土地的囚笼:北京CBD卖地前景难明
作者: 曹萍     时间: 2011-07-04 01:47:55    来源: [ 观点地产网 ]

在“流拍”成为常态的低迷土地市场中,北京朝阳区CBD9宗地块却即将于7月6日入市招标。

  观点地产网 曹萍 无论是对这次北京朝阳区CBD9宗地块出让看好还是看空的人,都持有这样一个观点,那就是房企拿地的积极性不会太高,更积极的是金融机构及其他。

  动员的拿地

  6月29日,任志强、潘石屹及刘晓光3个业内领军人物关于北京市住建委与开发商的一次会议的只言片语,引起了不少人的好奇心。

  这个被“要求不要上微博”的会议内容在3人的朦胧表达后,被业内揭开了神秘面纱。

  原来,这个会议是北京住建委就保障房建设问题而召集一些房企负责人召开的,会议希望有能力的开发商多承担保障房建设的任务,目的当然包括“稳定房价”。

  另据透露,这次会议传达出来另外一个很重要的意思是,“希望能够动员开发商拿地”。因为今年以来,由于保障房供地计划量很大,而且保障房用地大部分都是以配建的形式出让的,所以,土地“流拍”时常发生,开发商拿地热情骤减。

  事实上,北京市政府“希望能够动员开发商拿地”还有另一层原因,那就是今年上半年北京土地出让金的大幅下滑。

  据北京土地整理储备中心的数据显示,北京上半年供地总面积1050万平方米,总成交额327.23亿,同比下降48.2%。其中,住宅用地出让金仅120.3亿,同比下跌75.4%。截至目前,北京土地成交额与08年的325.4亿基本持平。

  在“流拍”成为常态的低迷土地市场中,北京朝阳区CBD9宗地块却即将于7月6日入市招标。

  修改的规则

  继去年被切分后的北京CBD地块其中6宗成功入市后,剩余的6宗地加上新推出的另外3宗CBD地块,再次引起了业内业外的关注。

  6月6日,北京市土地储备整理中心发布公告称,北京朝阳区东三环北京商务中心区(CBD)9宗地块将于7月6日投标。

  涉及到的9宗地块均为商业金融用地,总规划建筑面积109万平方米。其分别为北京市朝阳区东三环北京商务中心区(CBD)核心区Z8-Z13地块,北京市朝阳区东三环北京商务中心区(CBD)核心区Z1a、Z2a和Z2b地块。

  招标公告显示,Z8、Z9和Z10鼓励总部竞标,Z11、Z13、Z1a、Z2a、Z2b鼓励金融机构竞标,Z12鼓励综合体竞标。

  与此同时,竞标规则也作出些许调整,去年已经参与第一轮竞标的Z8-Z13共6宗地块将直接进入第二轮的招标,而新推出的Z1a、Z2a和Z2b则采取一般的综合评标方式,修改后的竞标规则中,投标价格所占分数已经从40分上升至50分。

  也就是说,Z8-Z13的投标人,只有参与了第一轮投标才能进入第二轮的投标,如果是联合体竞标的话,则联合体中必须至少有1家单位参与第一阶段的投标,而Z1a、Z2a和Z2b地块的出让并无此要求。

  而北京市对于土地出让的态度,也在发生悄然的变化。与以往皇帝女儿不愁嫁不同,在推出这9宗地块前的5月31日,北京市土地储备中心举办了“近期入市交易土地介绍”信息发布会,高调宣布,将从6月份起逐步推出1200公顷经营性用地。

  与去年相似,此次9宗CBD地块的出让也没能逃过“内定”的传言。据悉,远洋地产、中信集团、万通地产、标准控股、中国移动、阿里巴巴、泰康保险、阳光保险、北大方正、中信集团等将参与此次9宗地的竞标。

  最新的消息称,今年刚入市的3宗Z1a、Z2a和Z2b地块,中国移动通信集团和中国建设银行北京分行夺地的可能性最大。

  对于新一轮的投标,目前明确表态要参与的是中信和远洋,而中国国际金融有限公司相关人士则表示,未参与北京CBD核心区剩余9块地中的任何项目的竞标。

  远洋地产董事局主席李明曾称,愿与金融机构合作,继续参与中服地块第二阶段剩余6块土地的投标。

  有负责此次第二轮招标的政府相关人士表示,中信集团将会投标Z8地块用作总部建设。中信一内部人士也在接受采访时透露,有了第一轮竞标的优势,公司会参与CBD地块第二轮的投标,但考虑到竞争的激烈性,所以也不确定是否能够拿到。

  难测的前景

  在规则修改后,这9宗CBD地块还能如原先想象中激烈吗?对此,市场上出现了两种完全不同的声音:

  北京业内人士陈宝存指出,以前北京的土地不愁卖,在今年限购、限贷的政策的影响下,开始出现政府卖不动地的情况,所以,前段时间北京专门召开了土地推介会,这是政府不愿意看到的情况。

  而在市场资金收紧的情况下,开发商没有生活的压力,而有扩张的压力。所以开发商的第一应对措施便是停止或暂缓买地,这也是调控政策严厉时候开发商对政府政策的第一回应。

  目前的现状是,楼市调控不见放松,开发商谨慎拿地,政府土地出让金锐减,这其实是中央政府、地方政府及开发的三方博弈。在这种博弈中,房企很容易应对,最受伤的是地方政府,没有了卖地收入,政府建设保障房都很困难。所以地方政府能做的,只能是松动限贷政策了,给开发商以生存的空间,也给自己换一些空间。

  因此,当下地方政府最担心的是土地被贱卖,譬如广渠路15号地块的。该地块曾在08年市场紧张时流拍,后来方兴地产便以低于市场预期的价格取得。所以,现在的确是拿地的好时机。不过,如果是金融机构积极参与的话,土地贱卖出现的可能性会少一点。

  而北大房地产发展研究基金中心杜猛则对此次CBD土地的出让充满了信心,他指出,作为北京核心区域的绝版地块其受让事实上已经有意向了,另外,作为商业金融用地,与住宅的捆绑保障房受冷落不同,这9块地的出让应该不成问题。

  他指出,投标规则中,将投标价格的分数从40分提至50分,其实是提高了拿地的难度。因为,截至6月30日北京上半年住宅用地出让金按计划完成46.7%,而商业用地的基本出让计划是按进度执行的,完成情况不错,所以没必要因为目前整体土地出让金的下降而降低商业用地出让的门槛。

  同时,这些地块多要求是大型的企业总部,鼓励金融机构进驻,而地块周边已经形成完整的配套设施,所以土地贱卖的可能性微乎其微。

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