方能多赚5000、6000元,利润会增加2倍,当时税务筹划没有考虑这一点,我也不知道怎么办。这个可能也划为下一块地的够低成本,所以暖还是不暖只有自己知道,不能用你的体温、你的感觉套在别人身上,然后在报纸上暖讲,悟道一大堆人,因为智者毕竟是少数,愚者众多。我们不能谴责一些制定政策的人,因为我们自己都在糊弄自己。我们这一行被玩死,最后大家都没得玩,我就胡说这些。

  黎振伟:曹总在暖的时候还保持了冷静的思考。最后一位嘉宾,龙斌博士,来自合富辉煌。龙博士,可能在各位里面你是最专业的,在大家特别暖的情况下,你来解构一下有哪些地方暖、哪些地方不暖,这些暖它的延续的地方在哪里?

  龙斌:也抓紧时间做一个2012年的研判和2013年的展望。非常明显从我们观察来看,2012年其实是在政策预调、微调力度非常大的基础上,房地产市场整体向好,回暖也好、向好也好,数据可以说明一切问题。1-11月份,包括12月份,我相信应该都是比较圆满的数据,从各个企业来也都是这样。政策因素,特别是信贷放松应该说给房地产市场的发展注入了比较大的动力,因为我们都知道房地产市场一定是离不开国家信贷、房贷这些政策,我们的降息、降准备金率,我们的重新启动投资,包括我们首套房85折利率,这些给我们市场信心回暖注入非常强大的动力。这是非常重要一点。

  第二方面,非常明显刚性需求,包括高端的需求,还有我们通常也说理财的需求,房地产在中国比较独特,还有理财的需求,这是融合在一起。在年底的时候应该说已经是很明显大家看到非常清晰的表现,在这样一个刚需、高端需求,还有一些大家有钱怕通胀,怕货币贬值这样一种很明显的居民心态之下大家走进房地产市场。或者说在自己需求迫切要求下也走进这个市场。各个城市卖的好的楼盘是什么盘?刚需盘、优质盘或者资源、地段非常独特,它的特征非常明显,这种我们说的附加值非常高,其实这样的楼盘大家会看到在市场上应该说不管是在降价的时候,还是在价格企稳的时候还是在提价的时候,他都走得很好,这也是给我们一个启发。

  第三点,在全国的市场来看,因为我们也是监测很多城市,我们集团业务也在很多城市有。其实城市之间的风化和差异是存在的,我们很明显看到一线城市回暖的特别明显,像一线城市我们看北、上、广、深圳,2012年增长非常明显,最低的都在30%以上,北京最高,50%以上,三四线城市相对会比较淡静,它的市场表现背后驱动因素值得我们思考。这对我们未来判断2013、2014年房地产市场走势有有启发意义。

  还有一点很明显看到,房企之间的分化也是比较明显的,千亿房企进一步增加,900亿的,2013年肯定会进入千亿了。估计2013年有5、6家达到1000个亿,这个全世界范围都是很罕见的。综合起来看,2013年是有延续性,我们觉得2013年总体基调应该是乐观。但是乐观之下也要保持谨慎,这个谨慎大家都会看到,房地产政策市,结合的非常紧密,我们说如果个别城市过热,其实现在已经有所苗头了,房价过快上涨,其实又会引发新一轮的调控,这种调控带来了市场波动可能也会难免,但是总的来说在中国城镇化、城市化、工业化进程加速的情况下,房地产朝阳行业的特征应该说在很多年都不会改变。其实在调控时代之下,大家都在思考它的增长点在哪里。我们觉得我们要发现房地产最终的价值在哪里,这个价值我们已经看到在现在的调控时代,价值有所分化。这个价值归根到底还是城市的价值。我们说为什么一二线城市、核心城市发展那么快,它的城市价值高,它的人口、产业、购买力、财富积累水平、城市综合的配套,我们说是价值高的体现。调控情况下,价值高的最有抗衡压力,最能反映房地产发展的特征,也成为房地产的领导者。我们觉得2013年这种价值分化,包括城市、区域、包括不同的房企、包括不同的产品其实应该都会延续。

  概括来看,乐观中应该保持一份谨慎,同时要去发现我们的价值所在,去寻找最能够提升价值空间的地方,包括我们的布点也好、项目也好、产品挖掘也好、还有我们对客户需求的挖掘,其实这个需求非常庞大,除了刚性需求,还有很多需求都会在今年经济向好大的趋势下会得到释放,谢谢大家!

  黎振伟:除了政策、除了刚需,还有价值、产品的品质,这个很重要。其实中国房地产很特点,没有一个国家像中国这样,所以很多经济学家看跌眼镜了。中国它是在发展中,这个行业也在发展中,所以很多东西我们不要简单看暖、也不要简单看冷,总之抓好机会,做好企业。最后请每一位嘉宾对2013年有什么好的忠告给出一句话。

  许亚峰:作为2013年我们最希望的应该是稳定,稳定首先包括政策,我们面对的更多是市场,我们提供客户满意产品,包括经营业绩这对我们都非常重要。

  张明燕:2013年我想我们策略就是审慎地选择项目,然后保证品质,这样就为下一个冷积累了我们的信誉和实力,同时选择就是未来策略有帮助的项目,积累下一步的竞争力。谢谢!

  钟帆飞:我想调整是还要继续的,也希望政策能够稳定一点,顺应市场需求,能给我们发展商,做出更高质量的楼盘给到需求的客户。

  宋延庆:我们的主题词已经定了:升级。我始终有一个观点,无论房地产形势如何,像天气一样,冷死的、被车撞死的人肯定远远少于病死的,企业要好好发展还是要回归到企业本义,包括产品、管理、经营策略。

  曹志伟:大家都觉得是稳定,我倒觉得世界是不稳定的,无论政治上、军事上、经济上都是不稳定的。给我们购房者一点建议,在去年我们有两个特别日子,2011年11月11日,2012年12月12日,2013年1月4日,都有很多年轻人结婚,对于结婚的刚需来讲,我建议他们买小房子好过买大房子,买市区好过买郊区的,千万不要对你买的第一套房子有感情。第二,对改善型的人来讲,少买房,买好房。对发展商买地来讲,有一个忠告,没有最高的价,唯有更高的价,能买你就买吧,能买地的日子不多了。

  龙 斌:八个字:顺应变化、优化价值。我们会发现房地产的发展一定是在波动中发展,这个波动有时候会超过我们的预料。

  黎振伟:谢谢各位!谢谢我们嘉宾。



(审校:劳蓉蓉)
24小时热点>>

观点地产网关于本网站版权事宜的声明:

观点地产网刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源:观点地产网”字样的所有文字、图片等稿件,版权均属观点地产网所有,本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责。如对稿件内容有疑议,或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.info(发送邮件时请将“#”改为“@”)与观点地产网联系。