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观点时评:为何现在还不是降价的时机?
作者: 宋会雍     时间: 2011-06-30 21:57:58    来源: [ 观点地产网 ]

认真跟踪万科等品牌开发企业的运营轨迹,即可发现真正着眼于未来的企业不太会用侥幸的方式来撑过一轮轮楼市危机。

  观点地产网 最近市场上降价的楼盘数量开始增多,但也有很细心的购房者和记者发现,降价并没有带来销售的增长,甚至降价本来就是一个噱头,相比早期的房子甚至还在涨。

  涨十万降五万有意思么?啥时候能够老老实实的降一次价?我觉得分析分析,可能多数人又要失望,但失望也得分析,大家多少能明白是怎么回事。

  看看国内其他行业从混战走向成熟的历程,以及成熟房地产市场的演变,就能够基本预判未来国内的房企会剩下几家。

  为重塑形象,政府一再宣称不会再有救市。这句话权且只听一半,但至少在中央管理层直接把握的工具中,已经足够推动行业的整合优化。而且08年的危机经历,教育了所有国民并将之培养为经济学家,绝无可能容忍政府为私利再一次出卖大家。

  如果认真跟踪万科等品牌开发企业的运营轨迹,即可发现真正着眼于未来的企业不太会用侥幸的方式来撑过一轮轮楼市危机。

  2008年万科曾经准备了充裕资金意图加快兼并扩张,但突如其来的“救市”让万科显得另类,不仅踩空买卖市场节奏,而且在土地市场中重新落入追赶。

  在现行的政策环境下,开发商的降价不得不蕴含多种意味,首先是渡过当下的交易瓶颈,其次是如何防备别被别人吃掉,能够捡到别人的机会当然更好。

  而且部分开发企业在上一轮楼市起伏中积累了一定经验,认定持续政策压制下新增供应减少,并因此宁愿捂盘谋求在下一轮波峰到来之际实现更多利益收割,对于资金周转要求不高的中小企业尤其如此。这一场景在08年前后已有零星出现,那就是不管万科在旁边怎么降价,都不跟进。

  对于品牌企业而言,基本都谋求长期可持续发展,不太会因为政策调控下市场交易收缩就大幅调整企业发展规划。在全国布局日益普遍的情况下,多数企业往往能够“东方不亮西方亮”,拆东墙补西墙进行资金周转,而不只是动用价格策略。

  这在2010年万科突破千亿的典型案例中已得到充分印证,但总体来说,规模发展的企业对于资金流的维护要求更高,因此降价的可能性可影响力也更大一些。

  从财务的角度来说,降价损失的都是利润。只有当资金借贷成本增加对利润的削弱高过直接降价,开发企业才会动用降价手段。

  从一般市场回馈效果来看,5-10%的降价尺度对于购房者来说只是一个促动的起步,实际上已经侵占了企业20-30%甚至更多的利润。

  常规情况下,维持一个项目运营的流动资金大约占到20%左右。也就是说,即便企业年借贷利率达到25%,也只能够侵占总房价的5%。如果企业判断5%的价格调整对市场没有吸引力,那他一定选择借款来渡过难关而不是降价。

  在限购等政策的抑制下,开发企业必然面临资金缺口的不断放大,对应的抬高融资成本,最终会超过降价促销造成的利润损失,到那时,才是降价的真正启动。

  现在显然还不是价格调整的时机。

  宋会雍 观点地产新媒体专栏作者

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