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黎明楷演讲:结构调整 2013年房地产市场预测
作者: 黎明楷     时间: 2013-01-09 14:36:48    来源: [ 观点地产网 ]

  黎明楷:大家下午好!中国的房地产市场基本上来讲,我自己看,大陆还受政策影响比较多一点,所以我还是先从政策方面跟大家讲一下关于调控。政府本来就是土地的主要供应方,在整个房地产产业链供应方面主要的一个源头,从调控来讲,原本应该政府的政策是从供应方面来入手会比较理性一点,比较容易见效果一点。但是过去我看到政府因为在供应方面的一些控制并不是做得很好,就只能干预到需求方面,如果从供应方面入手,按照需求方面变化来改变供应,这样也能从价格方面获得一定的限制,甚至于你从供应方面来改变市场对未来价格的预期,其实也能调控需求,但是现在做不到了,只能直接插手需求。一般来讲很多政府也有插手需求方面,但是直接插手需求方面一般还只是从金融、税收方面入手来间接影响需求的变化,大陆的情况有点不同,他也没法用好金融政策、税收政策。或者觉得政策不好用,就只能暴力去干预需求。

黎明楷

  我们分析房地产需求,有时候很难完全从供需方面判断市场的走势,因为政府本身也是一个参与方,我们对国家的政策也需要有一个合理的判断才能比较容易看到未来市场会有什么变化。如果纯粹从供需方面来讲,2013年这个市场应该是很好的。估计楼价的涨幅应该还算是比较多的。有人比喻现在冬天风高物燥,容易有火警,但是如果政府在旁边已经拿着灭火器虎视眈眈看着,你想点大火其实也点不起来,你想点小火其实还可以,但是要真正烧起来也并不是会出现的情况。当然了,楼价大升在2013年或者往后要大升的机会并不是很大,但是要跌,也并不现实,基本上很难跌下来。如果采取一些比较平稳、缓升的角度,应该并不会出来很多新的政策出来。

  房价走势,中央跟地方博弈的一些情况。从过去来讲,05年那一个阶段算是我们的宏调慢慢开始紧了。05年主要针对的是上海那边,因为上海升的比较厉害。当时一出来,上海政府跟中央,应该力度比较密切,还是大家一致的。所以很快把上海压下来,把上海压下来对其他地方影响并不大,楼价慢慢升,升到07年那个阶段,深圳是比较严重,当时主要针对面应该是打击深圳,深圳方面当时也挺配合,深圳第一个城市出了限外令,限制境外投资。然后慢慢又把楼价压下来了,楼价已经升了一段时间,从高位开始慢慢回落,到了什么时候地方与中央比较一致,就是09年救市,大家都比较齐心。地方非常配合中央的政策,出台很多政策支持市场。所以楼价那一段时间又飞涨起来。到2010年7月份因为升的太高了,所以国十条又出来了,陆陆续续出台很多限购政策,把楼价压下去,压下去一段时间开始恢复上升,恢复上升过程中有一些升的快一点、有一些升的慢一点,变得政策方面国家跟地方的一致性就开始变差了,地方出了一些微调政策来改变这样的现实。

  我们看地方政府的一些微调的尺度其实跟他本身的交易量有比较大的关系,刚才说了政府很少从供应方面来调控市场,主要直接针对需求。直接针对需求的效果是怎么样?通常政策出来不是让楼价跌下来,主要是让成交量跌下来,压需求,成交量一跌,对地方政府带来的影响还是比较大的。一些地方过去也有一些微调的尺度,微调的多与少就取决于本身这个市场在过去限购以后,它的成交量减的多还是少,减的少一点基本上也不需要什么微调政策,如果成交量跌的比较厉害,地方政府也出了很多不同手段来测试中央的底线,究竟哪些可以微调,哪些不可以。到目前基本上比较明显的,从限购这样的政策上,基本上要他停止的可能性几乎等于零。地方一触到限购这条红线,马上给中央叫停。但是如果针对一些刚需的微调,基本上很多地方政府也可以过关,包括公积金贷款放宽、购房优惠。

  我们也可以看看从成交量变化,成交量变化这里比较清楚看到从08年市场从高峰开始下滑的时间,其实地方已经有一些微调的政策出台,中央基本上是观望的态度,没有多少反对。从08年以后,慢慢地成交量就可以从谷底爬升,到了09年初,中央与地方一起救市,09年一整年成交量暴涨,但是到了2010年慢慢又开始收紧调控政策,成交量往下走,2011年成交量一手加二手都跌了一定的量。去年开始慢慢好起来了,但是比09、07年高峰,成交量还并不算很火热,只是算比2011年低潮好一些而已。

  从十八大以后,我们看中央主要提出是两方面方向,一个是市场配置。一个是政府的保障,来解决住房改革制度。我们看在过去一段时间从2010年开始,我们的保障房建设在一直增加,虽然2013年计划比过往都要少一些。但是其实总的加起来这个量也是不少的。从目前来看,保障房从建设方面开始进入分配方面的一些问题。从保障房讲,又看到分配上出现很多不公平或者有些保障房出来,认购率还是不足的情况。政策出台,小毛病肯定是有的,但是出现大问题应该也不会。长远来看,保障房应该解决了中央关于舆论方面的压力。

  未来来讲,从行政干预方面来看基本上也很难。未来政策变化主要集中在三方面:第一,一些地方的政策微调应该还会陆陆续续有。第二,另外也加大了土地供应。第三,房产税方面的试点我想在未来一段时间,从2013年开始慢慢到往后应该也会增加。政策方面也提出两点:住有所居、扩大内需。住有所居方面主要通过保障房建设,还有刚需方支持方面。另一方面在扩大内需,比较明显可以看到对于改善型一些需求的释放应该未来会越来越大。所谓改善型的住房,在未来也会是一个很大的商机,因为过去我们从改革开放以后建了很多房,当时的房从设计也好、配套也好,都是比较差一点点的。现在经过20、30年这个阶段,我想未来很大的商机就是产品设计方面怎么可以吸引到改善型需求,未来还是还大一块可以进展的地方。

  说完了政策方面,我讲一下大概的市场的趋势,我们统计了42个城市,这42个城市主要都是一线、二线城市,从2012年整体成交量比2011年上升了20%,比全国平均高了很多。这反映了什么?主要是2011年一些一线、二线城市受的影响比较大。而三四线城市基本没有受什么影响。但是从去年开始,一二线城市成交量开始发力,反而跑赢了三四线城市,而未来来看,三四线城市过去土地供应大有过多土地出来,未来应该还是有一些压力的。从供应量来讲,开工从去年上半年开始开工量是开始下降,会反映到去年年初的供应量等于今年下半年以后或者明年初的供应量。未来判断,从总体供应量应该在下半年开始会出现一个阶段性的短缺。所以如果纯粹从供需关系来讲,对楼价是利好的,但是刚才说过要考虑政策方面的压力。就是楼价要涨其实也并不容易。

  我们统计了一些标杆企业,市场的聚焦度开始增加,从很早之前就开始盯住十个标杆企业,从标杆企业上我们看到销售占有率提升,03年十大企业只占到市场7%的市场占有率到去年已经达到12%。未来这些大的房地产企业在市场占有优势还会持续增加。这十大企业从销售额比对去年拿地的量来讲,我们也可以看到不同企业采取方法不同。过去一年,招商地产拿地的量远远高于去年的销售量,而有些企业基本上按照销售量定土地的目标,就是万科、保利、中海,基本上是比较平衡的,卖了多少,就补入多少土地。还有一些比较慢的,像富力、华润、金地,他们销售量远远高于拿地。这几个企业当中,谁是进取一点,谁是保守一点。可能拿地比较少的,这段时间还是处于去存货一个阶段。

  我们也可以看一下行业利润率,也拿十个标杆企业的利润率来讲,净利润来讲,现在也看到一个明显下降。以前说房地产行业是一个暴利行业,现在从销售净利润来讲,也在下滑。07年的时候平均是24%净利润率,现在只有18%,这个趋势有可能以后再会低一点也说不定。所谓暴利的阶段在房地产业应该没有以前这么高了。为了弥补利润率下降,很多标杆企业来做的就是提高了资产周转率,刚才讨论的时候说的快的问题,谁做的快,生产线跑的快,他在市场的竞争就会比较好。现在高周转在我们十个企业统计当中,万科最快,土地周占率达到31%。其他比较平衡一点的,保利、恒大、华润这些,大概18%。富力、绿城、雅居乐周转率比较偏低,最低的绿城是6%,就是拿了地要很长时间才能变现,要跑得快,我们大概可以评估这些企业未来利润会比较高一点。

  二手市场,从销售量来讲,2011年处于一个谷底,2012年开始上升,虽然比09年还是没得比,但是已经好了很多。我们判断今年如果楼价并不是升的太快,而让政府要新的出一些比较严厉的政策来限制市场的情况下,应该市场成交量还会进一步扩大。从成交面积来讲,一些刚需型的物业还是占成交比例是越来越大。其实我们自己本身也做物业,在北京、上海、深圳三个城市做项目调查,从我们二手市场我们碰到的一些需求,主要是60%的是首次置业的,还有30%左右是改善型的需求,只有10%是真正的投资型,拿来收租。这个结构也比较符合国家的政策,希望降低了投资方面的需求。

  从我们价格走势来讲,统计了六个城市价格趋势,从二手价格来讲,从去年3月份开始我们的价格就一直在逐步走高。我们现在是去到11月份,其实12月份我们初步跟前线了解过,价格涨的更快,个别城市,像北京、上海这些二手价格这一个月涨的蛮厉害。而从我们统计的报价指数,所谓报价指数就是二手房业主想用什么价格卖出去,他是涨了还是跌了这样来统计,我们看到现在二手的业主基本上的倾向还是加价。所以从价格趋势来看,未来二手房价格还会保持一个平稳上升态势。谢谢大家!



(审校:劳蓉蓉)
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