空穴来风的限购松动 京基北京鹭府入市调查
作者: 李宁     时间: 2011-06-22 01:55:29    来源: [ 观点地产网 ]

高端项目的限购放松,既能解决地方政府的财政支出,又能增加收入来建保障房,还可以让投资者有投资的渠道自由流通。

  观点地产网 李宁 继海口、大连相继传出取消限购令后,近日,北京也传出将放宽限购政策。

  据财新网消息,有政府官员表示,北京正在研究放宽限购政策,有望在年底前放松对高端项目的限购。但该消息马上被北京住建部否认。

  6月21日,北京市住房和城乡建设委员会负责人明确表示:北京市坚决贯彻落实国家和本市制定的包括限购在内的一系列房地产市场调控政策,确保实现房价控制目标,限购政策决不会放松,没有调整的安排,也不会按照房屋档次、价格区别对待。

  关于此前的限购放松风波,一切从京基昌平鹭府别墅项目的入市说起。

  京基鹭府

  6月17日,京基地产在北京举办鹭府项目发布会,京基地产北京区域总经理梁松表示,该项目拟在7月份入市。

  据了解,京基鹭府项目坐落于昌平区北七家镇中心,项目总建筑面积6.18万平方米,该项目是深圳京基集团在北京打造的首个项目。

  该项目的售楼部工作人员对观点地产新媒体表示,“该项目下半年将正式推出,样板房是在7月份推出,预售证方面目前还没有拿到。所以,目前并没有具体价格,价格可以参考周边楼盘的价格。”

  据悉,目前鹭府所在片区周边楼盘项目的均价在40000—60000元/平米,因此可以推测,鹭府开盘的价格将超过3.5万元/平方米。

  然而,自从北京实施限购政策以来,为了避免拉高楼市成交均价,北京一直以推迟发放预售证的方式限制单价超过3.5万元/平方米的高端项目入市。

  故此,京基别墅项目鹭府的入市,被业内看作是限购“松绑”的源头。

  对于该项目可能引发的限购放松,中邮证券房地产分析师张鹏认为,是否放开限购,关键看调控是否起到作用,但从目前看还没有达到很好的效果,限购政策当前不太可能放松。

  松绑因由

  事实上,自今年2月16日北京出台“国八条”限购以后,此轮调控已出现一定的成效。

  6月14日,北京市住建委公布的北京1-5月份数据显示,1-5月,北京市新建普通住房成交均价为每平方米14127元人民币,比去年同期下降4.8%。

  另外,北京市房地产交易管理网6月15日数据显示,截止6月14日,北京今年供应的商品期房住宅项目共60个,提供期房住宅总量19316套,整体签约率为46.5%。

  其中,签约率超过80%的17个项目中,有10个项目销售均价都低于2万元/平方米;均价超过3.5万元/平方米的项目有28个,其签约率均低于30%。

  与此同时,北京1-5月份土地出让金也同比下滑56%,此外,北京通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷,不足年度计划供应量(1225公顷)的一成。

  恰恰由于土地出让金的快速下滑,有业内人士则表示,这其实是与放松限购令有直接关系。

  北京高策房地产顾问机构董事长李国平称,在现在调控下,成交量和均价都下滑,土地出让遇到冷清。而同时,地方政府的税收、土地出让的收入、财政的支出以及地产投资平台的债务问题,都将凸显出来。

  其中,最为关键的是地方投资平台的债务,如果解决不好会转化到中央政府,将影响的银行的安全。

  财政之需

  “在这样的循环链条中,政府比开发商更加难熬。现在北京调控楼市的结果是量下跌,地价也下跌,直接影响的是地卖不出去,加上保障房建设需要资金,这将对地方财政是很大的打击。这个时候,政府最有动力去解决这些问题的方法是放松限购。”李国平表示。

  李国平续称,放松限购目前只能在高端项目上出现,因为高端项目不会对民生产生影响,但普通商品房由于对民生有直接的影响,所以不会放松。

  他还表示,高端项目的限购放松,既能解决地方政府的财政支出,又能增加收入来建保障房,还可以让投资者有投资的渠道自由流通。

  “因此,把商品房市场可以分为‘半市场化的市场’,把保障房变成‘非市场化的市场’,高端项目可以成为‘全市场化的市场’,这样结构化的市场和差别化的政策是调控的方向。”李国平认为。

  而中国住宅研究会副会长顾云昌亦认可称,让市场的归市场,保障的归保障,才是房地产调控的正确选择。

  他还表示,即便放开高端市场,到年底保障房建设跟上来,北京市提出的“新建普通住宅价格稳中有降”的目标也是可以实现的。

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