老牌房企解读 沿海家园的“内忧外患”
作者: 李宁     时间: 2011-07-05 01:22:44    来源: [ 观点地产网 ]

沿海家园的发展不仅仅是受到资金和战略的影响,更有来自企业自身的管理缺失和股东的矛盾。

  观点地产网 李宁 97年就在香港上市的老牌房企沿海家园,如今却似乎在众多房企的快速发展中逐渐被人遗忘。

  6月30日,沿海绿色家园发布截至2011年3月31日止年度全年业绩,报告期内,沿海绿色家园录得收入港币37.53亿元,较去年减少约4%,交付总建筑面积则减少约38%至298,600平方米。

  债务之困

  公告还称,截至2011年3月31日止年度,沿海绿色家园录得已订约销售港币46.19亿元,总建筑面积则约为313,000平方米。其中已预售总建筑面积约330,000平方米,发展中物业港币53.19亿元,预计将于下个财政年度竣工及交付。

  报告期内,沿海绿色家园已竣工发展项目总建筑面积约为329,800平方米,包括北京赛洛城第四期公寓及东区、东莞丽水佳园第三期A区、上海丽水馨庭第二期A区及武汉赛洛城第三期B区。

  另外,沿海绿色家园本年度毛利率约为28%,高于去年21%,主要由于年内竣工及交付予买家物业售价整体较高所致;除税前溢利约为港币7.55亿元,较去年增加约10%。

  在整个2010年,虽然内地房地产市场历经多轮调控,但依旧蓬勃发展,各房企也争相拿地布局,而一向低调的沿海家园出现业绩下滑显得不合时宜。

  对于公司业绩下跌的原因,沿海家园高层向观点地产新媒体表示,公司位于大连的项目取得不错销售成绩,但没有计入到年度业绩报表中,如果加进的话会超过去年39.22亿的营业额。

  该人士还表示,现在公司负债方面跟去年3月份是基本相同,目前的银行贷款加上其他借款共有57亿元,其中银行贷款有36亿元,资金方面整体是处在安全的范围,而公司今年的销售目标是40亿元。

  对于沿海目前的资金问题,有接受采访的标准普尔分析师表示较为担忧。该分析师表示,沿海目前主要的问题是债务负担较重,因为公司到2012年将偿大笔银行贷款和境外债券。面临债务压力,沿海可能会采取再融资,但是沿海现在的负债率已经很高,财务状况也不是很理想,这样沿海再融资的难度会加大,再融资的风险也将加大。

  沿海家园主席曾文仲在6月30日的业绩会上也坦言,公司目前的现金流确实偏紧,今年公司需还贷款及土地款共15亿元,公司对融资将持开放性态度,不排除吸纳基金入股。上述沿海家园管理层也表示称,公司将留意并重视贷款的情况。

  除了资金压力外,标准普尔分析师还表示,在发展战略方面,沿海采取了太过于分散的形式进行项目开发,在一个城市做一两个项目,另一个城市又做一两个项目,这样直接造成了管理上的难度。

  该位分析师称,虽然这是沿海一直存在的问题,但现在跟之前相比,它应该也认识到这方面的不足,所以没有再继续去更多的城市扩张。但是短期内,由于沿海自身规模小,而多城市分散布局所引发的成本控制、管理等问题,跟其他同行比起来是相对较弱。

  内忧外患

  事实上,沿海家园的发展不仅仅是受到资金和战略的影响,更有来自企业自身的管理缺失和股东的矛盾。

  有接近沿海家园的业内人士向观点地产新媒体透露,沿海的大股东和二股东一直在发展策略上存在分歧,原本作为第二大股东的深圳控股想以合适的价格收购沿海,但大股东不同意,双方曾长时间处于僵持状态。

  资料显示,深圳控股2006年10月份以6.6亿港元的可转股债券投资成为沿海的第二大股东,目前持有公司22.62%的股份。

  该人士还称,现在双方基本上已经达成了比较好的处理方法,应该会在近期解决。大概的解决办法是,深圳控股会卖掉持有的股权全部退出,而大股东将以较合适的价格进行收购。

  与二股东协商后的沿海发展前景,该人士也并不看好。他称,就算深圳控股退出,也不意味着沿海的发展就会有所改变,因为一直以来沿海的内部治理结构都存在较大问题,高层不稳定、离职率较高,内部管理较为复杂。

  据不完全统计,自去年以来,包括沿海家园董事总经理吴欣、集团副总裁成实、以及集团执行总裁韦桂清等多位高层管理人员先后离职。

  该业内人士还表示,除了内部管理问题较大以外,关键还在于沿海家园是否继续致力于发展地产业务。

  该人士称,沿海家园创始人兼大股东曾文仲还是A股上海丰华股份的控股股东,并拥有自己的信托公司。也许因为沿海家园发展比较缓慢,大股东想逐渐脱离沿海家园并转移经营重心。

  资料显示,沿海绿色家园于2006年4月控股ST丰华,沿海地产通过拍卖获得三河东方科技发展有限公司所持ST丰华的21.13%法人股,成为第一大股东。

  沿海家园创始人曾文仲还担任香港冠捷科技有限公司董事、香港造纸厂有限公司董事、香港德丰行米业有限公司董事和台湾国泰世华商业银行股份有限公司董事等职位。

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