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苏鑫:商业地产赚钱的核心是运营、资产管理
作者: 武瑾莹     时间: 2011-04-22 02:42:56    来源: [ 观点地产网 ]

商业地产赚钱的核心是要有运营能力,同时还包括资产管理的能力,这两种能力才能够让商业不动产的价值不断的提升。

  观点地产网 武瑾莹整理 4月21日上午,2011城市观点论坛武汉行将在武汉香格里拉大饭店拉开序幕。

  中房集团理事长孟晓苏,建设部政策研究中心副主任王珏林,前SOHO副总裁现高和投资董事长苏鑫等十余位政府、企业、金融人士就当下紧迫的形式进围绕着“模式的创造”这一主题现场深入探讨。

  以下为前SOHO副总裁现高和投资董事长苏鑫的演讲实录:

  我们到底要不要投资房地产?我们怎么样赚钱?商业地产到底是靠什么?商业地产的热度不言而喻,我相信我们在武汉也已经感受到了,去年是经济元年,除了住宅以外还有商业地产大家都要投,商业地产到底是我们的避难处还是淘金处呢?这个话题对于每一个开发商都要仔细消化。商业地产的规模没有办法和住宅相比,而且商业地产的要求及其高,我们已经看到了一定的风险。

  风险1、认知的风险。商业地产不是把房子建好了就可以赚钱的,需要很好的经营才能赚钱。

  风险2:二、三线城市商业地产在短期的供应量上非常大,地方政府对二、三线城市的规划刚性相对比较低。对每位来说,商业地产如果正确的去看待,我建议各位应该作为一个短期的避难所。商业地产的未来风险比较大,我们能不能拿到钱,我们的管理做得怎么样这都是摆在我们面前的问题。所以商业地产的第一个问题就是我们的钱从哪里来?

  我们现在能看到的商业地产,建好了以后有三个出口:

  第一、REITS。

  第二、保险资金。

  第三、安全性资本。

  这三个出口,我们建好的商业地产应该卖给谁。REITS的起源是60年代在美国,当时出现过经济不景气、商业地产不好。在起初的五、六年发展是非常不好的,后来政府发现应该给一定的税收优惠,因为政府发现很多的保险基金需要增值而没有稳定的投资渠道。REITS到底能不能形成?为什么在大陆我们讲了五六年的REITS一直无法推出来?什么原因呢?其实很多人都把它看成是给开发商融资的一个渠道,我们要控制开发商,不给他钱,怎么还给他们融资渠道呢?其实我们可以换一种思路,社会上很多的钱,这些钱没有太多的投资渠道,房地产随着中国的快速发展和城市化建设的进程而发展。能不能让老百姓的钱随着房地产的发展享有一定的增值呢?如果有这样的思路REITS就会出来,但是从目前来看不容乐观,时间比我们期望的要长一些。

  去年刚刚出台了新的《保险法》,一个朋友算了一笔帐,到去年底时整个行业的收入是四万亿,10%投到商业地产就是四千亿,他认为有七百多亿的钱可以投到商业地产,我相信这些钱大部分还是在一线城市,因为他们对回报的要求是60%左右,这个回报我相信在座的各位都不愿意卖给他,相当于不动产的价格打八折到七折。而保险投资偏好是希望更稳健,所以他们更愿意选择已经经营得非常好的5A级办公楼,或者是经营得比较好的商场。

  我们8月份准备在博鳌论坛发布一个民间资本的白皮书,我们选择了四个地区对民间资本做了研究。我们可以知道民间资本的量有多大,鄂尔多斯的常住人口是40万,这个地区的人口是60万,资产过亿的保守估计有七千人,资产达到千亿的有两万人。我们知道社会上的钱很多,有一类钱追求的是稳定的回报,如果投商业地产不是希望做短期的炒卖,正是希望回报稳定,那么他们更愿意选择商业地产。

  商业地产到底是靠什么赚钱?是不是建好就可以赚钱?当然不是,商业地产赚钱的核心是要有运营能力,同时还包括资产管理的能力,这两种能力才能够让商业不动产的价值不断的提升。商业地产的价值是由租金决定的,租金的高低是什么决定的呢?由运营能力来决定的。所以商业地产不是我们简单的认为只要地段好价格就可以高。我们设想一下每一级台阶下面都对应一个资金池,第一层是短期投资者、第二层是中期投资者、第三层是长期投资者,他们资金的偏好是不一样的。短期投资者偏好的是高收益、高风险;长期投资者偏好的是低收益、低风险。我们想象着在第一台阶的时候有一个不动产,怎么才能赚钱呢?必须把短期持有的商业不动产让他们买过来,我们设法让商业不动产转移到第二级台阶、第三级台阶,每上一个台阶,因为他们的风险偏好不一样,他可以出的钱更多。关键是怎么能够让不动产从第一台阶到第二台阶,再往上走。美国现在大量的是现有的商业地产不断的交易,这就是赚钱能力、资产管理能力,通过服务商来提高他们的管理能力和运营能力,从而提高商业地产的价值,这样才能把短期投资者持有的商业地产卖给长期投资者。我们离开这两种能力,赚钱就跟卖住宅是一样的,是靠土地成本升值的。到底商业地产基金会不会承认他的出口?短期来看是很难的。如果REITS也不能作为他们最主要的融资渠道,民间资本一定是比较受关注的。我们要给提供出租服务、物业管理服务、资本资产再流动的服务。

  根据前面三个话题的讨论,商业地产基金要解决以上三个问题,首先要考虑钱从哪里来,其次要考虑和你合作的基金有没有商业运营能力,再次要考虑项目建成后能不能找到一个好的出口卖出去。我们坚信民间资本一定是商业不动产的重要出口,但是对我们从业人员的要求是非常高,以及需要解决很多的难题。资产管理难题、客户管理难题、投资者管理难题。如果想赚到钱,作为投资人来说,最关键的是我们自己的团队要有资产管理能力和商业运营能力。谢谢各位!

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