远征西双版纳 雅居乐旅游地产的“危与机”
作者: 武瑾莹     时间: 2011-06-16 00:18:35    来源: [ 观点地产网 ]

在这样的“土地严打”面前,旅游地产是否还能保持如此的成本优势看起来还有待观察。

  观点地产网 武瑾莹 从去年调控开始之后,房地产企业也开始纷纷“变法”寻求新的发展之路。

  对于雅居乐来说,这两年最重要的转型莫过于向旅游地产靠拢发展。从2011年4月到6月初,雅居乐已经在全国多处签下了旅游地产项目发展意向书。

  6月6日,在第十九届中国昆明进出口商品交易会开幕当天,西双版纳共资签约10个项目,签约额达438亿元。其中包括景洪市人民政府与雅居乐签定的“景洪市雅居乐旅游度假项目”。

  5月31日,雅居乐与辽河口生态经济区签订了开发辽河口红海滩湿地旅游综合体项目的框架协议,与兴隆台区签订了开发地产项目的协议。

  4月27日,雅居乐发布公告表示,以总代价约1.4亿元取得海南省定安县南丽湖三幅相邻商服地块的土地使用权。资料称,三幅地块总占地面积约186,991平方米,总建筑面积约56,097平方米,土地成本约2,530元/平方米,雅居乐拟发展成为大型休闲养生度假项目。

  4月20日,瑞丽市委副书记、市长刀晓瑞代表瑞丽市政府与雅居乐副总裁黄奉潮签订了《云南省德宏州瑞丽市雅居乐旅游度假项目合作开发框架协议》。

  清水湾起步

  虽然这并不是雅居乐首次涉足旅游地产,但如此频密和大规模的补充此类型项目,尚属首次。

  雅居乐在旅游地产开发方面的尝试,最早可以追溯到中山起家之时,通过配套的长江高尔夫球场吸引大批来自境外尤其是香港的度假型买家,至今香港买家已占中山雅居乐业主的95%。而且长江高尔夫球场还曾经被国际高尔夫球权威机构评为“世界500最佳球洞”之一。

  这只是雅居乐在旅游地产上的牛刀小试,真正让雅居乐对发展旅游地产充满信心则是海南清水湾项目。

  2006年8月,雅居乐与海南省陵水黎族自治县签订130亿元的旅游地产开发项目。海南省省长卫留成参加了签字仪式。这是海南近年来旅游开发的最大项目之一,被列入海南省的“十一五”规划之中。

  这就是现在的雅居乐“海南清水湾”,该项目位于海南省陵水黎族自治县东部沿海,毗邻著名的旅游城市三亚,规划面积23000亩。根据协议,广东雅居乐地产控股有限公司成片开发清水湾总用地面积约15000亩,开发年限为10年,项目总投资130亿元。

  根据雅居乐与海南省政府签订的分期开发计划,前3年完成项目基础设施和两个超五星级酒店的建设,投资30亿元人民币,6年内投资额达到70亿元人民币,9年内投资额达120亿元人民币,10年完成总计130亿元人民币的投资。如果雅居乐不能达成这一投资规模,将失去清水湾项目的开发权。

  2007年8月,摩根士丹利组织世界顶级酒店管理公司考察海南清水湾项目。2008年6月,雅居乐与摩根士丹利签订协议,共同开发海南清水湾。

  2009年3月,清水湾项目首期正式开售,仅2009年当年,清水湾就获得64亿元的销售业绩,占了其2009年销售总额的30%。

  2010年,清水湾的销售更是翻升至99亿元,占其全年323亿元的销售金额1/3左右,比销售贡献排名第二的广州雅居乐剑桥郡和广州雅居乐花园销售额高出73亿元。

  在清水湾取得销售佳绩之后,2010年全年,雅居乐主席陈卓林几次带领雅居乐相关人士到海南澄迈、文昌、儋州滨海新区等地考察及洽谈合作项目。

  面对雅居乐如此积极的旅游地产布局,辉立证券地产分析师陈耕在最近一篇关于雅居乐的研报中写道:“雅居乐利用海南丰富的旅游资源大力发展旅游地产,能够在一定程度规避住宅地产的调控风险,预计从2013年开始公司旅游地产的收入占比有望达到三成。”

  陈耕认为,雅居乐是国内上市房企中能做为好旅游地产的为数不多的公司之一。一个重要的原因是,做旅游地产需要投入大量的资金,而雅居乐在融资方面颇具优势。

  以2010年大量发行债券的房企为例,虽然雅居乐并不是最早发行债券的公司,但其仍然以极低的利率顺利完成融资。此外,雅居乐和境外多家银行、投行的关系都不错,这几年分别利用各种融资方式获得多次融资。

  中银国际的地产分析师则认为,雅居乐已经打造出了“清水湾”这个名牌,因此在以后发展旅游地产的过程中,雅居乐势必更具有品牌知名度和影响力。

  该人士表示,直到目前对雅居乐全力扩展旅游地产都持看好态度。

  土地成本与变数

  事实上,对于清水湾这样的旅游地产而言,极高的利润空间是大多数人认为现在开发商对此种类型项目乐此不疲的根本原因。

  以清水湾项目为例,其项目用地最早于20世纪90年代末就已经被十几家开发商圈地分割,直到后来泡沫破裂纷纷撤回,但是关系复杂,之后政府通过各方面谈判一一收回,雅居乐就通过招、拍、挂一一收购,整体开发。

  2007年2月,雅居乐购得清水湾共十二块土地的使用权,将其发展为包括酒店、住宅、商业的大型度假式住宅项目,总建筑面积约为296万平方米。

  2008年3月,雅居乐购得位于海南清水湾的3幅相邻地块,该等地块的总占地面积约为290万平方米,总建筑面积约为435万平方米。

  2008年6月,雅居乐购得位于海南清水湾2幅相邻地块,该等地块的总占地面积为170万平方米,总建筑面积约为255万平方米。

  通过不断收购,最终雅居乐拥有清水湾986万平方米的土地,而其合计地价投入24.18亿元,按照面积算下来,楼面地价仅为245元/平方米。

  以目前清水湾最新的销售均价3.8万元/平方米来看,土地成本几乎可以忽略不计。

  但在经过国际旅游岛热之后,海南的地价一日千里,雅居乐将旅游地产的获取瞄向旅游资源更为丰富的中国内地各省市自然也不难理解。

  另一方面,很多拥有不错旅游资源的城市也愿意将土地以极其低廉的价格出售给知名的发展商来开发旅游地产,除了可以借此有知名旅游项目提高知名度之外,还可以借由开发商帮助城市完成更新换代,促进旅游等周边销售,解决城市就业等问题。

  然而,在这种低成本的旅游地产运作模式面前,如今却有一个不可忽视的变数。

  从2010年开始,中央加强了土地出让、开发等的监管纠察力度,而覆盖范围不仅仅是在高房价的一二线城市,还包括了很多三四线城市。

  最近的案例是,5月底媒体曝光了河北香河县大规模违规“圈地”,由于涉及这一十分严重的土地违规事件,目前万科欢庆城等项目已被有关部门叫停。

  媒体报道称,河北省香河县在土地流转和土地管理使用、征用过程中出现的一些违规行为,从2008年以来,打着城乡统筹、建设新农村的旗号,通过“以租代征”等方式,大规模“圈占”耕地。而香河大量耕地被“低价”租用后,经政府层层“包装”,改变土地用途,以高价卖给开发商。

     在这样的“土地严打”面前,旅游地产是否还能保持如此的成本优势看起来还有待观察。

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