观点地产网 >
观点时评 >
>
>
正文
观点时评:揭秘高房价背后的暴利构成
作者: 刘光宇     时间: 2011-04-29 00:37:27    来源: [ 观点地产网 ]

房价的疯涨很大一部分应该归结为开发商对利润的最大化追求。至于开发商口中的成本提升,那只是“羊毛出在羊身上”的一种诠释。

  观点地产网 房价是怎样组成的?昨天某业内人士在微博上这样写道:50%是建筑成本、各种税费;50%是开发商利润,而其中的八成归开发商、二成用来行贿官员。因此,老百姓每付一平方米的房款,就有10%是给了各级大小官员。

  虽然其中的数据不一定准确,但是却将高房价的暴利性暴露无遗。国家发改委价格监督检查司司长许昆林26日晚间在接受媒体采访时称,发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定,以使商品房价格能够保持在合理水平。

  惊人的暴利,让房地产开发行业成为最大的造富梦工厂,中国大陆亿万富翁的最大温床,在中国大陆的各类富豪榜上,房地产富豪们始终占居着显赫的地位。许多大企业纷纷转行开发房地产,为“房产暴利”提供了证据。希望反暴利行为能够还原房价本来面目。

  不过,实际上,即使开发商良心发现,降价销售,房价距离普通百姓仍然很遥远。究竟是什么让房价如此之高,造成今天的高房价又该谁负责呢?

  相对开发商集体回避的态度,消费者们对于房地产行业的利润空间给出了自己的答案,其中绝大多数人认为房地产是暴利行业。房价的疯涨很大一部分应该归结为开发商对利润的最大化追求。至于开发商口中的成本提升,那只是“羊毛出在羊身上”的一种诠释。

  不免让我想到曾经的新华社《经济参考报》有一份开发商自曝的楼盘成本清单,终于让我们看到了以数据说话的房地产暴利的利益链。看来,只要暴利存在一天,腐败就永远不会消失。

  南昌某房地产公司总经理提供了一份其开发的某项目的成本清单。从这份清单可以粗略地发现,房价的构成中,存在多个利益体,其中,开发商、地方政府、银行、媒体算得上是前四大,并形成一条“泡沫”制造链,将房价不断推高,以攫取更大价值。

  披露的楼盘位于南昌市红谷滩新区,目前其市场销售均价是每平方米约4720元。清单显示,每平方米建筑面积商品住宅成本是3946.61元。

  在该成本价中,土地使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米,前期工程费是95.37元/平方米;房屋开发费每平方米 1828.23元;管理费94.82元/平方米;财务费170.48元/平方米;销售费用(90%为媒体费用)160元/平方米;其他费用201.1元 /平方米;税费695元/平方米。

  其中,政府从中的收益就包括:一是土地权使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米;二是前期工程费中的“可行性研究费”2元/平方米;三是房屋开发费的8.33%即152元;四是管理费中涉及政府的达50%即47.41元;五是税费695元/平方米,合计约1600元/平方米,超过了房价的1/3。

  另外,政府还要从购房人手中收取税费和房屋维修基金等费用。如此看来,地方政府可以说是房地产最大的赢家。

  除此之外,一些地方政府的领导出于“形象”与“政绩”的需要,大搞“城市经营”和“开发区”、“工业园”建设,然后从炒热的地价中赚取大量资金。所以,地方政府都不会希望自己辖区内的房市冷清,而是越火爆越好。

  而盲目规划,乱占耕地又造成了用地的浪费。许多土地征而不用、多征少用、早征迟用,既降低了土地配置效率,又严重地浪费了稀缺的土地资源。这也为高房价做出了不可磨灭的“贡献”。

  从这份清单也可看出,开发商是利润的第二大主体。“即便是中部地区的城市,一个项目赚1000万元的纯利润也很常见”,南昌市一名开发商坦言,“现在的开发商是历史上最厉害的一个商人群体,赚取的利润是普通人难以想象的,当然有时候用来打点的钱也是老百姓想不到的。”

  同时,不合理的土地交易市场也应当为高房价买单。开发商鼓吹土地难拿固有炒作之嫌,但他们的喊冤也道出的一些政府部门的土地交易黑幕。

  一位开发商委屈声称,做不到那么高的利润,开发商根本就别想活下来。他说:“开发一个项目,前前后后就要盖二三十个公章,每盖一个公章都要打点一番,何况还有那么多不明不白的税外费。”

  此外,银行在房地产市场投资中获得了颇丰的效益,其每平方米收益在170元。汪斌给记者算了一笔账,如果是购买一套100万元的房子,从银行获得商业贷款60万元,30年还清,按照现行的7折优惠利息,偿还给银行的利息也要10几万元。

  银行是吃了买房人再吃卖房人。近10年来,房地产开发贷款始终是银行利润最大的一块,主要是贷款利息远远高于其他行业贷款,一般也要达到百分之十几。

  房价“成本清单”中,媒体花费也占据一席之地。就上面提到的南昌这个楼盘,目前每平方米160元的推广费用中,有90%给了媒体。行业内,基本上是成本价的3%至5%要投放至媒体。

  一些媒体在获取大笔广告费用的同时,也承担了为楼盘销售造势的“义务”,炮制出诸如某楼盘“供不应求”“消费者连夜排队买房”等“新闻”,欺诈群众。仅南昌这家房地产公司一家,今年该公司销售收入约8个多亿,其中,广告费用就达一两千万元。

  刘光宇  观点地产新媒体专栏作者

24小时热点>>

观点地产网关于本网站版权事宜的声明:

观点地产网刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源:观点地产网”字样的所有文字、图片等稿件,版权均属观点地产网所有,本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责。如对稿件内容有疑议,或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.info(发送邮件时请将“#”改为“@”)与观点地产网联系。